日本租約更新時，仲介另收的「更新事務手續費」一定要付嗎？東京都消費生活 FAQ：宅建業法沒有規定，看是誰委託事務
更新事務手續費宅建業法無規定；房東委託事務原則向房東收，房客委託談判等情形需付（2026-10-31）
租約快到期時，除了房東要收的更新料，仲介可能另外開一筆「更新事務手續費」。這筆錢是什麼、一定要付嗎？東京都消費生活總合中心（東京くらしWEB）有一則針對這個問題的消費生活相談 FAQ，頁面更新日為 2018-05-11；本文依該頁整理，查證日 2026-10-31。這是一般消費生活的建議，不是法律裁判，個案請看自己的租約並向消費生活中心諮詢。
同主題可接著看：日本租屋提前解約要付違約金嗎？標準契約書解約 30 日前通知，違約金受消費者契約法第 9 條限制。
兩筆錢，收款人不同
FAQ 的案例是：一位房客第一次遇到契約更新，不動產業者向他請求「1 個月房租的更新料」和「房租一半的更新手續費」，房客入住時只聽過更新料，沒聽過更新手續費。FAQ 的答覆先分清楚兩筆錢：更新料是由房東（貸主）請求的，更新手續費則是不動產業者請求，而且宅地建物取引業法沒有規定這筆費用。
更新料是否有效、金額是否過高，另有最高法院判決可參考，見〈日本更新料合法嗎？2011 年最高裁判決：寫明且不過高的更新料條款有效，案例為月租 3.8 萬円收 2 個月〉；那篇處理的是房東收的更新料，本文處理的是仲介另外收的事務費。
由誰委託，向誰收
FAQ 的建議分成兩種情形。第一種，不動產業者受房東之託辦理更新手續、重寫契約書：更新手數料可以視為事務代行的報酬，依 FAQ 的說法，業者向委託事務的房東請求才合乎道理。第二種，房客在更新時請業者協商減租，或要求變更契約條款：這種情形，房客需要支付手續費。FAQ 的結論是：個案要與不動產業者談清楚，有困難就向消費生活中心諮詢。
這個說明是東京都消費生活中心的建議，不是宅建業法的條文，也不是判決；它的意義是提供判斷的順序：先看事務是誰委託的，再看契約裡有沒有約定這筆費用。
用數字看（假設值）：月租 80,000 円的物件，契約每 2 年更新，更新料為 1 個月租金 80,000 円，另有更新事務手續費為半個月租金 40,000 円，合計 120,000 円。若業者只是替房東整理文件、重印契約，依上述 FAQ 的看法，40,000 円應向房東請求；若房客另外委託業者談減租，才有房客自付的空間。這些數字只是舉例，不是任何物件的實際報價。
契約怎麼寫也很重要
入住時的租賃契約若有寫明更新手續費及金額，爭議就要回到約定的內容；FAQ 的建議是與業者協商，若沒有寫，可以請業者說明收費依據。以上是本站對 FAQ 的整理，不是法院的判斷。有關租賃契約更新的法律效果，另可參考〈租約到期沒續約會怎樣？借地借家法第 26 條法定更新：期滿前 1 年到 6 個月未通知就自動續約〉，法定更新與契約書重簽是不同的事。初期費用裡有哪些項目可再看〈日本租屋初期費用怎麼分？先畫敷金、禮金、仲介費地圖再比較〉，更新時的費用則是另一組。
標準契約書怎麼寫
國交省平成30年3月版的賃貸住宅標準契約書，第 2 條第 2 項寫的是「甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる」，也就是更新由雙方協議。本站讀這份 PDF 時，沒有找到「更新料」或「更新手数料」的條款，所以更新時的收費要看實際簽的契約有沒有另外寫明。
怎麼做
- 收到更新通知後，先找出租約裡「更新」條款，確認有沒有寫更新料與更新手續費。
- 向業者書面詢問更新事務手續費的收費依據、金額與委託人。
- 判斷事務是房東委託（重寫契約書）還是自己委託（談減租、改條款）。
- 認為不合理時，先與業者協商並留下紀錄；沒有結果時向消費生活中心諮詢，消費者熱線 188 的說明見本站專文。
- 付款前取得明細與收據，註明費用名稱與收款人。
容易踩雷
- 把更新料與更新事務手續費混為一談：前者向房東付，後者是業者收的事務費。
- 以為宅建業法規定了這筆費用：FAQ 明確指出法律沒有規定。
- 以為業者收的就一定要付：FAQ 的建議是事務由誰委託就向誰收，但房客委託談判時要付。
- 沒看契約就付款或拒付：契約有約定時，爭議會變成約定是否清楚與是否合理。
- 把這個 FAQ 當成判決：它是東京都消費生活中心的建議，個案仍要看契約與事實。
常見問題
更新事務手續費是法律規定的費用嗎？
不是。FAQ 指出宅地建物取引業法沒有規定更新手續費。
業者說要收房租半個月的更新手續費，我一定要付嗎？
FAQ 的建議是：如果事務是房東委託，業者應向房東請求；房客委託談判等情形（FAQ 例：減租交涉、變更契約條款）則需要支付。契約若另有約定，仍要回到約定來判斷。
不確定怎麼辦，可以找誰？
FAQ 建議向消費生活中心諮詢；消費者熱線 188 與各窗口的分工，窗口細節可看〈日本不動產糾紛找誰？消費者熱線 188、宅建主管課、保證協會與住まいるダイヤル各管什麼〉，那篇依機關分工列出各窗口。
來源
- 東京くらしWEB アパートの更新をするが、更新料のほかに更新手数料を払う必要があるか。（2026-10-31 查證，頁面更新日 2018-05-11）：「更新手数料は、不動産業者から請求されますが、宅地建物取引業法に規定がありません」「事務代行を依頼した貸主に手数料を請求するのが筋といえるでしょう」
- 國土交通省：賃貸住宅標準契約書（連帯保証人型，平成30年3月版）（2026-10-31 查證）：第 2 條第 2 項「甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる」