日本仲介說物件一定會漲價違法嗎？宅建業法第 47 條之 2 禁止斷定性判斷與威迫，故意不告知重要事項最高可處 2 年拘禁刑
第47條之2禁止確實獲利的斷定判斷與威迫；故意不告知重要事項最高2年拘禁刑（2026-11-01）
假設你在看一間日本中古公寓，業務員說兩三年後這一帶一定漲、買了不會虧，又在你說想再考慮時一直打電話。這類話術在宅地建物取引業法裡有明確的禁止規定：第 47 條列出業者在業務上不得做的三種行為，第 47 條之 2 另禁止斷定性判斷、威迫與其他損害相對人利益的行為。本文依 e-Gov 法令検索的現行條文（資料更新 2025-06-18，施行日 2026-04-01）與國土交通省《宅地建物取引業法的解釋・運用的考え方》（令和 8 年 4 月 1 日施行版）整理，查證日 2026-11-01，是一般規則；個案是否違法由主管機關或法院判斷。
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第 47 條：三種禁止行為
第 47 條規定，宅建業者在業務上，對「宅地建物取引業者の相手方等」不得做下列三件事：
| 款 | 禁止的行為 | 重點 |
|---|---|---|
| 第 1 款 | 勸誘簽約時，或為了妨礙撤回、解除、行使因交易產生的債權，對特定事項故意不告知或告知不實 | 事項包括第 35 條重要事項、第 35 條之 2、第 37 條書面事項，以及會對相對人判斷有重要影響的所在、規模、形質、利用限制、環境、交通、價金與支付方法等交易條件 |
| 第 2 款 | 要求不當高額的報酬 | 報酬上限另有告示，見本站〈日本買賣仲介費上限：3% 加 6 萬円，800 萬円以下空屋 33 萬円特例〉 |
| 第 3 款 | 以對手付提供貸款等信用供與的方式引誘簽約 | 解釋運用指出，手付的分割受領也屬信用供與 |
相手方等包含買方、租方，也包含業者媒介時的各當事人，所以買賣雙方都受這條保護。第 1 款所說的債權行使，解釋運用舉例是發現契約不適合時，要求修補或請求損害賠償的權利，業者不能為了妨礙這些請求而隱瞞或說謊。
第 47 條之 2：斷定性判斷、威迫與省令事項
第 1 項禁止在勸誘簽約時，提供讓人誤以為一定獲利的斷定性判斷。解釋運用的例子是告知「２～３年後には、物件価格の上昇が確実である」之類的話，並且註明這項規定不要求行為人有故意。換句話說，業務員即使自認只是看好行情，只要說法達到斷定程度，也可能落入禁止範圍。解釋運用同時提到，提供將來利益資訊時，從預防糾紛的角度，宜事先說明可能的風險。
第 2 項禁止為了讓人簽約，或為了妨礙契約解除、申込撤回而威迫相對人。解釋運用說明，威迫不同於脅迫，不必讓對方產生恐懼，只要讓對方感到不安就屬之，例如大聲質問為什麼不見面、表示不簽約不讓你回去。
第 3 項授權國交省令補充，內容在施行規則第 16 條之 11，分三組：
- 勸誘簽約時：對物件將來的環境、交通等便利提供斷定性判斷；無正當理由拒絕給予判斷是否簽約所需的時間；勸誘前未告知商號、勸誘者姓名與勸誘目的；對方已表示不簽約（含不願繼續被勸誘）仍繼續勸誘；在讓人困擾的時間打電話或拜訪；深夜或長時間勸誘等妨礙私生活平穩的方式。
- 對方撤回申込時，拒絕返還已收的預り金。這一點與〈日本租屋交了申請金、還沒簽約可以要回來嗎？宅建業法施行規則第 16 條之 11：業者不得拒絕返還預り金，貸方承諾前撤回不用付違約金〉，講的是同一條規則的第 2 款。
- 對方以放棄手付的方式解除契約時，無正當理由拒絕或妨礙解除。解釋運用說明的正當理由包含兩種：賣方已著手履行契約，以及代理或媒介的交易中，非業者的賣方約定手付不具解約手付性質。
違反的後果
罰則依違反的款別不同：第 47 條第 1 款依第 79 條之 2 處 2 年以下拘禁刑或 300 萬円以下罰金，或併科；第 2 款依第 80 條處 1 年以下拘禁刑或 100 萬円以下罰金，或併科；第 3 款依第 81 條處 6 個月以下拘禁刑或 100 萬円以下罰金，或併科。第 47 條之 2 沒有在上述罰則條文中，但是第 65 條第 2 項第 2 款把違反第 47 條與第 47 條之 2 列為業務停止的原因，主管機關可命令 1 年以內的業務全部或一部停止。處分種類可參考〈宅建業者被處分有哪幾種？指示、1 年內業務停止、免許取消的差別，業務停止與第 66 條免許取消須公告〉，各級刑事罰的整理見〈宅建業法的刑事罰有哪幾級？無免許營業與名義貸し最高 3 年或 300 萬円，法人最高可罰 1 億円〉，這裡只談與第 47 條相關的部分。
用數字看（假設值）：某筆 3,000 萬円的買賣，業務員在簽約前明知管理組合已決議修繕積立金將調漲，卻告知不會調整。這屬於對相手方判斷有重要影響事項的不實告知，是否構成第 47 條第 1 款，要看事實與證據；若成立，依第 79 條之 2 的上限是 2 年拘禁刑或 300 萬円罰金。這個數字只是設想，不是真實案例。
怎麼做
- 業務員提出一定漲、穩賺之類說法時，請對方改成書面資料或可驗證的官方統計，不要把口頭預測當成契約內容。
- 想多考慮時，明確表示請給我時間考慮，並保留簡訊或信件紀錄；對方無正當理由不給時間，可記下時間與用語。
- 已表明不簽約卻持續被電話或訪問時，書面或訊息再表示一次不要繼續勸誘，保存紀錄。
- 發現重要事項說明與實況不同，保留說明書、廣告與對話紀錄，再向都道府縣宅建業主管課或消費者窗口諮詢，窗口分工見〈日本不動產糾紛找誰？消費者熱線 188、宅建主管課、保證協會與住まいるダイヤル各管什麼〉，先依自己的情況判斷該找哪一類窗口。
- 申込金、預り金性質不明時，先要求書面寫明是預り金還是手付，再決定是否付款。
容易踩雷
- 把行情看法當作保證：第 47 條之 2 第 1 項針對的是讓人誤以為一定獲利的斷定性判斷，不是所有行情評論都違法。
- 以為要有故意才算違反：解釋運用對第 47 條之 2 第 1 項與施行規則的斷定性判斷明寫不要求故意。
- 以為只有買方受保護：條文的相手方等也包含租方與媒介時的各當事人。
- 以為預り金可以主張已變成手付：解釋運用指出，沒有以手付授受卻主張是手付而拒絕返還，在禁止之列。
- 以為罰則只有刑事罰：行政處分是另一條路，兩者可以並存，是否發動由主管機關判斷。
常見問題
業務員說明年一定漲價，一定違法嗎？
不能一概而論。條文禁止的是讓人誤以為確實獲利的斷定性判斷，解釋運用的例子是斷言價格一定上升或一定有收入；是否成立要看實際話語、情境與證據，個案請向主管機關或律師諮詢。
對方打電話勸誘，我說不要之後還打，違反什麼？
施行規則第 16 條之 11 第 1 款把對方已表示不簽約仍繼續勸誘、以及在讓人困擾的時間電話或拜訪列為禁止行為，違反屬於第 47 條之 2 第 3 項的範圍，主管機關可依第 65 條處分。
賣方業者拒絕我用放棄手付解除契約，合法嗎？
施行規則第 16 條之 11 第 3 款禁止無正當理由拒絕或妨礙。解釋運用說明，賣方已著手履行是正當理由之一，所以要先確認對方是否已著手履行，以及手付是否具解約手付性質。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 47 條、第 47 條之 2（2026-11-01 查證）：「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」；「利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 79 條之 2、第 80 條、第 81 條（2026-11-01 查證）：「二年以下の拘禁刑若しくは三百万円以下の罰金に処し」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行規則第 16 條之 11（2026-11-01 查證）：「迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること」
- 国土交通省 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和 8 年 4 月 1 日施行版）（2026-11-01 查證）：「なお、本規定は、故意であることを要しない。」