日本不動產契約的暴力團排除條款是什麼？國交省公布的買賣模範條款：雙方確約非反社會勢力，違反免催告解除，違約金欄括註價金 20%
國交省買賣模範條款：違反確約免催告解除；違約金欄括註價金20%、據點違約罰欄括註80%（2026-11-01）
假設你在日本簽買賣契約，契約書裡多了一條「反社会的勢力の排除」，要你確約自己與公司的董事都不是暴力團，也不會把房子借給他們當據點。這不是業者額外刁難，而是日本不動產業界依政府指針，在 2011 年前後共同制定的模範條款。國土交通省的「反社会的勢力排除のためのモデル条項について」頁面公布了買賣契約、媒介契約、賃貸住宅契約三種模範條款與解說。本文依該頁與各份 PDF 整理，查證日 2026-11-01。這些模範條款是業界團體的雛形，不是法律條文；實際契約是否採用、內容是否相同，要看你拿到的契約書原文。
同主題可接著看：日本不動產行情看國土交通省「不動産情報ライブラリ」，不是仲介傳單。
背景：為什麼契約書會有這一條
國交省的說明是：平成 19 年 6 月政府訂定了「企業が反社会的勢力による被害を防止するための指針」，其中一項對應策略是在契約書與交易約款中導入暴力團排除條項；平成 22 年 12 月的工作小組報告又要求各府省支援業界團體訂定各行業的模範條項。不動產業界從平成 21 年 6 月起由業界協議會檢討，國交省與警察廳參與協商，最後由業界團體共同或單獨訂定模範條項。
模範條項有兩組：全國宅地建物取引業協會聯合會、全日本不動產協會、不動產流通經營協會、日本住宅建設產業協會等 4 團體在平成 23 年 6 月訂定（買賣、媒介、賃貸住宅）；不動產協會在平成 23 年 9 月另訂（買賣、賃貸借）。
買賣模範條款的內容
以 4 團體的買賣契約模範條款為例，內容分七項：
| 項 | 內容 |
|---|---|
| 第 1 項 | 買賣雙方互相確約：自己不是暴力團、暴力團關係企業、總會屋或與其相當者；役員不是；不讓反社會勢力借用名義締約；交屋與付清價金前，不以脅迫、暴力、偽計或威力妨礙對方業務或毀損信用 |
| 第 2 項 | 雙方任一方違反第 1 項的確約，另一方不必催告即可解除契約 |
| 第 3 項、第 4 項 | 買方確約不把物件作為反社會勢力的事務所或活動據點，違反時賣方可免催告解除 |
| 第 5 項 | 解除時，被解除的一方付違約金（損害賠償額的預定），金額欄為填空，括註為買賣價金的 20% |
| 第 6 項 | 被解除的人不得就解除產生的損害向對方請求 |
| 第 7 項 | 買方違反第 3 項、把物件供作據點而被解除時，除第 5 項違約金外，再付金額欄括註為價金 80% 的違約罰（制裁金）；但業者自己當賣方、買方不是業者時，不適用 |
解說另示範了階段式的制裁金：賣方想在物件尚未被供作據點的階段就解除時，可以依準備行為著手、據點完成、開始運用三個階段，分別約定「売買代金の40％相当額の制裁金」及 60%、80% 的制裁金，解說並寫明「ただし、複数に該当する場合は最も金額が高いものに限られる。」換句話說，80% 是模範條款本文的括註，也可以依解說改成階段式，實際金額仍由契約書決定。
用數字看（假設值）：假設價金 3,000 萬円的買賣，買方在簽約時確約不是反社會勢力，之後被證明是以暴力團名義借用他人名義簽約。依模範條款，賣方可以免催告解除，違約金為 20% 即 600 萬円；若買方另把房子供作暴力團據點，賣方依第 7 項可再請求價金 80% 即 2,400 萬円的違約罰。以上金額純屬算法示範，沒有對應的實際案件；賣方若是宅建業者、買方不是業者，則排除違約罰。
這裡的 20% 與宅建業法對業者賣方違約金設的上限是同一個數字，上限的規則見〈日本買房違約金上限是多少？賣方是宅建業者時，違約金加損害賠償預定合計不得超過代金 20%〉；而模範條款第 7 項明寫，業者自己當賣方、買方不是業者時，不適用違約罰。
解說裡的幾個重點
國交省公布的買賣契約解說說明了條款的設計：
- 條款不只看身分（暴力團、其役員、借名），也看行為（交屋與付款完成前的脅迫、暴力、偽計、威力），因為暴力團組織實態愈來愈隱蔽。
- 暴力團以外，條款也包含準構成員、會社ゴロ等。但解說明寫：反社會勢力是以暴力團為核心的概念，與暴力團無關的單純客訴者不在其內。
- 條款是雙務的，賣方也要確約，因為不動產可能被用於洗錢等取得資金的活動。
- 簽約時雙方確約，不表示要求調查對方；但解說也提醒，若對方明顯像反社會勢力卻說不是，不調查就簽約，可能被追究調查義務。
- 約定解除權是業者排除反社會勢力的工具，解說建議行使前先與律師等專家商量，不要一律認為可以無限期行使。
賃貸住宅的模範條款
賃貸住宅契約編的條款同樣由出租方與承租方互相確約不是反社會勢力，並新增別表第 1 禁止行為：把房子供作反社會勢力的事務所或活動據點、在房屋或周邊做粗野或威勢行為使鄰居不安、讓反社會勢力居住或反覆出入。契約解除條款（模範中以第 Z 條標示）第 3 項：一方違反確約（第 1 款），或契約締結後自己或役員成為反社會勢力（第 2 款），另一方不必催告可解除；第 4 項：房東在承租方做別表第 1 第六號到第八號的行為時，不必催告可解除。國交省另說明，這個模範條款後來幾乎原樣反映在賃貸住宅標準契約書平成 24 年 2 月 10 日的改訂版，所以看標準契約書時也可以對照。外國人的簽約核對，見〈外國人在日本租屋簽約前檢查表：申請、重要事項說明與退租原狀回復〉。
怎麼做
- 簽約前閱讀契約書中的反社會勢力條款，確認確約範圍（本人、役員、借名、行為），尤其是以公司名義買房時，確約的對象還包含董事。
- 如果你是以親友名義或代持名義買房，確認是否會落入借名確約的範圍，與專業人士討論。
- 簽約或申請時，若業者詢問職業、目的與身分，這是依法的確認，另有說明見〈買日本房子仲介為什麼要驗證件、問職業與目的？犯罪收益移轉防止法：買賣、代理、媒介都是特定取引，記錄保存 7 年〉，與反社會勢力條款不是同一件事。
- 確認條款中違約金與違約罰的金額，並對照宅建業法第 38 條的 20% 上限，模範條款第 7 項已把業者賣方、非業者買方的違約罰排除。
- 發現條款與模範條款差異很大時，向仲介或律師說明你的疑問，再決定是否簽約。
容易踩雷
- 以為排除條款是法律強制：它是業界模範，是否採用看契約書。
- 以為只針對買方：模範買賣條款是雙務的，賣方也要確約。
- 以為客訴者會被列入：解說說明反社會勢力不包含與暴力團無關的單純客訴者。
- 以為簽了確約就要主動調查對方：解說說明簽約確約不等於要求調查，但明顯可疑者不調查可能被追究。
- 以為違約罰也適用業者賣方：模範條款第 7 項明寫業者賣方、非業者買方的情況除外。
常見問題
這些條款是法律規定嗎？
不是。這是 4 團體與不動產協會依政府指針訂定的模範條項，國交省公布，供各團體做雛形。
反社會勢力包含哪些人？
暴力團、暴力團關係企業、總會屋或與其相當者，解說另列準構成員、會社ゴロ等為例；與暴力團無關的單純客訴者不包括在內。
違反確約後多久內可以解除？
條款只寫免催告即可解除，沒有寫行使期間；解說建議行使前先與律師等專家商量，並留意時效，不要一律認為可以無限期行使。
來源
- 国土交通省 反社会的勢力排除のためのモデル条項について（2026-11-01 查證）：「不動産関係団体が共同又は単独の形でモデル条項を策定するに至りました。」
- 国土交通省 売買契約書 モデル条項例（2026-11-01 查證）：「売主及び買主は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。」
- 国土交通省 賃貸住宅契約書 モデル条項例（2026-11-01 查證）：「本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること。」；「契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当したとき」
- 国土交通省 売買契約書のモデル条項例の解説（2026-11-01 查證）：「暴力団を中核とする概念であって、暴力団とは無関係の単なるクレーマー等」；「売買代金の40％相当額の制裁金」