日本新蓋房子或取得無登記的土地，要在多久內辦表題登記？不動產登記法第 47 條：取得所有權起 1 個月內，怠慢可處 10 萬円以下過料
新建房屋要在取得所有權起1個月內辦表題登記，怠慢可處10萬円以下過料（不動產登記法47、164條，2026-10-31）
在日本蓋新房子，建好後有一項法定義務：辦理「表題登記」。這是把建物的所在、構造、面積等物理狀況登錄到登記簿「表題部」的登記，有明確的申請期限和過料。本文依 e-Gov 法令検索的不動產登記法現行條文整理，查證日 2026-10-31，是一般規則，個案請向法務局或土地家屋調查士確認。
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表題登記要在 1 個月內申請
不動產登記法第 47 條第 1 項：新蓋的建物，或沒有表題登記的建物（區分建物除外）的所有權取得者，必須在取得所有權之日起 1 個月內申請表題登記。土地也有同樣的規定：第 36 條規定，新生土地，或沒有表題登記的土地的所有權取得者，從取得所有權之日起 1 個月內申請表題登記。換句話說，建物蓋好交屋、取得所有權後，1 個月內就要處理，而不是等到要賣房或貸款時才補辦。
用數字看（假設值）：某戶獨棟新屋 2026-11-10 完工並取得所有權，申請期限大約到 2026-12-10。這個日期只是設想，不是任何案例；實際的起算日以所有權取得日為準，且需要先完成建物調查與圖面，可委託土地家屋調查士辦理，誰來辦、費用多少，見〈測量與表題登記找誰？土地家屋調査士：須在日調連名簿登記，官方檢索可查，全國 50 個調査士會與境界問題相談中心〉。
建物滅失也要在 1 個月內辦登記
第 57 條：建物滅失時，表題部所有者或所有權登記名義人，要在滅失之日起 1 個月內申請建物滅失登記。拆除舊屋後若不辦，登記簿上還會留著不存在的建物；細節請向法務局確認。
怠慢的後果：10 萬円以下過料
第 164 條第 1 項：對第 36 條、第 47 條第 1 項、第 57 條等規定應申請的人，若沒有正當理由而怠慢，處 10 萬円以下過料。過料是行政上的金錢處罰。至於什麼是「正當理由」，條文沒有逐條列舉，須依個案判斷。
表題登記與所有權保存登記不同
表題登記只登錄建物或土地的「物理狀況」，不是所有權的第三者對抗登記。所有權的保存登記是權利部的登記，第 74 條規定能申請的人有限：第 1 項列的是表題部所有者或其繼承人等一般承繼人、經確定判決確認有所有權的人，以及因徵收取得所有權的人；第 2 項另允許區分建物從表題部所有者取得所有權的人申請；該條沒有像表題登記那樣訂定 1 個月的期限。買新屋時，查登記簿才看得到這兩部分的差異，查詢方式見〈登記情報提供サービス怎麼用？線上查日本房屋土地登記：全部事項 330 円、所有者事項 140 円〉。登記事項證明書的申請方式與費用，見〈登記事項證明書怎麼申請？窗口 600 円、線上 490 円與郵寄 520 円的費用差別〉一文，表題部與權利部的內容都可以在證明書上核對。
怎麼做
- 新屋完工、取得所有權後，先確認取得所有權的日期，並開始算 1 個月。
- 委託土地家屋調查士辦理表題登記，先做建物調查與圖面。
- 舊屋拆除時，在滅失之日起 1 個月內辦建物滅失登記。
- 買賣或貸款前，用登記事項證明書確認表題部與權利部都已登記。
- 超過期限時，向法務局或調查士說明情況，不要自行判斷有無正當理由。
容易踩雷
- 以為蓋好就好，等賣房時再辦：法定期限是取得所有權起 1 個月。
- 把表題登記與所有權保存登記混為一談：前者是物理狀況，後者是權利登記。
- 拆屋後不辦滅失登記：第 57 條要求 1 個月內。
- 以為過料就是罰金：第 164 條的過料是行政上的金錢處罰，條文以「過料」稱之。
- 以為區分建物規則完全相同：第 47 條第 1 項的文字對區分建物另有區別，個案請向法務局確認。
常見問題
表題登記的期限是多久？
取得所有權之日起 1 個月內（不動產登記法第 36 條、第 47 條第 1 項）。
沒有在期限內辦會怎樣？
第 164 條第 1 項：沒有正當理由而怠慢，處 10 萬円以下過料。
建物拆除後要辦什麼登記？
建物滅失登記，要在滅失之日起 1 個月內申請（第 57 條）。
來源
- e-Gov 法令検索 不動産登記法第 36 條、第 47 條、第 57 條（2026-10-31 查證）：「その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない」；第 57 條「その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない」
- e-Gov 法令検索 不動産登記法第 164 條（2026-10-31 查證）：「正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」