日本房屋廣告寫「新築」要符合什麼條件？表示規約第 18 條：完工後未滿 1 年，且沒有人住過
廣告寫「新築」須完工後未滿1年且沒人住過；滿1年或住過即屬中古（表示規約18條，2026-10-31）
看日本物件廣告時，「新築」兩個字會影響價格與貸款條件，但它不是想寫就能寫。不動產公正取引協議會連合會公布的「不動產の表示に関する公正競争規約」第 18 條，規定了用這個詞的條件。本文依該協議會 2025-08 版規約集整理，查證日 2026-10-31，是一般規則，個案以廣告原文與契約為準。
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條文怎麼說
規約第 18 條第 1 項：業者以特定用語（或類似用語）表示時，必須依該用語的定義使用，其中「新築」是指「建築工事完了後 1 年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」。換句話說，有兩個條件，要同時成立：一是完工後未滿 1 年，二是沒有被居住過。只符合其中一個，就不能寫新築。
中古的反面定義
表示規約施行規則第 3 條（物件的種別）把中古住宅與中古公寓定義為「建築後 1 年以上經過，或者曾經被居住過」的物件。這是新築的反面：只要滿 1 年，即使從來沒人住過，也屬於中古；只要住過，即使完工不到 1 年，也屬於中古。
用數字看（假設值）：某棟公寓 2025-12-20 完工，到 2026-10-31 約 10 個月，如果所有住戶都還沒入住，廣告可以寫新築。另一棟 2025-09-30 完工，到 2026-10-31 已超過 13 個月，即使是賣剩的未入住戶，也不能再寫新築。第三棟 2026-03 完工，但某戶曾經租出 1 個月，這一戶就算住過，不能寫新築。這些日期是設想，不是真實案例。
相關的限制
規約第 23 條列了禁止的廣告表示，其中兩項與新築有關：一項是對建築經過年數或建築年月作出較實際短、較新的誤認表示；另一項是增建、改建或更換造作的建物，把全部或要交易的部分誤認為新建。換句話說，翻修過的舊屋，不能因為整修過就寫成新築。
規約另外在第 18 條第 1 項第 2 號定義了「新発売」：對新造成的宅地、新築住宅（含完工前）或整棟改建公寓，首度向一般消費者勸誘購買申請的行為。新發售與新築是兩個詞，不要混用。
看廣告時怎麼用
要求標示的項目也包括建築年月（完工前則為預定完工年月），這是判斷新築的依據。新築的定義以「建築工事完了後 1 年未満」為準，廣告上的建築年月只是參考，實際要看工事完了日；廣告若同時寫新築與已有入住紀錄，也需要請業者說明。新築住宅的稅務優惠另見〈新築住宅固定資產稅減半：120 平方公尺內部分，一般 3 年、3 層以上耐火建築 5 年〉，那裡的條件依稅法規定，請與廣告用詞的定義分開看。物件已不存在的廣告則看〈租屋網站看到的物件已經不存在？表示規約第 21 條的「おとり広告」3 類，網路廣告更新期間最長 2 週〉。
新屋的瑕疵保障與是否適用「新築住宅」，另見〈日本新屋瑕疵保障怎麼查？簽約前確認保險、供託與適用範圍〉，本文只講廣告上的用詞。
怎麼做
- 看廣告的建築年月（或預定完工年月），對照今天的日期，計算是否未滿 1 年。
- 請仲介確認物件有沒有被居住過，包含試住、租出或自住。
- 廣告寫新築，但建築年月已滿 1 年或有入住紀錄時，請業者書面說明為何仍使用新築。
- 中古翻新的物件，請確認廣告是否有把翻新部分誤示為新建。
- 保存廣告截圖與日期，之後比對契約與重要事項說明書。
容易踩雷
- 只看「沒人住過」就當作新築：還要完工未滿 1 年。
- 只看完工日期未滿 1 年就當作新築：還要沒有被居住過。
- 把翻新過的舊屋當成新築：規約第 23 條禁止把增改建物誤示為新築。
- 把「新築」與「新發售」當同一個詞：兩者有各自的定義。
常見問題
完工 11 個月、從沒人住的物件可以寫新築嗎？
可以，完工未滿 1 年且沒有被居住過，符合第 18 條第 1 項。
完工 13 個月、從沒人住的物件呢？
依施行規則第 3 條屬於中古，因為建築後已 1 年以上。
有人住過 1 天呢？
只要曾經被居住過，就不是第 18 條的新築。
來源
- 不動產公正取引協議會連合會 公正競爭規約集（2025-08 版）（2026-10-31 查證）：「建築工事完了後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう」
- 不動產公正取引協議會連合會 表示規約・施行規則（2026-10-31 查證）：「建築後１年以上経過し、又は居住の用に供されたことがある」