日本的所有不動產記錄證明制度怎麼請求？2026 年 2 月 2 日起可一次列出某人名下的不動產，書面 1,600 円，查無也不退費

名義人或相續人可請法務局列出名下不動產；書面每條件1,600円，查無不退費（所有不動產記錄證明，2026-10-31）

日本的登記簿是一筆土地、一棟建物各自一份，過去沒有辦法「查某個人在全國擁有哪些不動產」。家人過世後，相續人可能無法掌握亡者名下還有哪些土地；法務省說明，過去因此「少なからず生じていると指摘」有被漏掉、沒有辦相續登記而放置的土地。2026 年 2 月 2 日起，法務局開始提供「所有不動産記録證明書」，依請求人指定的姓名和住址，把該人名義的所有權登記不動產列成清單。這篇依法務省與法務局的官方說明整理，查證日 2026-10-31，是一般規則，個案的文件與檢索條件請洽司法書士或承辦法務局。

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這是什麼制度

法務省說明，這項制度的目的是配合 2024 年 4 月 1 日起的相續登記義務化，讓相續人容易掌握被繼承人名義的不動產，減輕申請登記的負擔並防止漏登。登記官用請求人指定的檢索條件在系統內檢索後，把某個被繼承人名義的所有權登記不動產「一覧的にリスト化して証明書として交付する」。新潟地方法務局的公告也標示「令和８年２月２日スタート！」。

誰可以請求

請求人只有兩類：所有權登記名義人本人（包含法人），以及該名義人的相續人和其他一般承繼人（包含法人）。可委託代理人。第三人不能請求。

相續人請求時，除了印鑑證明或身分證明文件，還要附證明與名義人相續關係的文件，例如戶籍謄本、法定相續情報一覽圖副本。法務省也提到，用過去的氏名或住址當作檢索條件時，要附證明過去氏名住址的資料，例如除籍謄本、戶籍附票。

檢索怎麼比對

系統的檢索規則是：

• 氏名或名稱的前方一致，並且住址到市區町村為止一致。
• 氏名或名稱的前方一致，並且住址的最後 5 個字一致。
• 加上羅馬字氏名時，羅馬字氏名完全一致，再配合住址的兩種規則之一。
• 加上會社法人等番號時，法人的番號完全一致。

請求書的背面記載例有「外國人在氏名與住址之外，加入羅馬字氏名作為檢索條件」的寫法，所以外國籍的所有人也可以用羅馬字氏名來檢索。

費用與期間

手數料依「檢索條件 1 件、1 通」計算：書面請求（收入印紙）1,600 円；線上請求郵寄交付 1,500 円，線上請求窗口領取 1,470 円。法務省的例子：用書面請求、檢索條件 4 件、請求 1 通時，手數料是 4 件 × 1 通 × 1,600 円 = 6,400 円。

法務省寫明：請求到交付的日數依各登記所而異，請向請求的登記所詢問；並說「制度開始当初」預期會擁擠，交付可能要約 2 週。這是 2026 年 2 月開辦時的預期，距今已過了數個月，目前所需天數請向登記所確認。

查不到的情形與限制

法務省列出幾項重要的限制：

• 登記簿上以和檢索條件不同的氏名、住址記載的不動產，不會被列入；登記上的姓名或住址與檢索條件不一致時，可能抽不出來。
• 同名異人可能被抽出，所以需要自行確認。
• 只有表題部登記的土地或建物，不在檢索對象。登記簿尚未電腦化的不動產，也不在檢索結果。
• 證明書只反映檢索時已在登記簿上的內容，審查中的登記申請不包含在內。
• 查無不動產時，會發給「沒有該當不動產」的證明，手數料仍然收，也不退還。

用數字看（假設值）：被繼承人在登記簿上留的是十幾年前的舊住址，而請求書只填最近的住址，就可能抽不出舊住址的那一筆；補上過去的住址作為第 2 個檢索條件，手數料也會多 1 件 1,600 円。

怎麼做

1. 蒐集被繼承人的戶籍、除籍謄本、住民票的除票、舊住址的證明。
2. 在請求書填入檢索條件，把現在與過去的姓名、住址分別列在不同欄位。
3. 相續人請求時，附上相續關係文件，可使用法定相續情報一覽圖副本。
4. 在書面、線上與窗口、郵寄之間擇一，確認各登記所的交付日數。
5. 拿到證明書後，對照登記事項證明書，再決定要不要辦相續登記。

容易踩雷

• 只填一組住址：舊住址的登記會漏掉。
• 以為清單就是完整的資產表：它只列出檢索條件一致的所有權登記不動產。
• 把審查中的登記當成已列入：檢索時點的登記才算。
• 以為查無可退費：查無也收手數料。
• 只為了相續而忘了期限：相續登記的 3 年義務與這份清單是兩件事。

相關查核

相續後要辦的登記與期限，見〈相續登記義務化：繼承日本房產，3 年內必須過戶〉，相續登記的期限是自知悉相續開始且知悉取得所有權之日起 3 年內（不動產登記法第 76 條之 2），清單找出的不動產也適用。來不及辦登記時的簡易做法，見〈來不及辦繼承登記怎麼辦？相續人申告登記：不收登錄免許稅、可單獨申出，但只是簡易履行義務，不能用來賣房或設抵押〉，這是延續清單查出不動產後的補救辦法。登記事項證明書的申請，見〈登記事項證明書怎麼申請？窗口 600 円、線上 490 円與郵寄 520 円的費用差別〉，清單確認後再用地號調閱每筆的內容。

常見問題

請求證明書就等於完成相續登記嗎？

不是。證明書是清單，用來找出需要登記的不動產；相續登記仍須另行申請。

可以查朋友或第三人名下的不動產嗎？

不行。請求人限於所有權登記名義人與其相續人等一般承繼人。

外國籍的名義人可以查嗎？

請求書記載例有以羅馬字氏名加入檢索條件的做法，但相續關係文件、外國文件的要求頁面沒有細說，要向法務局確認。

來源

• 法務省：所有不動産記録証明制度について（2026-10-31 查證）：「特定の被相続人が所有権の登記名義人として記録されている不動産について一覧的にリスト化して証明書として交付する制度」；「検索条件１件につき、１通当たり」；「検索条件４件×１通×１，６００円＝６，４００円となります」；「証明の対象となる不動産が検索結果として抽出されない場合、該当不動産がない旨の証明がされます。この場合も手数料はかかり、返却されませんのでご留意ください」；「検索対象となる不動産は所有権の登記がされている不動産に限られ、土地や建物の表示に関する登記のみの不動産は検索対象となりません」；「氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の末尾５文字が一致している人」
• 新潟地方法務局：令和８年２月２日スタート！「所有不動産記録証明制度」について（更新 2026-01-27）（2026-10-31 查證）：「令和８年２月２日スタート！」
• e-Gov 法令検索 不動産登記法第 76 條之 2（2026-10-31 查證）：第 1 項「三年以内に」