出租 5 棟 10 室是什麼門檻？國稅廳 No.1373：公寓約 10 間、獨立房屋約 5 棟以上，原則視為「事業規模」的不動產出租
公寓約10間以上或獨立房屋約5棟以上，出租原則視為事業規模（2026-10-19）
在日本出租房子，稅務上有「事業規模」與「非事業規模」之分。「5 棟 10 室」就是這個判斷標準。為什麼重要？因為兩者在資產損失、貸倒損失、青色申告特別控除等計算上，處理不同。本文依國稅廳タックスアンサー No.1373（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；個案請洽稅理士。
同主題可接著看：日本不動產行情看國土交通省「不動産情報ライブラリ」，不是仲介傳單。
5 棟 10 室的標準
國稅廳說明：不動產出租是否為事業，原則上看是否達「社會通念上稱為事業的規模」，實質判斷。但是建物出租，只要符合下列任一標準，原則上視為事業：
- 租間、公寓等，可出租的獨立房間數，大約 10 間（10 室）以上。
- 獨立房屋的出租，大約 5 棟以上。
注意是「おおむね」（大約），不是絕對的門檻；混合型（公寓與獨立房屋並有）的判定，國稅廳頁面沒有逐案說明，待確認。
用數字看（假設值）：公寓可出租的獨立房間有 12 間，達 10 間標準，原則視為事業；出租 3 棟獨立房屋，未達 5 棟標準，需依實質判斷。
事業與非事業的差別
國稅廳列出的主要差異：
| 項目 | 事業規模 | 非事業規模 |
|---|---|---|
| 租賃用固定資產的拆除、除卻等資產損失 | 全額列為必要經費 | 以扣除前的不動產所得金額為限 |
| 租金回收不能的貸倒損失 | 列為回收不能當年的必要經費 | 追溯到收入計上年度，重算所得 |
| 青色事業專從者給與（白色為專從者控除） | 適用 | 不適用 |
| 青色申告特別控除 | 符合正規簿記等要件，令和 8 年分以前最高 55 萬円（電子帳簿保存或 e-Tax 可到 65 萬円） | 最高 10 萬円 |
國稅廳該頁在談青色申告特別控除時，寫的是「令和 8 年分までの」控除。e-Gov 的租稅特別措置法第 25 條之 2 自 2027-01-01 改制：55 萬円這一級消失，65 萬円須以 e-Tax 申告並符合詳細記帳，優良電子帳簿等可到 75 萬円；不動產事業者前々年分總收入超過 1,000 萬円且不符 65 萬円要件時，連 10 萬円控除也不能用。
對台灣屋主的意義
No.1373 說明的是出租的規模標準，頁面沒有談到居住地；人在台灣的屋主，若在日本國內出租房屋，可先用這個標準自我檢視，是否適用由稅理士確認。青色申告的申請與納稅地，見本站〈人在台灣的屋主能申請青色申告嗎？令和 8 年分（已在經營者）的期限 2026-03-15 已過，令和 9 年分要在 2027-03-15 前申請，控除制度自 2027 年起改制〉。非居住者適用的實務（含納稅地），本文不論，待確認。
怎麼做
- 數出可出租的獨立房間數（公寓、租間）或獨立房屋的棟數。
- 對照 10 間與 5 棟的標準；不確定時，保守地依「社會通念上事業規模」判斷。
- 看事業與否對資產損失、貸倒損失、專從者給與、特別控除的影響。
- 要用青色申告特別控除時，確認是否為事業規模，並依申告年分（令和 8 年分以前或令和 9 年分以後）備齊要件。
- 規模接近門檻時，請稅理士判斷。
- 保留出租資料，支持判斷。
容易踩雷
- 把「5 棟 10 室」當成同時要有：是任一項符合即可。
- 把門檻當成絕對數字：「おおむね」是大約。
- 以為事業規模與否只影響控除：資產損失、貸倒損失也不同。
- 把公寓棟數與房間數混算：10 是房間數，5 是獨立房屋棟數。
- 不確定時不問專業人士。
常見問題
出租幾間算事業規模？
公寓等可出租的獨立房間大約 10 間以上，或獨立房屋大約 5 棟以上，原則視為事業。
事業規模和非事業規模差在哪？
資產損失、貸倒損失、專從者給與，以及青色申告特別控除（令和 8 年分以前，事業最高 55 萬或 65 萬円、其他最高 10 萬円）。
是不是一定要 5 棟 10 室同時符合？
不是，符合任一標準即可，且是「おおむね」。
來源
- 国税庁 タックスアンサー No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分（2026-10-19 查證）：貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること
- 国税庁 No.1373 所得金額の計算上の相違点（2026-10-19 查證）：独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること