公寓管理公司有登錄嗎？公寓管理適正化法：管理業者須登錄、5 年更新，事務所須置專任管理業務主任者，人數為受託管理組合數除以 30 進位
管理業者須登錄、5年更新；事務所須置專任主任者，人數為受託組合數÷30進位（2026-10-19）
買中古公寓，每月繳管理費給管理組合，實際負責日常管理的，可能是受託的「管理公司」。這家公司有沒有合法登錄？日本的「公寓管理適正化法」規定管理業者要登錄，國土交通省也提供公開的檢索系統。本文依 e-Gov 的該法與施行規則、國交省的 Q&A 與檢索網站整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則，只講官方登錄與公開資訊的查詢，不對任何業者評價。個案請洽專業人士。
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管理業者要登錄
公寓管理適正化法第 44 條：想經營公寓管理業的人，要在國土交通省備置的「マンション管理業者登録簿」登錄；有效期間是 5 年，期滿後欲繼續經營要更新登錄。登錄事項有變更時，要自變更日起 30 日內向國土交通大臣申報（第 48 條）。第 54 條禁止名義借用：不得以自己名義讓別人經營公寓管理業。
事務所要有管理業務主任者
第 56 條第 1 項：管理業者要在每個事務所，設置專任的管理業務主任者，人數依省令規定。但書例外：事務所若不經營「受託管理含 6 戶以上居住用獨立部分之建物區分所有者的管理組合」的管理事務（施行規則第 62 條定為 6），不在此限。第 2 項：管理業者本人（法人為其役員）是管理業務主任者時，在其主要從事業務的事務所，視為已置專任者。施行規則第 61 條：人數，是該業者受託管理的管理組合數除以 30（未滿 1 的零頭進位）以上。
用數字看（假設值）：某管理公司（以單一事務所受託數計）受託管理 65 個管理組合，65 ÷ 30 = 2.17，進位為 3，需要有 3 人以上的專任管理業務主任者。這是依條文計算的例子，不是任何公司的實際情形。另一個假設：受託 90 個管理組合，90 ÷ 30 = 3，剛好 3 人；受託 150 個管理組合，150 ÷ 30 = 5，需要 5 人以上；若事務所的專任主任者人數不足，第 56 條第 3 項要求在 2 週內採取措施改正。
受託前：重要事項說明
第 72 條：管理業者在與管理組合簽訂管理事務受託契約前，要向區分所有人等說明重要事項。
怎麼查
- 企業情報：國交省運營的「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」可檢索公寓管理業者。國交省的公寓管理與再生入口網站 Q&A 也如此說明。
- 處分情報：國交省的「ネガティブ情報等検索サイト」有公寓管理業者頁，可依處分年月日等條件檢索行政處分。處分依據是公寓管理適正化法。
登錄番號的表示方式與檢索結果顯示的項目，本次未逐項核對，待確認。國交省 Q&A 說明：企業情報檢索每月 1 回更新掲載資訊，依更新時機可能與實際資訊有時差；個別業者的掲載情報請洽管轄的地方整備局等。
怎麼做
- 向管理組合或業者詢問，管理公司的名稱與登錄番號。
- 用國交省企業情報檢索，確認登錄與有效期間。
- 用ネガティブ情報等検索サイト，查是否有處分紀錄。
- 看管理委託契約書，確認管理公司受託的範圍。
- 受託契約前，確認管理公司是否做過重要事項說明。
- 管理公司更換或契約更新，請專業人士協助。
容易踩雷
- 把「有登錄」當成對業者的品質評價：登錄是法定資格，不是評價。
- 沒查有效期間：登錄 5 年需更新。
- 只查企業情報，不查處分情報：兩個系統是不同的資訊。
- 以為管理公司的人數與管理組合數無關：施行規則有 30 個管理組合的計算標準。
- 把管理組合與管理公司混為一談：管理組合是區分所有人的團體，管理公司是受託者。
常見問題
公寓管理公司一定要登錄嗎？
是。公寓管理適正化法第 44 條規定，管理業者須在國土交通省的登錄簿登錄，有效期間 5 年。
管理公司要有幾位管理業務主任者？
依受託管理的管理組合數除以 30（進位）計算；每個事務所專任設置，但不受託管理 6 戶以上居住用獨立部分的管理組合的事務所例外。
去哪裡查管理公司的登錄和處分？
國交省的企業情報檢索系統查登錄，ネガティブ情報等検索サイト查處分。
來源
- e-Gov 法令検索 マンションの管理の適正化の推進に関する法律第44條（2026-10-19 查證）：マンション管理業者の登録の有効期間は、五年とする
- e-Gov 法令検索 同法施行規則第61條（2026-10-19 查證）：管理組合の数を三十で除したもの（一未満の端数は切り上げる。）以上
- 国土交通省 マンション管理・再生ポータル：マンション管理業者を検索できるようなサイトはありますか（2026-10-19 查證）：国土交通省が運営している下記のサイトで、マンション管理業者の検索ができます