出租的日本房子整修費要一次扣還是分年折舊？修繕費與資本的支出：20 萬円、60 萬円與前年底取得價額 10% 的判斷基準
出租房整修依實質分修繕費與資本支出；單次未滿20萬円或不明部分未滿60萬円可列修繕費（2026-10-31）
持有日本出租房的人，若有換熱水器、補屋頂、更新外牆這類修繕，這些錢可以一次列為當年的必要經費，還是要當成資產分年折舊？這會直接影響不動產所得。國稅廳的作法是依實質區分「修繕費」與「資本的支出」，並提供幾個簡便的判斷基準。這篇依國稅廳 No.1379 與所得稅基本通達 37-12、37-13、37-14（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-31；是一般規則，個案請洽稅理士。
同主題可接著看：日本買房的取得成本：仲介手數料、登錄免許稅、不動產取得稅大概怎麼算（用比例區間＋以官方為準）。
修繕費與資本的支出差在哪
國稅廳說：用於出租或事業的建物、設備等，為了維持管理和修理所支出的修繕費，可以列為必要經費。但是，即使一般叫做修繕費，若是會「延長資產的使用可能期間，或提高資產價值」的部分，就是資本的支出，要與修繕費區分。
區分的標準是實質，不是名稱：「修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します」。資本的支出的例子有：加建避難階梯等物理性追加的部分；為了變更用途而改造、改裝所直接花的錢；把機械零件換成品質或性能更高的產品時，超過一般更換金額的部分。
資本的支出不能一次列為經費，而是在不動產所得、事業所得的計算上，用折舊的方式分年列入必要經費。
簡便的判斷基準
每一筆修繕都要分析實質很麻煩，所以通達有形式上的標準。國稅廳 No.1379 寫，下列的支出若以修繕費計算所得並提出確定申告，就可以列為當年必要經費：
- 所基通 37-12：約每 3 年以內的周期進行的修理、改良，或一次修理、改良的金額未滿 20 萬円。
- 所基通 37-13：一次修理、改良的金額中，資本的支出或修繕費不明確的部分，金額未滿 60 萬円，或者在該資產前年底取得價額的約 10% 以下。
這兩條通達的前提都是「以修繕費計算業務所得，並據以確定申告」。
所得稅基本通達 37-12 的條文說：一次修理、改良的金額（若跨 2 個以上年度，是各年度的金額）「が20万円に満たない場合」，或是已有實績等事情顯示約在 3 年以內周期進行的修理，可列為修繕費。37-13 的形式基準則是：不明確部分的金額「が60万円に満たない場合」，或「がその修理、改良等に係る固定資産の前年12月31日における取得価額のおおむね10%相当額以下である場合」。
都不符合時：37-14 的特例
不明確的金額如果不符合上面的標準，國稅廳說明可以用「資本的支出と修繕費の区分の特例（所基通37-14）」。通達 37-14 的做法是：持續使用同一方法，把不明確金額的 30%，與該資產前年 12 月 31 日取得價額的 10%，兩者取較少者列為修繕費，其餘列為資本的支出。
用數字看（假設值）：出租房前年底取得價額 3,000 萬円，外牆整修花了 500 萬円，其中修繕費或資本的支出不明確的金額是 500 萬円。500 萬円不滿足未滿 60 萬円，也超過 3,000 萬円的 10%（300 萬円），所以不適用 37-13。改用 37-14：500 萬円的 30% 是 150 萬円，3,000 萬円的 10% 是 300 萬円，取較少的 150 萬円為修繕費，其餘 350 萬円是資本的支出，需要分年折舊。另一個例子：屋頂防水補修 55 萬円，不明確金額未滿 60 萬円，可以一次列為修繕費。這些金額只是設想。
取得價額的基準日
所得稅基本通達 37-13 與 37-14 用的是「前年 12 月 31 日」的取得價額。台灣人以個人名義持有的出租房，適用的是所得稅的這些通達，基準日是前年 12 月 31 日；若是以公司名義持有，適用的是法人稅的規定，本文不涵蓋。至於取得價額含哪些資本的支出，條文有細則，個案由稅理士處理。
與其他規定的關係
一戶建整修的平均金額，見〈日本一戶建修繕費大概多少？國交省住宅市場動向調查：改裝平均 170 萬円、中位數 70 萬円〉，可以對照自己的金額落在哪個級距。申告方式要不要用青色申告，海外屋主有不同限制，見〈人在台灣的屋主能申請青色申告嗎？令和 8 年分（已在經營者）的期限 2026-03-15 已過，令和 9 年分要在 2027-03-15 前申請，控除制度自 2027 年起改制〉。每年持有成本的整體估算，見〈日本買房每年要付多少？固定資產稅、管理費、修繕積立金、保險四項持有成本拆解〉。
怎麼做
- 蒐集整修的報價單、施工內容明細與付款紀錄，標明哪些是原狀回復、哪些是升級。
- 把支出分成明確的修繕費、明確的資本支出、與不明確的三組。
- 不明確的部分，先檢查是否未滿 20 萬円、約 3 年周期、未滿 60 萬円或約 10% 以下。
- 都不符合時，確認前年 12 月 31 日取得價額，用 37-14 計算，並持續使用。
- 資本的支出的部分，列入折舊資產，並請稅理士確認耐用年數與折舊方法。
容易踩雷
- 只看工程名稱：國稅廳明說依實質判斷。
- 把整套更新的工程全部當修繕費：資本的支出要折舊。
- 取得價額用錯基準日：所得稅通達的基準是前年 12 月 31 日。
- 37-14 的特例今年用、明年不用：條文要求持續使用。
- 沒有分開單據：不明確金額無法計算。
相關查核
整修金額的行情，見〈日本一戶建修繕費大概多少？國交省住宅市場動向調查：改裝平均 170 萬円、中位數 70 萬円〉，用來判斷一次工程的規模。青色申告的申請，見〈人在台灣的屋主能申請青色申告嗎？令和 8 年分（已在經營者）的期限 2026-03-15 已過，令和 9 年分要在 2027-03-15 前申請，控除制度自 2027 年起改制〉，修繕費與折舊都在不動產所得裡申報。租金預扣，見〈台灣人出租日本房子，房客要預扣 20.42% 嗎？個人自住承租除外，翌月 10 日前繳納〉，那是收入端的預扣，與經費端的修繕費判斷不同。
常見問題
一個工程分成幾張發票，可以每張都低於 20 萬円嗎？
通達的單位是「一個計畫下對同一固定資產的修理、改良」，不是發票張數。切分是否合理由稅務署判斷，請洽稅理士。
租客退租後的原狀回復費用算修繕費嗎？
是否為維持原狀或提升價值，要看工程內容。壁紙、地板的更換責任分擔見〈壁紙 6 年殘值 1 円：退租時壁紙與地板修繕費怎麼分攤，住越久負擔越低〉，那是房東與房客之間的費用分攤。
海外屋主要如何申報？
本文的基準是所得稅法的一般規定。海外屋主的申告方式與代理人安排需另外確認。
來源
- 國稅廳：No.1379 修繕費とならないものの判定（令和8年4月1日現在法令等）（2026-10-31 查證）：「修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します」；「建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額」；「おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、または一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき」；「その金額が60万円未満のときまたはその資産の前年末の取得価額のおおむね10パーセント相当額以下であるとき」；「資本的支出と修繕費の区分の特例（所基通37-14）」
- 國稅廳：所得稅基本通達 37-12（2026-10-31 查證）：37-12(1)「その一の修理、改良等のために要した金額（その一の修理、改良等が2以上の年にわたって行われるときは、各年ごとに要した金額。以下37－14までにおいて同じ。）が20万円に満たない場合」；37-12(2)「その修理、改良等がおおむね3年以内の期間を周期として行われることが既往の実績その他の事情からみて明らかである場合」
- 國稅廳：所得稅基本通達 37-13、37-14（2026-10-31 查證）：37-13(1)「その金額が60万円に満たない場合」；37-13(2)「その金額がその修理、改良等に係る固定資産の前年12月31日における取得価額のおおむね10%相当額以下である場合」；37-14「継続してその金額の30％相当額とその修理、改良等をした固定資産の前年12月31日における取得価額の10％相当額とのいずれか少ない金額を修繕費の額とし、残余の額を資本的支出の額として」