サブリース包租的風險：「30 年保證」不等於金額保證

許多海外投資人被「30 年保證租金」的包租廣告吸引，但保證的是有租金收入，不是金額不會變。本文說明借地借家法第 32 条如何適用於サブリース、2020 年サブリース新法規範重點，以及為何解約其實比想像中困難。

發布:2026-07-11|最後查核:2026-07-11|本站編輯依官方與公開來源撰寫,並經獨立事實查核;法規制度時有修訂,請以官方最新公告為準。

「30 年保證租金」是日本サブリース廣告中常見的宣傳詞，不少台灣投資人看到這句話，會理解成未來 30 年每個月都能拿到固定金額的租金。但實際上，サブリース保證的通常只是有租金收入這件事，金額本身在契約期間是可以被調整、甚至調降的，這篇文章整理サブリース的制度設計與常見誤解，以及台灣投資人在看契約時該注意的重點。

サブリース是什麼？先弄懂三方關係

サブリース是指業主把整棟或整層房屋，簽約出租給一家轉租業者，再由轉租業者以自己的名義，把房屋分別出租給實際入住的房客。從法律關係上看，業主與轉租業者之間，本質上是一組出租人與承租人的租賃關係，業主是房東，轉租業者則是房客，實際入住的房客則是轉租業者的二房客，這個三方結構是理解後續所有風險的基礎。

「保證租金」為什麼可以被調降？借地借家法第 32 条

依日本借地借家法第 32 条規定，租金如果因為稅費負擔變化或周邊行情變動等因素，變得不合理時，出租人或承租人任何一方都可以要求調整租金，即使契約中原本約定了保證金額或自動增額條款，這個法定的租金增減請求權仍然適用。最高法院在平成 15 年（2003 年）10 月 21 日的判決中，明確認定サブリース契約同樣適用借地借家法第 32 条的規定，即使契約載明保證租金或自動增額特約，轉租業者仍然可以依法要求調降租金，法院在認定合理租金時，會綜合考量契約當時雙方約定保證租金的背景因素等各種情況。也就是說，法律上並不存在契約寫明保證金額就完全不能改這種絕對保障，這也是保證租金和保證金額之間最大的落差來源。

2020 年サブリース新法：規範轉租業者的廣告與說明義務

日本在 2020 年 12 月 15 日施行「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」中規範サブリース部分的條文，一般稱為サブリース新法，主要規範轉租業者三個環節。第一，禁止誇大廣告，不得對租金支付、契約變更等事項做出與事實明顯不符或過度優良的宣傳；第二，禁止不當勧誘，例如業者在招攬業主簽約時，故意不提及租金未來可能調降的風險；第三，要求轉租業者在締約前，必須以書面向業主說明重要事項，包括租金金額、契約期間與契約變更條件等內容。這套新法的立法目的，正是因為過去サブリース糾紛頻繁發生，業主簽約後才發現保證條件與實際狀況差距很大。

解約比想像中困難：轉租業者受借地借家法保護

サブリース架構下有一個容易被忽略的反直覺結構，業主如果想解約，法律上受到的限制，往往比一般人想像中更嚴格。因為在業主與轉租業者的租賃關係中，轉租業者的角色是承租人，依借地借家法規定，承租人受到相當程度的保護，業主如果想中途解約或不續約，必須符合法定的正當事由，不能只是單純因為不滿意保證租金被調降就任意終止契約，這也是為什麼不少業主簽約後，即使想脫身也相當費時費力。

看契約時該注意什麼

台灣投資人在評估サブリース物件時，除了關注保證租金的初始金額，更該仔細閱讀契約中的租金調整條款，包括多久可以重新協議一次租金、調整的參考依據是什麼、契約期間中途解約的條件與違約金規定。建議在簽約前請熟悉日本不動産法規的專業人士，逐條檢視重要事項說明書的內容，而不是只被廣告上的保證年限與初始金額吸引。

「30 年保證」聽起來像是穩定收益的承諾，但實際上保證的通常只是租金收入這件事本身，具體金額仍受借地借家法規範可調整，簽約前務必看清楚調整條款與解約條件。

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