REINS 登錄證明書是什麼？賣方憑證明書上的 ID 與密碼可查登錄內容與取引狀況，專任 7 日、專屬專任 5 日內須登錄
賣方憑登錄證明書的 ID 密碼可查 REINS 登錄與取引狀況（2026-10-19）
REINS（レインズ）是日本不動產公司之間共享物件資訊的系統。對買房的人來說，它和「為什麼同一間房子在很多家公司的網站上都找得到」有關；對賣房的人來說，它代表業者有沒有確實把物件放出去。本文整理宅建業法與施行規則對 REINS 登錄的規定（2026 年 4 月 1 日施行版），再加上東日本 REINS 網站的說明，查證日 2026-10-19。這是一般規則，個別契約以契約書為準。
同主題可接著看：全宅連與全日本不動產協會：會員身份怎麼查，與宅建業者免許不同。
REINS 是什麼
東日本 REINS 的說明是：由國土交通大臣指定的「不動產流通機構」營運，讓不動產公司之間共享物件資訊的系統。全國有 4 個 REINS，其中東日本 REINS 管轄北海道、東北 6 縣、北關東 3 縣、首都圈 1 都 3 縣與甲信越 3 縣，合計 17 都道縣。網站上有「會員專用」的登入入口，也就是說它是業者使用的系統，一般消費者不是直接檢索的對象；買方能否直接查詢，網站未載明，待確認。
哪種媒介契約要登錄
日本賣屋時，賣方與不動產公司簽「媒介契約」，有三種：專屬專任媒介、專任媒介、一般媒介。
| 項目 | 專屬專任 | 專任 | 一般 |
|---|---|---|---|
| 能同時委託幾家 | 1 家 | 1 家 | 多家 |
| REINS 登錄期限（簽約日起） | 5 日 | 7 日 | 可登錄，無義務 |
| 業務報告頻率 | 1 週 1 次以上 | 2 週 1 次以上 | 無法定義務 |
| 契約有效期間 | 最長 3 個月 | 最長 3 個月 | 標準約款為 3 個月以內 |
專任媒介契約的有效期間不得超過 3 個月，可依賣方申請更新，每次更新最長 3 個月。
登錄之後賣方會拿到什麼
業者登錄完成後，必須交付「登錄證明書」給賣方（宅建業法第 34 條之 2 第 6 項）。證明書上有賣價、所在地、面積等登錄內容，也有賣方專用的 ID 與密碼。專屬專任與專任媒介的賣方可以登入確認頁，看物件的登錄內容與「取引狀況」。取引狀況有三種：公開中、已有書面購買申請、因賣方原因暫停介紹。
契約成立後，業者必須不遲延地通知 REINS（宅建業法第 34 條之 2 第 7 項）。
一般媒介的賣方怎麼查
一般媒介契約不在專任、專屬專任的登錄義務內，賣方沒有證明書上的 ID 與密碼。東日本 REINS 的頁面註記：一般媒介的物件，也可以向機構事務局洽詢，經本人確認後，會回覆登錄狀況等。登錄期限的計算不含業者的休業日（與 REINS 休止日），不是單純的日曆日。
怎麼做
- 簽媒介契約時，確認契約種類，並確認登錄期限是 5 日還是 7 日。
- 登錄完成後，向業者索取登錄證明書，核對價格、面積與所在地。
- 用證明書上的 ID 與密碼登入確認頁，看取引狀況是否為「公開中」。
- 專任約每 2 週、專屬專任約每 1 週收一次業務報告，沒收到可以書面詢問。
- 到期想換業者時，記下有效期間，確認是否需要書面續約。
容易踩雷
- 以為一般媒介契約也必須登錄：一般媒介的登錄只是「可以」，沒有義務。
- 把登錄期限 7 日當成日曆日：計算時不含休業日。
- 以為契約會自動更新：更新須經賣方申請。
- 把登錄證明書當成可有可無的文件：它是確認登錄內容的書面。
- 不看取引狀況：「公開中」與「暫停介紹」意義不同。
常見問題
專任媒介契約多久內要登錄 REINS？
簽約日起 7 日內，專屬專任是 5 日內，兩者都不含休業日。
專任媒介契約最長可以簽多久？
有效期間不得超過 3 個月，更新時每次也最長 3 個月。
一般媒介契約需要登錄 REINS 嗎？
不需要。登錄是可選的，也沒有法定的業務報告義務。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第34條之2（2026-10-19 查證）：国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければ
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行規則第15條之10（2026-10-19 查證）：専任媒介契約の締結の日から七日（専属専任媒介契約にあつては、五日）
- 東日本レインズ 媒介契約制度（2026-10-19 查證）：①公開中②書面による購入申し込みあり③売主都合で一時紹介停止中
- 東日本レインズ レインズってなに？（2026-10-19 查證）：不動産会社間で物件情報を共有するためのシステム