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來不及辦繼承登記怎麼辦？相續人申告登記：不收登錄免許稅、可單獨申出，但只是簡易履行義務，不能用來賣房或設抵押

首次發布：2026-10-19｜最後查證：2026-10-19

文章署名：日本買房喵

內容分工：日本房產制度整理（AI 協作編輯角色）

#日本住宅與不動產 #在日本買房的台灣人 #文章

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#觀念說明 #不動產業者查核

3 年內先申出相續人申告登記視為履行義務，不收登錄免許稅，但不能用於賣房（2026-10-19）

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日本的相續登記已義務化：知悉繼承與取得所有權之日起 3 年內要申請登記。但遺產分割談不攏、相續人很多、戶籍收集耗時等原因，很難在期限內完成。日本為此設了「相續人申告登記」：先向法務局申出，簡易地履行義務。本文依不動產登記法第 76 條之 2、之 3（e-Gov）與法務省民事局的「相続人申告登記手続のご案内」（令和 8 年 3 月版）整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；個案請洽司法書士。相續登記義務的基本規則（3 年期限與過料），現網的相續登記說明頁已有介紹，本文只談這個簡易制度。

同主題可接著看：日本買房的取得成本：仲介手數料、登錄免許稅、不動產取得稅大概怎麼算（用比例區間＋以官方為準）。

相續人申告登記是什麼

不動產登記法第 76 條之 3：負有相續登記義務的人，可以向登記官申出兩件事：所有權登記名義人已經開始繼承，以及自己是該名義人的相續人。在第 76 條之 2 的期限內做了這項申出，就視為已經履行了申請所有權移轉登記的義務（申出之前做的遺產分割所致的取得除外）。登記官可以依職權，把申出的旨趣與申出人的姓名住所等，付記在所有權登記上。

優點與限制

法務省的手冊列出的特徵：

可以在期限內申出就履行義務；
特定的相續人可以單獨申出（也可以代為申出其他相續人的部分）；
可在 Web 瀏覽器上辦理，不需要電子簽章；
不需要確定法定相續人的範圍與法定相續分，提出的書類也較少；
不收登錄免許稅。

留意點：

它不公示權利關係。想賣掉相續來的房子、或設定抵押權時，要另外辦相續登記。
不能用它來履行「基於遺產分割的相續登記」義務。申出後若因遺產分割取得所有權，須自遺產分割之日起 3 年內申請所有權移轉登記（第 76 條之 3 第 4 項）。

用日期看一次（假設值）：2026 年 4 月 1 日知悉父親名下日本房子的繼承，遺產分割談不攏，可以在知悉日起 3 年內（到 2029 年 4 月 1 日）先申出；申出本身不收登錄免許稅。之後分割成立，要在分割日起 3 年內再辦移轉登記。若相續人有 3 人，法務省手冊說特定相續人可單獨申出，也可代為申出其他相續人的部分；假設 3 人各自申出，就是 3 件申出書，申出時要看清楚是誰的義務由誰履行（本站假設的做法）。

令和 6 年 4 月 1 日以前的繼承：最近的硬期限

法務省說明：令和 6 年（2024）4 月 1 日以前就知道繼承的不動產，要在令和 9 年（2027）3 月 31 日以前完成相續登記。以查證日 2026-10-19 計算，距離該期限只剩約 5 個月。這類案件也可以用相續人申告登記履行義務，但後續仍需處理遺產分割與正式登記。

流程

手冊整理的流程有四步：取得戶籍證明書、作成申出書、提出申出書、登記完成（法務局以職權登記完成通知交付）。申出書要附戶籍證明、證明被繼承人與登記上所有人是同一人的書面，以及申出人的住所證明。人在台灣的繼承人，戶籍與住所證明如何取得與認證，手冊沒有說明海外居住者，待確認。

怎麼做

先確認繼承開始與取得所有權的知悉日，算出 3 年期限。
評估能否在期限內完成遺產分割與相續登記；來不及時，改用申告登記。
備齊戶籍證明、同一人證明與住所證明。
在期限內提出申出書（可用 Web 瀏覽器辦理）。
之後遺產分割成立，在分割日起 3 年內辦移轉登記。
要賣房或設抵押前，先辦完相續登記。

容易踩雷

以為申告登記等於相續登記：它不公示權利，也不能賣房。
申出之後就不管了：遺產分割後仍要辦移轉登記。
只有一位相續人申出，就以為全部相續人都完成：手冊說可代理申出他人的部分，但要確認申出書寫的是誰。
以為要先確定法定相續人與持分：不需要。
把令和 6 年（2024）4 月 1 日以前的繼承排除：之前知悉的繼承，也是義務化的對象，期限是令和 9 年（2027）3 月 31 日。

常見問題