管理組合要與管理公司簽委託契約，會先收到什麼說明？適正化法第 72 條：說明會 1 週前交書面（新築分譲後 1 年內期滿者除外），管理受託契約 11 項、管理者受託契約 13 項
新簽管理受託契約前須開說明會並於1週前交書面（新築分譲後1年內期滿者除外）；同條件更新只需交書面（2026-10-31）
買日本中古公寓時，管理公司是誰、管理契約何時到期、管理費裡含哪些服務，都是看管理體質的重點。這些事項在管理組合與管理公司簽約或更新時，其實有法定的說明程序。本文依 e-Gov 法令検索的《マンションの管理の適正化の推進に関する法律》第 72 條、第 73 條與施行規則第 84 條整理，查證日 2026-10-31，說明新簽與更新時，管理業者要向誰說明什麼；管理業者是否登錄、專任管理業務主任者人數是另一個題目，不在本文。
同主題可接著看：重要事項說明書完整解讀｜台灣人在日本買房前必看的35條書面指南。
新簽管理受託契約：先開說明會，書面 1 週前交
第 72 條第 1 項規定，管理業者要與管理組合簽訂「管理受託契約」（管理組合把管理事務委託給管理業者的契約），或簽訂「管理者受託契約」（管理業者擔任管理者並處理管理者事務的契約）時，須事前開說明會，向該管理組合的區分所有者等與管理者等，由管理業務主任者說明契約內容與履行的重要事項。
說明會不是通知一下就好：管理業者須在「說明會前 1 週」之前，向全體區分所有者等與管理者等交付書面，書面要載明重要事項，以及說明會的日期、時間與地點。條文寫的是「説明会の日の一週間前まで」。以假設值倒算：說明會訂在 11 月 20 日，往前推 1 週是 11 月 13 日，書面最晚要在這天前交付（具體天數計算以主管機關解釋為準）。這是為說明日期設的算例，並非任何實際組合。另外，施行規則第 83 條要求說明會應考量參加者的便利、按受託管理的管理組合分別召開，並在開催日 1 週前於區分所有者等及管理者等容易看到的地方掲示日時與場所。
例外：新築分譲後的一段期間簽訂的契約
第 72 條第 1 項的括弧排除了一類契約：契約期間在「新建分譲公寓預期區分所有者會變動的期間」內屆滿者。施行規則第 82 條把這段期間定為：新建公寓分譲時，自最早一戶交付日起 1 年；既存公寓的區分所有權全部被一或多人買取後分譲的，自買取後最早一戶交付日起 1 年。所以新築分譲後 1 年內就會期滿的管理受託契約，不適用第 72 條第 1 項的說明會義務。
同條件更新：只需交書面，管理者等另有說明
第 72 條第 2 項規定，若是以與原契約相同的條件更新，管理業者只需事前向全體區分所有者等交付載明重要事項的書面，不必再開說明會。第 3 項補充：如果管理組合有管理者等，管理業者還要讓管理業務主任者，就書面向管理者等說明；但如果認定管理者等明確表示不需要說明，可以改為交付書面代替說明。
這個區分對買方的意義是：看到契約幾年來都是「同條件更新」，區分所有者就不一定開過說明會。想知道契約有沒有經過說明，可以請管理公司或管理組合出示當年的書面。
說明時的規範：證件、記名與電子提供
第 4 項規定，管理業務主任者說明時，須向對方出示管理業務主任者證。第 5 項規定，作成的書面須由管理業務主任者記名。第 6 項、第 7 項則允許取得相對人的承諾後，用電子方式提供書面，並視為已交付。施行規則第 84 條之 2 再訂定電子提供的方式與基準。
重要事項有哪些
施行規則第 84 條列出法律所稱「重要事項」的內容。管理受託契約有 11 項：管理業者的名稱、住所、登錄號碼與登錄日；管理事務對象公寓的所在地與部分；管理事務的內容與實施方法（含財產管理方法）；管理事務所需費用及支付時期與方法；部分再委託；保證契約；免責；契約期間；契約更新；契約解除。管理者受託契約則有 13 項，事務內容要含管理者的權限內容，並多出 2 項：與管理業者有密切關係者，以及與管理組合以外的人授受、且不伴隨管理者事務相關服務的金錢。
管理費細項與費用的支付方式，屬於「管理事務所需費用」這一項。契約相關的總會決議記在議事錄裡，買方怎麼取得見〈買日本中古公寓，議事錄拿不到怎麼辦？買方身分、閱覽與交付分開查〉，那篇處理買方的閱覽與交付。
契約成立後：還有一份成立時書面
第 73 條第 1 項規定，契約簽訂後，管理業者須不遲延地向管理者等（沒有管理者時為全體區分所有者等）交付載明下列事項的書面：管理對象部分、事務內容與實施方法、費用與支付時期方法、再委託、契約期間、更新與解除等。書面同樣須由管理業務主任者記名，電子提供也需承諾。
相關查核
想知道管理公司有沒有登錄，見〈公寓管理公司有登錄嗎？公寓管理適正化法：管理業者須登錄、5 年更新，事務所須置專任管理業務主任者，人數為受託管理組合數除以 30 進位〉，那篇處理登錄與人員配置，本文處理簽約前的說明。想更換管理公司，見〈日本公寓想換管理公司：先核委託範圍、解約條款與交接清單〉，解約與重新簽約時都會適用本文的說明程序。總會決議的門檻，見〈管理組合決議門檻（2026 年 4 月 1 日起）：普通決議看出席者過半數、特別決議 3/4、重建 4/5〉，更換管理公司時的決議門檻可先看這篇。
怎麼做
- 向仲介或管理組合確認現任管理公司的名稱與契約期間，並要求出示最近一次契約的重要事項書面。
- 核對書面中的 11 項（或管理者方式的 13 項），特別是費用、免責、契約更新與解除。
- 若契約是同條件更新，確認區分所有者是否收到書面，且管理者等是否聽過說明。
- 對照契約成立時的書面（第 73 條），確認事務內容與實施方法有明確記載。
- 簽約或更新日接近時，確認說明會 1 週前的書面是否已發出；若是新築分譲後 1 年內期滿的契約，則不適用第 72 條第 1 項。
容易踩雷
- 以為更新契約一定要開說明會：同條件更新只需交書面。
- 以為所有新簽契約都要說明會：新築分譲後 1 年內期滿者依第 72 條第 1 項括弧排除。
- 把說明會當成可以事後補：書面須在說明會 1 週前交付。
- 以為管理者方式與一般方式的重要事項一樣：管理者受託契約多出 2 項。
- 把成立時書面和重要事項書面搞混：前者在簽約後，後者在簽約前。
常見問題
管理公司只派一般員工來說明可以嗎？
不可以。第 72 條第 1 項規定須由管理業務主任者說明，且第 4 項要求出示管理業務主任者證。
說明會的書面可以只用電子郵件寄嗎？
可以，但須取得相對人承諾並依施行規則第 84 條之 2 的方式提供，視為已交付。
同條件更新時，不開說明會就違法嗎？
不違法。第 72 條第 2 項只要求交付書面，沒有要求說明會，但管理者等的說明依第 3 項處理。
來源
- e-Gov 法令検索 マンションの管理の適正化の推進に関する法律第 72 條、第 73 條（2026-10-31 查證，施行日 2026-04-01）：第 72 條第 1 項「当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない」；第 72 條第 2 項「あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない」；第 72 條第 4 項「管理業務主任者証を提示しなければならない」；第 73 條第 1 項「遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない」
- e-Gov 法令検索 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第 84 條（2026-10-31 查證，施行日 2026-10-01）：第一號「管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法」；第二號「第八十九条の二に規定する人的関係、資本関係その他の関係においてマンション管理業者と密接な関係を有する者に関する事項」
- e-Gov 法令検索 マンション管理適正化法施行規則第 82 條、第 83 條（2026-10-31 查證，施行日 2026-10-01）：第 82 條第一號「引渡しの日のうち最も早い日から一年」；第 83 條第 2 項「説明会の開催日の一週間前までに説明会の開催の日時及び場所について」