Flat 35 借款上限 1 億 2,000 萬円以內，仲介手數料、登記費用與火災保險能併入借款嗎？購入住宅可併入的 26 項諸費用清單
Flat35借入額100萬円至1億2,000萬円且購入價格以內；官方列購入住宅26項諸費用可併入（2026-10-31）
規劃日本房貸時，除了房價本身，還要問仲介手數料、登記費用、火災保險能不能一併借，以及借到房價的幾成金利會不同。Flat 35 的官方說明把這幾件事寫得很具體：借入額的上下限、以購入價格為基準的限制，以及可以併入借款的諸費用一覽。本文依住宅金融支援機構的 Flat 35 利用條件頁面（2026.4.1 現在）、融資率說明頁與官方 Q&A 整理，查證日 2026-10-31。申請條件與金利以取扱金融機關的審查為準，這裡不構成貸款建議。
同主題可接著看：日本房貸還款負擔率：年收入的 15%～20% 占 26.2%，Flat 35 上限是 30% 或 35%。
借入額的上下限與購入價格限制
利用條件頁面寫的借入額是：100 萬円以上、1 億 2,000 萬円以下，以 1 萬円為單位，而且要在建設費或購入價格（不含非住宅部分）以內。店舗、事務所等非住宅部分的建設費或購入價格不能借；併用住宅的借入對象金額，按住宅部分比例計算。
這個「購入價格以內」要怎麼讀，官方 Q&A 的答案是：借入對象是購入住宅的買賣契約書上所記載的買賣金額；但某些費用即使不在買賣金額內，只要有指定的確認書類能證明金額，也可以併入借款，所以實際可借的上限包含這些官方清單內的諸費用。這就是下一節的清單。另外，資金用途必須是本人或親族居住的住宅，利用條件頁明寫第三者賃貸等投資用物件不能用，若事後被發現作投資、店舗或事務所使用，要一次還清全部借款；融資率超過 9 成時，官方說明會更慎重審查返済的確實性。
融資率：借款額除以購入價格，9 成是分界線
融資率的算式是 Flat 35 借入額除以住宅的建設費或購入價格。官方說明，「住宅的購入費」是買賣契約書上記載的買賣金額，購入時附帶取得土地或借地權的費用也算在內。融資率超過 9 成與在 9 成以下，借款金利不同；借換的情況則不論融資率，一律適用「融資率 9 成以下」的金利。
換句話說，如果把諸費用也借進來，借款額會高於買賣金額，融資率就可能超過 100%。實務上各種費用併入後，融資率怎麼影響金利，請向取扱金融機關確認；各機關的金利也不同。
購入住宅可併入借款的 26 項諸費用
官方 Q&A 以「購入住宅」為單位，列出 26 項可借的費用；這是購入住宅的整表，不是中古專屬，表內部分項目標明只限新築購入、リノベ（リフォーム一體型）或公寓購入。主要項目整理如下：
| 類別 | 項目 |
|---|---|
| 工事、設備 | 內裝變更與設備設置的工事費用、外構工事費用；リフォーム設計與工事監理費用僅限リノベ（リフォーム一體型） |
| 水電 | 敷地引水管、下水道管的費用（水道負擔金等）、淨化槽設置費用 |
| 適合證明與性能評價 | 適合證明檢查費用、住宅性能評價費用、長期優良住宅的認定費用、省能源評價費用 |
| 中古購入、リノベ | 既存住宅売買瑕疵保険的投保費用、住宅診斷（Home Inspection）與耐震診斷費用、石綿事前調查與除去費用（官方標明中古購入或リノベ） |
| 交易相關 | 住宅購入的仲介手數料、融資手數料、貸款契約書與買賣契約書的印花稅（買方負擔部分） |
| 保險 | 火災保險費、地震保險費（積立型火災保險商品除外） |
| 登記 | 登記費用（司法書士、土地家屋調查士報酬）、登錄免許稅 |
| 其他 | 過渡貸款（つなぎローン）的利息與手數料、固定資產稅、都市計畫稅的清算金 |
| 公寓購入 | 公寓修繕積立基金、管理準備金（限交屋時一次付清部分；官方標明限公寓購入） |
清單上每一項都有指定的確認書類，例如仲介手數料要有契約書、請求書、領收書，登記費用要有司法書士等開立的估價單，火災保險要有保險公司的估價單，公寓修繕積立基金要有重要事項說明書與資金計畫書。沒有書類證明金額，就不能併入借款。
一個算式示範
以下為假設情境（非實際案例）：買中古公寓，買賣契約書金額 3,000 萬円，加上仲介手數料 105 萬円、登記費用 25 萬円、火災保險 15 萬円、修繕積立基金 20 萬円，合計諸費用 165 萬円。如果全部併入借款，借入額為 3,165 萬円，融資率為 3,165 ÷ 3,000 ≒ 105.5%，高於 100%，融資率超過 9 成的金利適用。實際能不能借到這個金額，取決於取扱金融機關的審查與總返済負担率。
總返済負担率的上限，利用條件頁面寫的是：年收未滿 400 萬円者為 30% 以下，400 萬円以上者為 35% 以下。審查標準另見〈日本房貸還款負擔率：年收入的 15%～20% 占 26.2%，Flat 35 上限是 30% 或 35%〉。
診斷費用與取得費用的相關資料
購入中古住宅時可以併入借款的住宅診斷與耐震診斷費，與簽約前的建物狀況調查直接相關，調查範圍與限制見〈中古屋建物狀況調查沒看屋頂內或地板下，報告怎麼讀？〉。買賣整體的取得費用包含稅金、登記與仲介，細項另見〈日本買房取得費用怎麼算？成交價與課稅評價分開的拆項案例〉一文，兩邊的項目清單可以對照。
怎麼做
- 確認物件的買賣契約書金額，作為借入額與融資率的基準。
- 逐項列出打算併入借款的諸費用，並向賣方、仲介、司法書士、保險公司取得官方 Q&A 要求的確認書類。
- 計算併入諸費用後的融資率，確認是否超過 9 成。
- 向取扱金融機關確認借入額、金利與總返済負担率的審查結果。
- 外國籍者另需符合「永住者」或「特別永住者」的資格，見利用條件頁面說明。
容易踩雷
- 以為諸費用都能借：必須列在官方清單，且有確認書類證明金額。
- 把「融資率」的分母算成含諸費用的總額：官方算式的分母是買賣金額（含附帶取得的土地、借地權費用），不含諸費用。
- 忽略 9 成分界：融資率超過 9 成適用不同金利。
- 以為上限 1 億 2,000 萬円就一定借得到：還要看總返済負担率與購入價格限制。
相關查核
若想知道實際借款人如何選擇還款期間與頭期款，見〈日本房貸借幾年、頭期款多少？2026 年 1 月調查：30～35 年占 38.9%，融資率 90%～100% 占 24.1%〉的統計說明，統計不代表自己能借到的條件。
常見問題
Flat 35 最高可以借多少？
利用條件頁面寫的是 100 萬円以上、1 億 2,000 萬円以下，並在購入價格（不含非住宅部分）以內。
仲介手數料可以併入借款嗎？
官方 Q&A 把住宅購入的仲介手數料列為可借的諸費用，需契約書、請求書或領收書作確認書類。
借換融資的融資率怎麼算？
官方融資率說明寫的是借換時不論融資率，一律適用「融資率 9 成以下」的借入金利。
來源
- フラット35：ご利用条件（2026.4.1現在）（2026-10-31 查證）：「100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）で、建設費」；「店舗、事務所などの非住宅部分に係る建設費または購入価額は借入対象外となります」；「フラット３５は第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはご利用いただけません」；「融資率が9割を超える場合は、返済の確実性等をより慎重に審査します」
- フラット35：融資率とは（2026-10-31 查證）：「借換えの場合は、融資率にかかわらず」
- フラット35 よくある質問 Q&A番号487：借入対象となる諸費用とはどのようなものですか（2026-10-31 查證）：「購入する住宅の売買契約書に記載のある売買金額（消費税を含みます。）が借入対象となります」