日本假登記是什麼？不動產登記法第 105 條分兩種情形，本登記後順位回溯到假登記，登記上的利害關係人須承諾
假登記分第105條兩種情形；本登記順位依假登記，利害關係人須承諾（登記法106、109條，2026-11-01）
假設你在日本買中古屋前，從登記事項證明書的權利部（甲區）看到一筆所有權移轉假登記，而賣方的名字仍登記為所有人。這筆假登記（仮登記）到底有沒有把房子的所有權先移走？買下去之後會不會被影響？本文依 e-Gov 法令検索的不動產登記法現行條文（資料更新 2026-06-24，查證日 2026-11-01）整理，是一般規則，個案請以登記事項證明書原文與司法書士、律師的意見為準。
同主題可接著看：日本新蓋房子或取得無登記的土地，要在多久內辦表題登記？不動產登記法第 47 條：取得所有權起 1 個月內，怠慢可處 10 萬円以下過料。
假登記在法律上是做什麼的
不動產登記法第 105 條規定，假登記可以在兩種情形下辦理。第 1 款是：第 3 條各款列舉的權利已經發生保存、設定、移轉等變動，但辦理該登記所需、須和申請情報一併提供的情報中，法務省令指定的部分無法提供。第 2 款是：為了保全與權利設定、移轉、變更或消滅有關的請求權，這項請求權包括附始期或附停止條件，以及其他預期將來確定的請求權。
簡單說，第 1 款的重點是權利變動已經發生、只是申請資料不齊；第 2 款的重點是權利變動還沒確定，先把將來可請求的地位用登記保留下來。兩款的實際文件與適用情形，條文把細節交給法務省令，本文不逐項展開；買方在證明書上看到的只是假登記記錄，仍須請司法書士讀登記原因欄判斷屬於哪一種。
本登記時順位怎麼算
登記的權利順位，原則上依登記先後決定（第 4 條第 1 項：法令另有規定者除外）。假登記是例外的核心：第 106 條規定，依假登記辦理本登記時，該本登記的順位依該假登記的順位。換句話說，假設 A 在 2026 年 1 月取得一筆所有權移轉請求權的假登記，B 在同年 6 月買下同一筆不動產並完成移轉登記；A 之後辦理本登記時，A 的順位回溯到 1 月的假登記，排在 B 的登記之前。
這也是買方要特別看假登記的原因：它不是已經把所有權移走的登記，但它保留了日後本登記的順位。
誰能申請，法院扮演什麼角色
一般權利登記要由登記權利者與登記義務者共同申請，這是法務局說明的原則（民法第 177 條對抗要件的背景，也在同一份 Q&A）。假登記有放寬：第 107 條第 1 項規定，登記義務者同意時，或有法院依第 108 條作出命辦假登記的處分時，假登記的登記權利者可以單獨申請。
第 108 條規定，法院可依登記權利者的聲請作出命辦假登記的處分，聲請人必須釋明假登記的原因事實，這類案件專屬不動產所在地的地方法院管轄；駁回聲請的裁定可以即時抗告。至於假登記的塗銷，第 110 條規定假登記名義人可單獨申請，取得名義人承諾的登記上利害關係人也一樣。
對後來取得不動產的人有什麼影響
假設你買房時，賣方名下已有他人的所有權假登記。第 109 條第 1 項規定，所有權假登記的本登記，如果有登記上的利害關係人，必須有該第三人的承諾才能申請；同條第 2 項規定，登記官依此辦理登記時，要以職權塗銷該第三人的權利登記。因此，假登記後才取得登記的買方、抵押權人等，可能因為假登記人的本登記而失去登記，但本登記要有他們承諾才能申請，這是條文要求的程序。
下面用數字看（假設值）：賣方向買方以 3,000 萬円出售，但登記簿上有 1 筆先於買方登記的所有權移轉請求權假登記。買方即使付了 3,000 萬円並完成自己的所有權移轉登記，仍要面對這筆假登記人本登記後順位在前的風險。這個金額只是說明風險大小的設例，不是真實案例，也不代表任何一筆實際交易的結果。
查登記時怎麼讀假登記
假登記記錄在權利部，和一般登記一樣在登記事項證明書顯示；證明書的申請費用依登記手数料令，書面請求為 1 通 600 円，線上請求 1 通 490 円（要求送付為 520 円）。如何讀甲區、乙區，可先看〈日本登記簿怎麼讀？表題部看地號、地目與地積，權利部甲區看所有權、乙區看抵押權等其他權利，抵押權記債權額、根抵當權記極度額〉的示範，再回頭核對假登記的登記原因與日期。申請證明書的窗口、線上與郵寄差別，見〈登記事項證明書怎麼申請？窗口 600 円、線上 490 円與郵寄 520 円的費用差別〉可作對照。
如果賣方還有抵押權要塗銷，抵押權塗銷由登記名義人與義務者辦理的流程，可對照〈買中古屋時賣方還有房貸，抵押權怎麼塗銷？法務省指南：每筆不動產登錄免許稅 1,000 円，文件由銀行寄給賣方〉的流程，但假登記屬於他人的權利保全，第 110 條讓假登記名義人（或取得其承諾的登記上利害關係人）可以單獨申請塗銷；實際走哪條路徑，請洽司法書士，不要以為賣方與銀行就能決定。
怎麼做
- 買賣簽約前取得登記事項證明書，先確認權利部（甲區、乙區）有沒有仮登記的記載。
- 看到假登記，請司法書士讀出登記原因、權利者與登記日期，判斷屬第 105 條哪一款。
- 把假登記的處理方式（由假登記名義人塗銷，或取得其承諾後辦理）寫進買賣契約的交屋條件。
- 向業者要求重要事項說明書載明假登記，並保留書面。
- 若賣方說假登記已無效，要求出示塗銷登記完成後的新證明書，再付款。
容易踩雷
- 把假登記當成已經取得所有權：第 105 條第 2 款是保全請求權，不是已移轉的登記。
- 只看賣方是所有人就付款：假登記人的本登記順位可回溯到假登記日，後面的登記可能被塗銷。
- 只靠口頭承諾塗銷：第 110 條規定假登記名義人（或取得其承諾的登記上利害關係人）可以單獨申請塗銷；口頭承諾不等於登記已完成，要以新的登記事項證明書為準。
- 忽略登記原因日期：第 106 條的順位依假登記，不是依本登記日。
- 把證明書當成最終判斷：條文第 105 條細節在法務省令，個案判斷請司法書士確認。
常見問題
假登記後所有權就移轉了嗎？
不能這樣推定。第 105 條第 2 款是為保全請求權而登記，第 106 條只規定依假登記辦理本登記時順位依假登記。所有權是否已經移轉，要看本登記是否完成與登記原因。
假登記可以單獨申請嗎？
第 107 條第 1 項規定，登記義務者承諾時，或有第 108 條的法院處分時，登記權利者可單獨申請；除此之外，權利登記以登記權利者與登記義務者共同申請為原則。
我是後來買的人，假登記人要本登記時我可以拒絕嗎？
第 109 條第 1 項規定，有登記上利害關係的第三人時，要有該第三人的承諾才能申請本登記。拒絕或同意的實際後果，個案請司法書士或律師判斷。
來源
- e-Gov 法令検索 不動産登記法第 105、106、107、108 條（2026-11-01 查證）：「請求権（始期付き又は停止条件付きのものその他将来確定することが見込まれるものを含む。）を保全しようとするとき」
- e-Gov 法令検索 不動産登記法第 109、110 條（2026-11-01 查證）：「当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる」
- 法務局 登記の申請は誰がしなければならないのですか？（情報番号1305）（2026-11-01 查證）：「所有権の移転など権利に関する登記の申請は，原則として登記権利者と登記義務者が共同してしなければなりません」
- e-Gov 法令検索 登記手数料令第 2、3 條（2026-11-01 查證）：「一通につき四百九十円」