日本房貸沒通過，買賣契約可以解除嗎？國交省運用指針：說明解除權與行使期限，手付要無利息返還
業者斡旋貸款須說明貸款不成立的措置；運用指針要求說明解除與期限，解除時手付無息返還（2026-10-31）
簽了買賣契約，才發現銀行房貸沒核准，這時契約能不能解除、手付還拿不拿得回來？答案取決於契約裡有沒有「融資利用特約」（常稱ローン特約），也就是貸款不成立時可以解除的約定。宅地建物取引業法對這件事的規定，主要是「業者斡旋貸款時要說明並寫進書面」；國交省的運用指針則補充了說明內容。本文依 e-Gov 與國交省資料整理，查證日 2026-10-31，是一般規則，個案以契約為準。
同主題可接著看：日本買賣契約可以電子簽約嗎？2022 年 5 月 18 日起 37 條書面可電子提供，但要先取得承諾，業者賣方的撤回告知須紙本。
法律只要求說明與記載，沒有直接規定「一定可以解約」
宅建業法第 35 條第 1 項第 12 款：重要事項說明要包含「代金或交換差金相關的金錢貸借斡旋的內容，以及該斡旋的貸借不成立時的措置」。第 37 條第 1 項第 9 款：契約成立後的書面，在有貸款斡旋約定時，要記載貸借不成立時的措置。換句話說，這兩條講的是「業者幫你斡旋貸款時」要說明與記載的義務；條文本身沒有寫「貸款沒過一定可以解約」。是否可解約，要看契約裡有沒有這項特約及其內容。
國交省運用指針怎麼補充
國交省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」的第 35 條第 1 項第 12 款部分寫明：金融機關的保證委託契約不成立，或金融機關不核准融資時，賣方或買方可以解除買賣契約，以及設定解除權行使期限時，也要說明該期限。另外，解除買賣契約時，賣方應把作為手付或價金一部分收受的金錢，無利息返還給買方。
這是行政的運用指針，不是法條本身；它說明主管機關如何看待貸款不成立時的措置該怎麼說明。
媒介報酬也有規定
同一份運用指針在報酬返還的部分說明：標準媒介契約約款中，價金貸款不成立時多半保留買方的解除權；在這個情形下，貸款不成立已確定、委託人因此解除買賣契約時，宅建業者必須返還已收受的約定報酬。這個說明的前提是使用標準媒介契約約款的媒介契約，且貸款不成立已確定、因此解約；其他情形的仲介費處理，要看自己的媒介契約。
用數字看（假設值）：某物件價金 3,500 萬円，契約日 2026-11-10，手付 175 萬円（5%），買方向銀行借 3,000 萬円，約定的融資承認期限為契約日起 30 日。若銀行在期限內不核准，依特約解除，賣方應把 175 萬円無利息返還。若特約沒寫期限，或期限已過才解除，就要回頭看契約怎麼約定。以上金額與期限是為了說明而設的假設，並非真實契約。
特約寫了什麼，要逐項核對
實務上要核對的項目：貸款銀行與金額、融資承認期限、解除通知方式、解除後手付與費用的處理。這些是契約條款，條文與運用指針沒有統一格式，所以必須看自己的契約。手付與解約的一般規則，見〈日本手付金上限 20%：賣方是業者時買方放棄手付可解約，賣方要退兩倍〉；簽約後的書面義務見〈宅建業者交的 37 條書面要記載哪些事項？買賣 13 款、租賃 8 款，須宅建士記名，違反可處 50 萬円以下罰金〉，其中第 9 款就是貸款斡旋；簽約後的八日撤回與貸款特約是兩件事，見〈日本買房可以反悔嗎？宅建業法 37 條之 2 的八日撤回，只限賣方是業者且不在事務所簽約〉，兩者的成立條件不同。
怎麼做
- 簽約前看重要事項說明書，找到「金錢貸借的斡旋」欄位與貸款不成立時的措置。
- 契約有融資特約時，確認貸款金額、銀行、融資承認期限與解除方式。
- 向銀行提出審查的日期要留紀錄，方便對照契約寫的融資承認期限。
- 貸款被拒時，在期限內書面通知賣方並請賣方確認解除與手付返還。
- 契約沒有特約時，請專業人士判斷其他解約途徑，不要直接停止付款。
容易踩雷
- 以為貸款沒過一定能解約：條文只要求說明與記載，是否可解約看契約特約。
- 以為口頭說可以就算數：特約要寫在契約或書面上。
- 沒注意融資承認期限：運用指針特別提到若設有行使期限也要說明。
- 把手付返還當成理所當然：運用指針寫明無利息返還，但契約沒有特約時要另外判斷。
- 把貸款不成立與八日撤回混為一談：兩者適用條件不同。
常見問題
業者斡旋貸款，一定要在重要事項說明講貸款不成立時怎麼辦嗎？
是，第 35 條第 1 項第 12 款要求說明斡旋貸借的內容與不成立時的措置。
貸款沒過，手付會被沒收嗎？
國交省運用指針說明，因貸款不成立而解除時，賣方應無利息返還手付或價金一部分；實際處理仍以契約特約為準。
買方自己找銀行貸款，這些規定還適用嗎？
條文談的是業者「斡旋」的貸款；買方自己找銀行時，能否解除要看契約有沒有融資特約。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 35 條（2026-10-31 查證）：「当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 37 條（2026-10-31 查證）：「当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」
- 國土交通省 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（PDF 未載明版次，2026-10-31 取得並查證）：「売主は手付又は代金の一部として受領した金銭を無利息で買主に返還する」；「ローンの不成立が確定し、これを理由として依頼者が売買契約等を解除したときも、宅地建物取引業者は、受領した約定報酬額を返還しなくてはならない」