土地區劃整理的「假換地」是什麼？指定生效日起舊地不能用、只能用假換地，換地處分公告前整地蓋房還要經知事許可
假換地指定生效後只能使用假換地、舊地不能用，直到換地處分公告；開始日可另定（區劃整理法99條，2026-10-31）
在日本看土地，會遇到登記簿上的地號和現場使用的位置對不起來，仲介解釋是「區劃整理中，這塊是假換地」。這在土地區劃整理事業進行的區域特別重要，因為買到的土地到底是哪一塊、能不能蓋房、什麼時候才算正式換地，條文都有明確的規則。本文依 e-Gov 法令検索的《土地區劃整理法》第 76 條、第 89 條、第 98 條到第 107 條、第 110 條與《宅地建物取引業法施行令》第 3 條整理，查證日 2026-10-31，只說明法律本文，個別地區的事業進度與換地計畫，請向施行者（組合或市町村）確認。
同主題可接著看：登記情報提供サービス怎麼用？線上查日本房屋土地登記：全部事項 330 円、所有者事項 140 円。
假換地是什麼：換地處分之前的暫定安排
第 98 條第 1 項規定，施行者在換地處分之前，如果為了土地的區畫形質變更或公共設施的新設變更工程有必要，或為了依換地計畫進行換地處分有必要，可以對施行地區內的宅地指定「假換地」。原本在舊地上有地上權、承租權等使用收益權的人，施行者也要在假換地上指定暫時作為這些權利目的的宅地或其一部分。
指定前的程序依施行者種類不同：個人施行者要取得所有人等的同意；組合要取得總會、部會或總代會的同意；市町村等施行者要聽取土地區劃整理審議會的意見。指定的方式是通知，第 5 項規定須向假換地所在土地的所有人與舊地所有人，通知假換地的位置與地積，以及「指定的效力發生日」。
假換地生效後：舊地不能用，只能用假換地
第 99 條第 1 項是核心。假換地指定後，原本在舊地上有權原的人，從指定生效日起到換地處分公告日（第 103 條第 4 項）為止，可以在假換地上做與原有權利相同的使用收益，但舊地「使用し、又は収益することができない」。也就是說，在這段期間，你能用的是假換地，不是登記簿上寫的那塊舊地。
不過第 2 項也考慮現實：假換地上如果有妨礙使用的物件等特別情形，施行者可以另訂開始使用收益的日期，並一併通知；第 3 項則規定，假換地現有的使用人在那個日期之前不能使用。這代表假換地的生效日和實際能使用的日期可能不同，買方要在通知書上確認兩個日期。舊地因指定而沒有使用人時，第 100 條之 2 規定由施行者管理。
蓋房與整地：換地處分公告前要許可
第 76 條規定，從事業認可的公告後，到換地處分的公告日為止，在施行地區內進行可能妨礙事業施行的土地形質變更，或建築物與工作物的新建、改建、增建，以及設置政令所定不容易移動的物件，須取得都道府縣知事等的許可。知事等可附加期限等必要條件，違反時可命令回復原狀或搬遷、拆除，並且命令對象包括從違反者那裡承繼權利的人。
這條限制對買方的意義是：買下舊地或假換地之後想蓋房，要先確認是否已經公告事業認可，並向知事等取得許可。這個許可與建築基準法的建築確認是兩回事，各自獨立。宅建業者在賣地時，也必須就這類法令限制做重要事項說明：宅建業法施行令第 3 條把第 76 條第 1 項、第 99 條第 1 項及第 3 項等列為說明範圍。
換地處分之前買賣假換地怎麼辦
一般財團法人地方自治研究機構（RILG）的自治體法務Q&A說明：「仮換地指定がなされても、換地処分がなされるまでは、従前地の登記簿しかありません」，所以仮換地指定後的買賣，是併記舊地的地番與假換地的街區番號、符號，來特定買賣標的。該Q&A說明，因為買賣雙方都把假換地認知為買賣標的，價格依假換地的評價決定。更要緊的是清算金：該Q&A說明，買賣契約書若沒有就清算金的歸屬訂特約，清算金的徵收、交付對象是舊地的所有者；並引最高裁判所昭和37年12月26日判決，認為買主取得的是換地後的土地所有權，清算金歸賣方。所以買賣契約要明訂清算金歸誰。
換地處分之後：假換地變成正式土地
換地處分是正式結案。第 103 條第 4 項規定公告換地處分，第 104 條第 1 項規定換地計畫所定的換地，自公告日翌日起「視為舊地」。換地計畫決定換地時，第 89 條第 1 項要求換地與舊地的位置、地積、土質、水利、利用狀況與環境等要「照應」；若仍有不均衡，第 94 條規定用清算金調整，第 104 條第 8 項規定清算金在公告翌日確定，第 110 條規定施行者須徵收或交付。清算金滯納時，施行者可依定款、規準或施行規程徵收年 10.75% 以內的延滯金。
登記也在這個階段才反映。第 107 條第 2 項規定，施行者在公告後要申請或囑託變動登記，第 3 項規定在這項登記完成前，施行地區內的土地與建物原則上不能辦理其他登記，除非申請人以確定日期的文書證明登記原因在公告前已發生。
相關查核
假換地的實際面積與登記面積可能不同，見〈公簿買賣與實測買賣：土地面積以登記還是測量為準〉，買賣契約要先約定面積以哪一個為準。先取得登記事項證明書核對地號與權利人，見〈登記事項證明書怎麼申請？窗口 600 円、線上 490 円與郵寄 520 円的費用差別〉，登記簿上的地號在換地處分前仍是舊地。同樣是都市計畫上的限制，見〈日本土地在都市計畫道路預定地內能蓋房嗎？都市計畫法第 53 條：須知事許可，2 層以下、無地下室且容易搬遷者必須許可，事業予定地可不許可〉，那是另一套許可制度，兩者可能同時存在。
怎麼做
- 向仲介確認土地是否在土地區劃整理事業的施行地區內，並取得施行者的名稱與事業進度。
- 取得假換地指定通知書，確認假換地的位置、地積、「指定的效力發生日」與（若有）另訂的使用收益開始日。
- 對照登記事項證明書上的舊地地號，確認買賣標的是舊地、假換地還是兩者，並寫進契約。
- 計畫蓋房或整地時，先向知事等或市長確認第 76 條的許可程序與條件。
- 向施行者確認換地處分預定時程與清算金的預估，並確認賣方是否有未清償的清算金。
容易踩雷
- 以為登記簿上的地號就是現場使用的位置：假換地生效後，使用位置是假換地。
- 只看生效日不看使用開始日：兩者可能因為障礙物件而不同。
- 以為建築確認通過就能蓋：區劃整理施行地區內還要有第 76 條的許可。
- 忽略清算金：換地處分後會依第 110 條徵收或交付。
常見問題
買了舊地，現在能用的是哪一塊？
假換地指定生效後，權利人只能使用假換地，不能使用舊地，直到換地處分公告日。
假換地的面積會和登記面積一樣嗎？
不一定。通知書會載明假換地的位置與地積，換地要與舊地的位置、地積等「照應」，不是同面積，差額由清算金調整。
換地處分公告前可以買賣假換地嗎，所有權移轉登記怎麼辦？
可以買賣。換地處分公告前，登記簿上只有舊地（従前地），所以所有權移轉登記是以舊地的地號辦理；買賣契約則以舊地地番與假換地的街區番號、符號併記，來特定買賣標的（自治體法務Q&A）。公告後到變動登記完成前，原則不能辦其他登記（第 107 條第 3 項）。
來源
- e-Gov 法令検索 土地區劃整理法第 76 條、第 89 條、第 98 條、第 99 條、第 104 條、第 107 條、第 110 條（2026-10-31 查證，施行日 2026-10-01）：第 98 條第 1 項「施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる」；第 99 條第 1 項「従前の宅地については、使用し、又は収益することができないものとする」；第 76 條第 1 項「土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築を行い」；第 89 條第 1 項「換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない」；第 104 條第 1 項「その公告があつた日の翌日から従前の宅地とみなされる」；第 107 條第 3 項「前項に規定する登記がされるまでは、他の登記をすることができない」；第 110 條第 4 項「年十・七五パーセントの割合を乗じて計算した額の範囲内の延滞金を徴収することができる」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行令第 3 條（2026-10-31 查證，施行日 2026-04-01）：「土地区画整理法第七十六条第一項、第九十九条第一項及び第三項、第百条第二項並びに第百十七条の二第一項及び第二項」
- 一般財團法人地方自治研究機構（RILG）自治體法務Q&A：仮換地の公売と清算金（2026-10-31 查證，研究機構的解說，非行政機關公告）：「仮換地指定がなされても、換地処分がなされるまでは、従前地の登記簿しかありませんから」；「従前地の地番と仮換地の街区番号、符号を併記することにより、売買の対象土地を特定します」