日本不動產鑑定業者怎麼查？登錄簿依法供公眾閱覽，國交省有按商號或都道府縣分的過去 5 年業者一覽可比對

鑑定業者須登錄，有效期5年；國交省有按商號或都道府縣分的令和3至7年業者一覽可比對（2026-10-31）

買賣日本不動產、遺產分割或爭議處理時，若需要請不動產鑑定士出具鑑定評價書，要先核對出具評價書的公司是否是登錄的不動產鑑定業者，可以用官方管道核對。本文依不動產的鑑定評價法（e-Gov 現行條文，資料更新 2026-10-31 讀取）與國土交通省「不動產鑑定業者的事業實績」頁面整理，說明登錄制度、搜尋方法與閱覽方式；不評論任何鑑定業者的優劣，也不代替專業意見。

同主題可接著看：全宅連與全日本不動產協會：會員身份怎麼查，與宅建業者免許不同。

登錄制度：兩種登錄機關，有效期 5 年

不動產鑑定評價法第 22 條規定：想經營不動產鑑定業的人，在 2 個以上都道府縣設有事務所的，向國土交通省備置的不動產鑑定業者登錄簿登錄；其他情形則向事務所所在的都道府縣備置的登錄簿登錄。登錄的有效期間是 5 年，期間屆滿後想繼續營業的人，要辦理更新登錄。

因此「登錄在哪裡」取決於事務所數量：跨縣的是國交大臣登錄，單一都道府縣的是知事登錄。查詢時，先判斷業者的事務所分布，才知道要看哪一邊的登錄簿。

鑑定評價只能由鑑定士做

第 36 條第 1 項規定，不是不動產鑑定士的人，不得在不動產鑑定業者的業務中進行不動產的鑑定評價。第 2 項還禁止鑑定業者，讓不是鑑定士的人，或受到禁止處分的人進行鑑定評價。換句話說，鑑定業者只是機構登錄，真正出具評價的人必須是鑑定士。看評價書時，除了業者登錄，也要核對簽署的鑑定士資格。

登錄簿依法供公眾閱覽

第 31 條規定，國土交通大臣或都道府縣知事必須把不動產鑑定業者登錄簿，以及依規定提出的事業實績報告書等文件，提供公眾閱覽。條文的對象是公眾，實際的申請手續與所需時間，請依各登錄機關的公告為準。

國交省頁面把閱覽分成兩種：到廳舍等場所閱覽（僅限國土交通大臣登錄的業者），以及線上閱覽，網址為頁面公布的線上申請表單；各地方整備局等及各都道府縣登錄的業者，有疑問時要向其登錄機關確認。

國交省的搜尋功能

國交省頁面公布了「不動產鑑定業者情報」，說明可檢索全部不動產鑑定業者的事業實績，資料是依過去 5 年製作的一覽表，目前列出令和3年（2021）至令和7年（2025）。這些一覽是按年度下載的 PDF 或 Excel 檔，下載後再比對，有兩種分法：

頁面也提醒，商號或名稱裡使用的舊字體等機種依存文字，可能改用類似字或簡字替代，所以查不到時可以換寫法再查。事業實績集計結果則提供依委託目的別與依都道府縣別兩種彙總，另附登錄狀況（過去 10 年每年 1 月 1 日現在的登錄狀況）。不動產鑑定業者每年有 1 次，要報告事業實績等的義務。

登錄與報告的時間點

本文引用的鑑定評價法現行版自 2025 年 6 月 1 日施行。登錄的有效期間是 5 年，期滿要更新；鑑定業者每年有 1 次要向登錄機關報告事業實績等。國交省頁面還公布過去 10 年、每年 1 月 1 日現在的不動產鑑定士與鑑定業者登錄狀況，搜尋頁則涵蓋令和3年（2021）至令和7年（2025）共 5 年份的業者資料。

用一個例子看怎麼查（假設情境）

某人被業者提供一份鑑定評價書，要核對出具公司。步驟：先看評價書上的業者名稱；到國交省頁面，下載令和7年的商號・名稱一覽比對，確認名稱是否存在；再看事務所所在地，是單一縣還是跨縣，決定要向哪個登錄機關申請閱覽登錄簿。若搜尋結果與評價書不同，換成舊字體寫法再試一次，仍查不到時，向登錄機關確認。

怎麼做

1. 從評價書上找出業者名稱與出具評價的鑑定士姓名。
2. 到國交省「不動產鑑定業者的事業實績」頁面，下載最新年度的商號或都道府縣一覽。
3. 判斷業者是大臣登錄還是知事登錄，向該登錄機關申請閱覽登錄簿。
4. 向登錄機關確認登錄簿上的登錄有效期間（法定為 5 年）與更新情形；國交省的業者一覽有登錄番號與大臣／知事登錄的區分，但沒有有效期限欄，期限要看登錄簿。
5. 另外確認出具評價的人是鑑定士，而非只有業者名稱。

容易踩雷

• 把宅建業免許當成鑑定業登錄：兩者是不同法律的不同資格。
• 以為搜尋結果等於即時登錄狀態：資料是依過去 5 年一覽製作，最新登錄要看登錄簿。
• 名稱查不到就判斷未登錄：舊字體等文字可能被替換，請換寫法或向登錄機關確認。
• 只核對業者、不核對鑑定士：鑑定評價必須由鑑定士進行。

相關查核

了解土地的各種價格，見〈一物四價：公示地價、路線價、固定資產稅評價額、實勢價的關係，8 成與 7 成各是什麼〉，那篇先把各種價格分清楚，再看鑑定評價書在其中的位置。核對仲介資格的方法，見〈日本仲介有沒有免許？查各都道府縣的宅建業者名簿，不要只看招牌〉一文，宅建業免許與鑑定業登錄是兩個不同的查詢。商號與法人番號的核對，見〈日本公司法人番號怎麼查？用國稅廳公表網站核對房仲公司的商號與本店地址〉一文，鑑定業者的商號也可以用法人番號交叉確認公司是否存在。

常見問題

鑑定業者的登錄多久要更新一次？

鑑定評價法第 22 條第 2 項寫的有效期間是 5 年，期滿要更新登錄。

一般人可以看登錄簿嗎？

可以。第 31 條要求登錄機關把登錄簿提供公眾閱覽，國交省頁面提供線上閱覽的申請方式。

這個搜尋可以看鑑定費用嗎？

頁面說明搜尋的是事業實績等資料，沒有說明提供報價，費用請向業者詢問。

來源

• e-Gov 法令検索 不動産の鑑定評価に関する法律（2026-10-31 查證）：第 22 條第 2 項「不動産鑑定業者の登録の有効期間は、五年とする」；第 31 條「国土交通大臣又は都道府県知事は、次に掲げる書類を公衆の閲覧に供さなければならない」；第 36 條第 1 項「不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行つてはならない」
• 国土交通省：不動産鑑定業者の事業実績（2026-10-31 查證）：「不動産鑑定業者の登録簿及び事業実績報告書を閲覧することが出来ます」；「全不動産鑑定業者の事業実績などについて検索できます」；「商号・名称などで使用していた旧字体等機種依存文字については、類字体または略字体を代用している場合があります」