敷地權是什麼？公寓土地持分與專有部分不能分開賣：區分所有法第 22 條的分離處分禁止與登記上的敷地權
專有部分與敷地權不得分離處分（區分所有法第22條），規約另定者除外（2026-10-19）
在日本買公寓，登記簿上有「敷地權」的記載。買公寓時的疑問是：公寓的土地，是不是也買了？本文依 e-Gov 的區分所有法與不動產登記法整理，查證日 2026-10-19，回答「敷地權是什麼」與「為什麼公寓的土地持分不能和房子分開賣」。這是一般規則；個別大樓的規約另有規定時，請以規約與登記簿為準。
同主題可接著看：登記情報提供サービス怎麼用？線上查日本房屋土地登記：全部事項 330 円、所有者事項 140 円。
敷地利用權與敷地權
區分所有法第 2 條第 6 項：敷地利用權，是為了擁有專有部分，所擁有的建物敷地相關權利。可能是土地的共有持分（所有權），也可能是借地權的持分。
當這個敷地利用權，是依區分所有法第 22 條第 1 項「不能與專有部分分離處分」的權利，且已經登記，就登記為「敷地權」（不動產登記法第 44 條第 1 項第 9 款，屬於表題部登記事項）。簡單說：敷地權，是登記簿上顯示的、和專有部分綁在一起的土地權利。
不能分開賣：第 22 條
第 22 條第 1 項：敷地利用權由數人共有（持有）的情形，區分所有人不得把專有部分與其相關的敷地利用權分離處分；但規約另有規定時不在此限。
假設值：敷地 3,000 ㎡，你的持分是 100 分之 1，對應 30 ㎡。賣這一戶時，專有部分與這 30 ㎡ 的持分一起移轉，不能只賣房子不賣土地持分，也不能只賣持分不賣房子。100 分之 1 約等於 1%；若大樓各戶持分相同，每戶都是 1%、30 ㎡（本站計算）。這是依條文推算的例子，非實際案例。
當一人持有數個專有部分時，各專有部分的敷地利用權比例，依第 14 條第 1 項至第 3 項規定（共用部分的持分比例），除非規約另定比例（第 22 條第 2 項）。
違反的後果
第 23 條：違反分離處分禁止的處分，對善意的相對方，不能主張無效（有登記法所定的情形除外）。這是保護交易安全的規定，但不代表可以分離處分，買方仍要確認登記簿。
登記上的效力
不動產登記法第 73 條第 1 項：敷地權付區分建物的所有權與擔保權（一般先取特權、質權、抵押權）的登記，具有「敷地權登記」的效力。也就是說，專有部分設定抵押權，抵押權效力也及於敷地權；買方看建物登記簿時，也要連同敷地權一併確認。第 73 條有若干例外，條文列出，個案請專業人士確認。
規約可以另有規定
第 22 條第 1 項但書允許規約另定。各大樓規約是否有例外規定，待確認。借地權型公寓的敷地權處理，本篇未展開（待確認）。
怎麼做
- 取得登記事項證明書，確認有沒有「敷地權的表示」。
- 看敷地權的種類（所有權或借地權）與持分比例。
- 確認買賣標的包含專有部分與敷地權，不要只看建物。
- 看乙區的抵押權，確認同樣及於敷地權。
- 確認管理規約沒有分離處分的例外。
- 疑問請司法書士確認。
容易踩雷
- 以為買公寓只買了房子：專有部分連同敷地權一起移轉。
- 只看建物登記，不看敷地權的表示。
- 以為土地持分可以另外賣：第 22 條禁止分離處分。
- 把借地權與所有權混為一談：敷地權種類不同，風險不同。
- 忽略規約的例外規定。
常見問題
敷地權是什麼？
專有部分所對應的土地權利，登記在登記簿上，與專有部分綁在一起，依區分所有法第 22 條不能分離處分。
公寓的土地持分可以另外賣嗎？
不可以。區分所有法第 22 條禁止專有部分與敷地利用權分離處分，規約另有規定者除外。
專有部分的抵押權會及於土地嗎？
原則上會，但有例外：登記法第 73 條第 1 項規定，權利登記原則上具有敷地權登記的效力，但書另有四款例外，個案請看登記簿。
來源
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律第22條（2026-10-19 查證）：その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律第2條（2026-10-19 查證）：専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう
- e-Gov 法令検索 不動産登記法第73條（2026-10-19 查證）：敷地権についてされた登記としての効力を有する