出租房虧損可以抵其他所得嗎？不動產所得損益通算：別墅虧損與買地借款利息不能抵，國外中古建物折舊損失也不能抵
不動產所得虧損可損益通算，但別墅損失與買地借款利息不能抵（令和8年4月1日現在）
出租日本房子，扣掉折舊、管理費、貸款利息等經費後，帳面可能是虧損。這個虧損能不能和其他所得相抵？日本稅制稱為「損益通算」。本文依國稅廳タックスアンサー No.1391（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）與所得稅法整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；個案請洽稅理士，非居住者的細節尤其要確認。
同主題可接著看：日本不動產行情看國土交通省「不動産情報ライブラリ」，不是仲介傳單。
可以損益通算
國稅廳說明：不動產所得是總收入減必要經費。若算出來是損失（赤字），可以從其他黑字的所得金額扣除，這就是損益通算。
兩種損失不能通算
不動產所得的損失中，下列部分不能損益通算：
- 別墅等：主要為趣味、娛樂、保養或觀賞目的而持有的不動產，其出租所產生的損失。
- 買地借款利息：不動產所得計算上，已列為必要經費的「為取得土地等所借負債的利息」相當部分。
另外，不動產所得的特定組合員（民法組合等）也有專屬限制，細節看國稅廳頁面。
國外中古建物的特例
令和 3 年（2021）起，持有國外的中古建物，其不動產所得的損失中，相當於以簡易法耐用年數計算的折舊部分，視為沒有發生；這部分不能與國內不動產所得內部通算，也不能與其他所得損益通算。這項特例針對「國外」的中古建物。
用數字看（假設值）
日本出租房屋，年租金收入 120 萬円，經費（含折舊）180 萬円，不動產所得是 −60 萬円。若有另一筆日本來源的黑字所得 100 萬円，這 60 萬円損失可以與之損益通算，剩餘所得是 40 萬円。但若這 60 萬円損失中，有 30 萬円是取得土地的借款利息，這 30 萬円不得通算，只有 30 萬円可以抵。數字是本站為說明規則而假設的，與任何實際申報無關。
非居住者的情形
人在台灣的屋主，日本稅制針對日本來源的所得計算。所得稅法第 165 條規定，非居住者的總合課稅國內源泉所得，其課稅標準與稅額的計算準用居住者的規定。所以日本不動產所得的損失，是否能在日本稅制內與其他日本來源所得通算，要看個案；與台灣所得合併計算的問題，日本稅制不處理，待確認，請稅理士確認。
怎麼做
- 先計算不動產所得：總收入減必要經費。
- 若是虧損，檢查有沒有別墅性質的出租。
- 把取得土地的借款利息拆出，確認是否列為必要經費。
- 若有其他日本來源的黑字所得，才有損益通算的可能。
- 國外中古建物特例（措置法第 41 條之 4 之 3）處理的是「國外中古建物的不動產所得損失」；非居住者在台灣的房產所得原則上不在日本課稅範圍（所得稅法第 165 條），個案請稅理士確認。
- 申報請稅理士協助。
容易踩雷
- 把全部虧損都當成可抵：別墅損失與買地利息不能抵。
- 土地貸款利息混進損失：這部分要拆出。
- 以為日本虧損可以抵台灣所得：日本稅制只處理日本所得稅。
- 把國外中古建物的折舊損失拿去抵：特例規定不得通算。
- 忽略特定組合員的限制。
常見問題
出租房虧損可以抵薪水嗎？
居住者可以損益通算，但別墅等損失與買地借款利息相當部分不能通算；非居住者只就日本國內源泉所得課稅，台灣來源的所得（如薪水）不在日本課稅範圍，不能拿來抵。
非居住者的日本出租虧損可以抵台灣所得嗎？
日本稅制只計算日本所得稅，與台灣所得的合併問題待確認，請稅理士確認。
國外中古建物的折舊損失呢？
令和 3 年（2021）起，相當於簡易法折舊的損失視為沒有發生，不能通算。
來源
- 国税庁 タックスアンサー No.1391 不動産所得が赤字のとき（損益通算）（2026-10-19 查證）：土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額
- e-Gov 法令検索 所得税法第165條（2026-10-19 查證）：前編第一章から第四章まで（居住者に係る所得税の課税標準、税額等の計算）