日本土地的所有人找不到怎麼辦？所有者不明土地管理命令（民法第 264 條之 2）怎麼聲請：收入印紙 1,000 円，預納金由法官決定，公告異議期間不得少於 1 個月
利害關係人可向地方法院聲請管理人；印紙每筆1,000円，公告異議期間不得少於1個月（2026-10-31）
想買的日本土地登記在一位早已去世、子孫不明的人名下，或鄰地荒廢多年、所有人聯絡不上，既沒有人可以簽買賣契約，也沒有人可以處理雜草和傾倒的危險。2023 年 4 月施行的民法新增了「所有者不明土地管理命令」，讓有利害關係的人向法院聲請，由法院選任管理人來管這塊地。本文只談一般規則，個案是否符合要件由法院判斷，本文依 e-Gov 法令検索的現行民法，以及東京地方裁判所、大阪地方裁判所公開的聲請說明整理，查證日 2026-10-31。費用與書類以聲請地的法院為準，下文的金額是兩個法院各自的公告，不是全國統一數字。
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法律怎麼規定
民法第 264 條之 2 第 1 項：土地的所有者無法知悉，或所在無法知悉時，法院認為有必要，可以依利害關係人的請求，對該土地（共有時是不明共有者的共有持分）命令由所有者不明土地管理人管理。命令的同時，法院必須選任管理人（第 4 項）。
管理人的權限專屬於管理人（第 264 條之 3 第 1 項）。管理人只能做保存行為，以及在不改變性質的範圍內以利用或改良為目的的行為；超過這個範圍，例如出售土地，必須取得法院許可（第 264 條之 3 第 2 項）。管理人的費用與報酬，由土地所有者（包含不明共有持分人）負擔（第 264 條之 7 第 2 項）。
誰可以聲請
條文限於「利害關係人」。大阪地方裁判所的說明舉例：因土地未被適當管理而可能受害的鄰接地所有者、共有者中有人不明的其他共有者、要取得土地的公共事業實施者，以及購買計畫具體、對利用土地有利害的民間購買希望者，都可能是利害關係人，但最終由法院個案判斷。
對台灣買家來說，意思是：有具體買賣計畫的人，有機會被認定為利害關係人；只是「有點興趣」恐怕不夠，需要附上能顯示購買計畫具體性的資料。
所有人「不明」要證明到什麼程度
大阪地方裁判所說明，一般指必要的調查做盡之後，仍然無法特定所有者，或所有者所在不明。調查的方式包括從不動產登記上的住址出發，查住民票，必要時查戶籍、除籍與改製原戶籍，對已知的住址寄信，並到現場訪問附近居民。所有者是法人時，則查商業登記的本店所在地與負責人住址。
登記名義人已去世時，要先查有沒有繼承人。大阪的說明寫，若有繼承人且所在能查到，「所有者を知ることができず又は所有者が所在不明となっている場合には該当しない」，所以不能聲請；大阪 Q10 分兩種情形：有相續人但調查後仍查不到所在時，是把該相續人當作不明所有者來檢討要件；調查後仍不清楚有沒有相續人、或有相續人但全員放棄相續時，則檢討以登記名義人的相續財產法人為不明所有者提出聲請。這一步和〈被繼承人適用日本法時，不想繼承日本房子可以放棄嗎？民法 915 條：知悉後 3 個月內向家庭法院申述，處分財產視為承認〉的繼承拋棄是相互牽動的。
費用：印紙、郵票與預納金
東京地方裁判所的公告：收入印紙以對象土地的筆數（共有持分則為該持分）每 1 筆 1,000 円計，郵票 6,000 円。大阪地方裁判所（令和 8 年 4 月版）則寫：申立手數料每 1 個對象 1,000 円，郵票 6,150 円。預納金是另外的錢，用於官報公告費、管理費用與管理人報酬，金額由法官依預定的管理事務與期間決定，之後由書記官通知；管理結束後有剩餘會退還，費用超出預期時可能要追加。
另外，管理命令發出後要辦登記囑託，大阪說明寫登錄免許稅為對象不動產價格的 1000 分之 4（即 0.4%），價格原則上依固定資產評價證明書計算。用數字看（假設值）：評價 500 万円的土地，登錄免許稅為 2 万円。這只是算式示例，不是任何一筆實際土地的稅額。
審理與公告流程
法院審理要件後會公告：已有聲請，以及對命令有異議的人須在法院所定期間內申報，若無申報就會發出命令；公告登載官報並在法院掲示場掲示。大阪的說明寫「異議申出期間は１か月以上」；這個下限來自非訟事件手續法第 90 條第 2 項，該期間「一箇月を下ってはならない」，是全國的法定規定，不是單一法院的做法。所以從聲請到選任管理人，不會是當天可以完成的事。
管理人能做什麼，不能做什麼
管理人不是替聲請人辦事的代理人。大阪說明提到，聲請人想買下來或想拆除房屋時，管理人選任後也不一定能照辦：管理人若要出售，需要法院許可，管理人會審酌賣出是否合理、價格是否適當，以及所有者日後現身時的利益；拆除也一樣要審查必要性與相當性。另外，大阪 Q13 寫明聲請人推薦的管理人「原則としてお受けしていません」，因為管理人須由公平中立的人擔任，由法院選任。
公寓（區分所有建物）的專有部分與共用部分，不適用民法上的所有者不明建物管理，大阪與東京的說明都有寫；區分所有法另有「所有者不明專有部分管理命令」的制度，要另外確認。
怎麼做
- 用登記事項證明書確認名義人，並查住民票、戶籍與除籍，整理調查報告。
- 對已知的住址寄信，留存「あて所に尋ね当たらず」退回的信件，並做現場調查與鄰居訪談。
- 備妥申請書、登記事項證明書、固定資產評價證明書、地圖與現況照片、管理費用的估價。
- 向土地所在地的地方法院提出聲請，繳印紙與郵票，等法官通知預納金再繳。
- 公告期間結束且無異議後，由法院發命令並選任管理人；管理人若要出售，另行聲請許可。
容易踩雷
- 以為管理命令等於「可以買下」：出售需要法院許可，而且不保證許可。
- 名義人已去世但繼承人其實查得到，卻直接聲請：這種情形不符合要件。
- 把東京的 6,000 円郵票當成全國統一：各法院的金額不同。
- 忽略預納金：印紙與郵票只是聲請費，管理費與報酬另外預納。
- 在公寓專有部分用這個制度：民法上的管理命令不適用區分所有建物。
相關查核
共有土地的持分有人下落不明時，見〈日本共有持分可以單獨賣嗎？賣自己的持分可以，賣整間要全體共有人，2023 年新制處理下落不明的共有人〉，那篇處理共有持分的處分，本文處理整筆土地或共有持分的管理人制度。要確認名義人與地號，見〈登記事項證明書怎麼申請？窗口 600 円、線上 490 円與郵寄 520 円的費用差別〉，先取得登記事項證明書再做不明調查。若名義人是被繼承人且繼承人都不要，見〈相續土地國庫歸屬制度：審查費每筆 14,000 円，負擔金不一定是 20 萬円〉，那是另一條處分土地的路。
常見問題
外國人也能聲請嗎？
條文限制的是「利害關係人」，沒有限定國籍。能不能被認定為利害關係人看的是個案的利害關係與資料，建議由日本律師或司法書士協助準備。
聲請後多久會有管理人？
沒有固定天數。公告的異議申報期間是 1 個月以上，再加上法院審理與預納金繳納的時間，實際日程要向受理法院確認。
土地賣掉的錢歸誰？
非訟事件手續法第 90 條第 8 項規定：管理人因管理、處分而取得金錢時，可以為土地所有者（含共有持分人）把該金錢供託在土地所在地的供託所；供託時依法務省令的規定公告。也就是價金屬於所有者，不歸聲請人；費用與報酬則依民法第 264 條之 7 第 2 項由所有者負擔。
來源
- e-Gov 法令検索 民法第 264 條之 2、第 264 條之 3、第 264 條之 7（2026-10-31 查證）：第 264 條之 2 第 1 項「必要があると認めるときは、利害関係人の請求により」；第 264 條之 3 第 2 項「所有者不明土地管理人が次に掲げる行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならない」；第 264 條之 7 第 2 項「所有者不明土地管理人による所有者不明土地等の管理に必要な費用及び報酬は、所有者不明土地等の所有者」
- 大阪地方裁判所第10民事部：所有者不明土地・建物管理命令申立てについてのＱ＆Ａ（令和８年４月版）（2026-10-31 查證，僅大阪地裁）：「申立人からの管理人の推薦については、公平かつ中立な立場で適切に管理することができる者を選任する必要があるため、原則としてお受けしていません」；「相続人はいるが全員相続放棄をしている場合などは、登記名義人の相続財産法人を不明所有者として申立てができないか」；「異議申出期間は１か月以上」；「管理人が対象不動産の売却を行う場合、裁判所の許可が必要になります」；「申立ての対象となる土地・建物の不動産の価格の１０００分の４の金額」
- 東京地方裁判所：所有者不明土地・建物管理命令について（2026-10-31 查證，僅東京地裁）：「予納額については、予定される管理事務の内容や管理に要する期間等を勘案した上で、裁判官が判断し」
- e-Gov 法令検索 非訟事件手続法第 90 條（2026-10-31 查證）：第 2 項「一箇月を下ってはならない」；第 8 項「供託所に供託することができる」