日本民泊收入算哪一類所得？國稅廳情報：自住屋辦住宅宿泊事業原則為雜所得，虧損不在損益通算範圍
自住屋辦民泊所得原則為雜所得；賃貸業空窗期可入不動產所得，專靠民泊維生則為事業所得（國稅廳情報，2026-10-31）
在日本經營民泊的人，年底申報時第一個要決定的是：這筆收入要填在不動產所得、事業所得，還是雜所得。分類不同，虧損能不能抵其他所得、房貸控除還能不能用，都會跟著不同。本文整理國稅廳公布的情報文件「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について」（平成30年6月13日，依平成30年4月1日現在的法令、通達製作）與所得稅法現行條文（e-Gov 資料 2026-10-31 讀取）。文件適用的是依住宅宿泊事業法申報的民泊，俗稱民泊新法；簡易宿所或特區民泊不在這份文件範圍內，個案請以稅務署與稅理士意見為準。
同主題可接著看：日本房租收入要算在哪一年？所得稅基本通達 36-5：依約定支付日，沒約定看實際收到日，前收租金符合條件可按貸付期間分攤。
國稅廳怎麼分類：原則雜所得，兩種例外
文件第 1 項的答案很直接：自己居住的住宅拿來辦住宅宿泊事業，所得原則上區分為雜所得。理由是民泊不像一般賃貸只收房間使用費，對價還包含寢具租金、清潔費、水電、室內清掃、日用品與觀光介紹等服務，宿泊者的安全確保與一定程度的宿泊服務也是業者的義務，性質和一般不動產出租不同。能拿來辦民泊的房屋只限三類（現有人生活據點的住宅、正在募集入居者的住宅、隨時供所有人居住的住宅），宿泊日數也有上限，所以文件把它歸為雜所得。
雜所得在所得稅法裡是剩餘類別：第 35 條第 1 項寫的是利子、配當、不動産、事業、給與、退職、山林、譲渡、一時所得這九類都不符合的所得。因此要走出雜所得，必須證明自己符合另一類的定義，不能只靠自己覺得像。
文件列了兩種可以不當雜所得的情形：
- 本來經營不動產出租的人，在租約期滿、下一份租約簽訂之前的空窗期，暫時拿該不動產辦民泊，所得可以含入不動產所得，國稅廳說「差し支えありません」。
- 專靠住宅宿泊事業的所得維生、在所得稅法上明顯是以事業在進行時，所得歸事業所得。
這兩項都是條件式，不是選項；沒有符合文件所列的事實，就回到原則。
為什麼分類會改變虧損怎麼算
所得稅法第 69 條規定損益通算：計算總所得金額等時，不動產所得、事業所得、山林所得、譲渡所得的計算上有損失，才可依政令順序從其他各種所得扣除。條文列出的就是這四種，沒有列雜所得。把這兩條對照讀，民泊若歸雜所得，虧損不在第 69 條第 1 項列的損益通算範圍；若歸事業所得，虧損才落入條文列舉的範圍。這是本站由條文文字對照出的結論，不是國稅廳在這份情報裡的原話，是否涉及其他特例請向稅務署確認。
這個差別在實務上很具體。假設一年民泊收入 120 萬円、必要經費 150 萬円，帳面虧損 30 萬円（假設值，非實際案例）。依雜所得處理，這 30 萬円不能拿去抵給與所得；是否構成事業所得則要看前述「明顯以事業進行」的事實，無法由金額推定。
必要經費要按分：國稅廳給的兩個算例
自住屋一部分拿來辦民泊時，水電、通信、固定資產稅、減價償却等同時涉及生活與業務的費用叫家事關連費，只有業務用部分可以算進必要經費，並要用合理方法按分。文件第 3 項示範水電費：
- 年間水電費合計 240,000 円
- 住宅總面積 180㎡，其中主要用於民泊的部分 60㎡
- 一年實際讓宿泊者住宿的日數 90 日
- 計算式 240,000 円 × 60/180 × 90 日／365 日，結果 19,727 円可算入必要經費
第 4 項示範木造家屋的減價償却：取得價額 18,000,000 円、平成20年1月取得、耐用年數 22 年、償却率 0.046，一年中開業 10 個月，民泊使用面積 60㎡ 對總面積 180㎡，計算結果 230,000 円。這兩例都是國稅廳以假設資料示範方法，不是你家的金額；按分比例要依自己的屋況與實際使用紀錄決定。
文件另列了可以算進必要經費的項目，例如給住宅宿泊仲介業者的仲介手數料、給住宅宿泊管理業者的管理費用與廣告費、水電費、通信費、緊急照明器具的購買與設置費、宿泊者用日用品費、家屋減價償却、固定資產稅與事業用借款利息。生計を一にする配偶者その他の親族に支払う地代家賃等則不能算進必要經費。
自住屋辦民泊，房貸控除還能用嗎
文件第 5 項回答：住宅借入金等特別控除（房貸控除）要求床面積二分之一以上專供自己居住，所以只有「現有人生活據點的住宅」這一類能用。實際做法是把房屋分成四塊：不用於民泊的生活用部分、只用於民泊的業務用部分、併用部分中主要作生活用的部分，以及併用部分中主要作業務用的部分，再看生活用部分（第一塊加第三塊）占總床面積的比例。
文件示範：總床面積 250㎡，生活用 108㎡、業務用 72㎡、併用 70㎡。併用部分依比例分配後，主要作生活用的部分為 42㎡，所以生活用合計 150㎡，占 60%，超過二分之一（125㎡），可以適用，且控除額以房貸金額乘以 60% 為基礎計算。另有一項放寬：原本供居住的房屋，只在年間合計 1 個月未滿程度的特定期間辦民泊，可以把整棟視為生活用部分。
門檻的寫法要留意：2018 年情報文件的文字說「超過二分之一」，但同份文件的算例與國稅廳 No.1211-1（令和8年4月1日現在法令等）的要件都寫「床面積の2分の1以上」，所以本站以「二分之一以上」為準。另外，情報文件的注２說明：年末調整済み的給與所得者，民泊所得在 20 萬円以下且沒有其他所得時，不需確定申告。房貸控除的稅率與額度另見〈日本住宅ローン控除 2026：控除率 0.7%、新築省エネ基準適合住宅借入上限 2,000 萬円、中古最長 13 年〉。
這份文件的時間點與限制
這份情報依平成30年4月1日的法令製作，距今已有數年，期間稅制可能已有修正。本站只引用它仍可在國稅廳網站取得的分類原則，並以 e-Gov 現行條文核對第 35 條與第 69 條；額度、免稅點與各種特例，申報前請以當年度國稅廳說明為準。消費稅方面，文件說明宿泊料屬消費稅課稅對象，是否為免稅事業者看基準期間的課稅売上高，另見〈出租住宅要收消費稅嗎？國稅廳 No.6226：住宅出租免稅，但未滿 1 個月的短租與民泊、旅館業屬課稅〉。
怎麼做
- 先確認自己經營的是不是依住宅宿泊事業法申報的民泊，簡易宿所與特區民泊的稅務處理不可直接套用本文。
- 依屋況判斷屬於原則的雜所得，或是文件列的兩種例外之一；有例外的主張，就保存賃貸契約終止日與下一份契約日、全年收入結構等證據。
- 把水電、通信、固定資產稅、減價償却等家事關連費，依面積與實際營業日數按分，並留存按分依據。
- 若同時申報房貸控除，另算生活用部分占總床面積的比例，留存平面圖與使用區分。
- 申報前向稅務署或稅理士確認當年度規定。
容易踩雷
- 把所有民泊收入一律當成不動產所得：文件原則是雜所得，不動產所得只限賃貸空窗期的暫時利用。
- 以為雜所得虧損可以抵薪資：所得稅法第 69 條第 1 項沒有列雜所得。
- 水電費全額報銷：家事關連費只能按業務用部分按分。
- 把 2018 年文件當成不會變動的規則：額度與免稅點以當年度說明為準。
相關查核
想知道民泊一年最多能營業幾天，見〈住宅宿泊事業法 180 天上限怎麼數？每年 4 月 1 日正午到隔年 4 月 1 日正午〉，所得分類與營業日數是兩件分開的事。想比較民泊與簡易宿所等其他合法路線，見〈台灣人在日本經營民宿有哪三條合法路線？簡易宿所 33㎡、民泊新法 180 天、大阪市特區民泊已停收新申請〉，確認自己是不是民泊新法適用者。申報前先整理住宿者資料，見〈民泊的宿泊者名簿要記什麼、留多久？住宅宿泊事業法第 8 條：保存 3 年，外國人加記國籍與旅券番號〉，名簿與營業日數是按分的依據。
常見問題
民泊收入一定是雜所得嗎？
不一定。原則是雜所得，但賃貸空窗期的暫時利用可含入不動產所得，專靠民泊維生且明顯是事業者則為事業所得。
雜所得有虧損，可以抵薪水嗎？
依所得稅法第 69 條第 1 項的列舉，損益通算的對象是不動產、事業、山林、譲渡所得的損失，沒有雜所得。
自住房子偶爾辦民泊，還能領房貸控除嗎？
可能可以。生活用部分占總床面積過半時可適用，控除額按生活用部分比例計算；只在年間合計 1 個月未滿程度辦民泊時，整棟可視為生活用部分。
來源
- 國稅廳：住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について（情報）（平成30年6月13日，2026-10-31 查證）：「自己が居住する住宅を利用して住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業を行うことによる所得は、原則として雑所得に区分されます」；「雑所得とせず、不動産所得に含めていただいても差し支えありません」；「その所得は事業所得に該当します」；「合理的な方法により按分して計算する必要があります」；「19,727 円（必要経費に算入する水道光熱費の金額）」；「年間合計で１か月未満程度」
- e-Gov 法令検索 所得税法第 35 條、第 69 條（2026-10-31 查證）：第 35 條第 1 項「利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得及び一時所得のいずれにも該当しない所得をいう」；第 69 條第 1 項「不動産所得の金額、事業所得の金額、山林所得の金額又は譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額があるときは」
- 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）（令和8年4月1日現在法令等，2026-10-31 查證）：「床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること」