賣房虧損可以抵其他所得嗎？買換自住屋的譲渡損失特例：損益通算加 3 年繰越，須有 10 年以上住宅貸款
買換自住屋的賣房虧損可損益通算並繰越 3 年；舊屋所有超過 5 年（令和8年4月1日現在）
賣掉自住屋，賣價低於買價與費用，產生「譲渡損失」，一般情況不能和薪水等其他所得相抵。但日本有一項特例：在買換自住屋的情況下，這筆損失可以損益通算，扣不完的還可以繰越。本文依國稅廳タックスアンサー No.3370（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；個案請洽稅務署或稅理士。賣房有獲利時的 3,000 萬円特別控除，另見本站〈居住用財產的 3,000 萬円特別控除：賣自住房免稅額度〉。
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特例是什麼
自住屋（舊居宅）在令和 9 年（2027）12 月 31 日前賣出，並購入新的自住屋（新居宅），賣出舊居宅產生的譲渡損失，可以與其他所得損益通算。損益通算後還扣不完的損失，可以從賣出年的翌年起 3 年內繰越控除。
要件
舊居宅（賣出的房子）
- 自己住的房屋，或曾經住過的房屋（不再居住之日起 3 年經過日所屬年的 12 月 31 日前賣出）等。
- 賣出年 1 月 1 日時，所有期間超過 5 年。
- 限日本國內的資產。
新居宅（買進的房子）
- 在賣出年的前一年 1 月 1 日到賣出年翌年 12 月 31 日之間，取得日本國內床面積 50 ㎡以上的房屋。
- 取得年的翌年 12 月 31 日前入住（或預定入住）。
- 取得年的 12 月 31 日，對新居宅有償還期間 10 年以上的住宅貸款。
不能適用的情形
損益通算與繰越控除都不能適用：
- 賣給親子、夫婦等「特別關係人」；
- 賣出年的前一年、前兩年，用過自住屋的軽減稅率特例、3,000 萬円特別控除、買換特例、交換特例；
- 在期間內已適用其他居宅的譲渡損失損益通算特例。
繰越控除另有限制：舊居宅敷地超過 500 ㎡的部分所對應的損失不適用；適用繰越控除的年的 12 月 31 日，若沒有償還期間 10 年以上的住宅貸款，不適用；合計所得金額超過 3,000 萬円的年，只有該年不適用。這項特例可與住宅借入金等特別控除併用。
用數字看（假設值）
舊居宅以 3,000 萬円賣出，取得費等合計 3,800 萬円，譲渡損失 800 萬円。若當年其他所得（例如薪水）有 800 萬円以上，這 800 萬円損失可在當年損益通算；若只能抵 500 萬円，剩下 300 萬円可繰越，在之後 3 年內，各年（合計所得金額在 3,000 萬円以下、且仍有 10 年以上住宅貸款的年）繼續扣除。這是依國稅廳規則推算的例子，不是你的案例。
申報要附什麼
損益通算要在確定申告書附：居住用財產的譲渡損失明細書、損益通算及繰越控除對象金額計算書、舊居宅與新居宅的登記事項證明書或買賣契約書影本，以及年末住宅借入金等餘額證明書等。賣出後不買換、仍有住宅貸款殘額時的譲渡損失特例，另有規則，本次未取得該頁，待確認。人在台灣的屋主是否適用，也待確認。
怎麼做
- 確認舊居宅賣出年 1 月 1 日的所有期間是否超過 5 年。
- 確認新居宅床面積 50 ㎡以上，並在期限內入住。
- 確認新居宅有償還期間 10 年以上的住宅貸款。
- 確認賣出年的前一年與前兩年沒有用過上述不能併用的特例。
- 申報時備齊明細書、契約書影本與餘額證明。
- 請稅理士確認。
容易踩雷
- 以為所有賣房虧損都能抵其他所得：本特例限於買換自住屋。
- 沒有 10 年以上的住宅貸款：損益通算與繰越控除的要件之一。
- 忘了合計所得金額超過 3,000 萬円的年不能繰越控除。
- 前兩年用過 3,000 萬円特別控除：本特例不能適用。
- 舊居宅敷地超過 500 ㎡的部分：繰越控除不適用。
常見問題
賣自住屋虧損可以抵薪水嗎？
買換自住屋並符合要件時，可以損益通算；扣不完的可以繰越 3 年。
新居宅一定要有貸款嗎？
要。取得年的 12 月 31 日須有償還期間 10 年以上的住宅貸款。
可以和房貸減稅一起用嗎？
國稅廳說明，這項特例可與住宅借入金等特別控除併用。
來源
- 国税庁 タックスアンサー No.3370 マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（2026-10-19 查證）：損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます
- 国税庁 No.3370 適用除外與申報手續（2026-10-19 查證）：この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます