宅建業法的刑事罰有哪幾級？無免許營業與名義貸し最高 3 年或 300 萬円，法人最高可罰 1 億円

宅建業法罰則最重3年以下拘禁刑或300萬円以下罰金，法人最高可罰1億円（宅建業法79、84條，2026-10-31）

宅地建物取引業法除了行政處分之外，另有刑事罰規定。這些罰則按違反的條文分級，從最重的 3 年以下拘禁刑，到 50 萬円以下罰金，法人還有加重的兩罰規定。本文依 e-Gov 法令検索的現行條文（施行日 2026-04-01）整理第 79 條到第 84 條，查證日 2026-10-31，只談條文規定，不評價任何業者，也不代表任何個案一定構成犯罪。

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六級罰則一覽

換句話說，罰則最重的集中在無免許與名義貸し（第 79 條）及對重要事項故意不告知（第 79 條之 2）。

法人的兩罰規定

第 84 條：法人代表或代理人、使用人等在業務上違反上表規定時，除處罰行為人外，法人也要受罰。對第 79 條與第 79 條之 2 的違反，法人的罰金最高 1 億円；對第 80 條與第 81 條到第 83 條的違反（第 83 條第 1 項第 3 款，也就是違反第 45 條保密義務者除外），法人受各該條本條的罰金刑。換句話說，法人面對的上限遠高於自然人的 300 萬円。

幾項容易誤解的細節

第 83 條第 2 項規定，違反第 45 條（秘密保持義務）的罪，需要被害人告訴才能起訴；其他罰則沒有這項限制。罰則的對象是違反條文的行為人或法人，與行政處分是兩條路，處分種類見〈宅建業者被處分有哪幾種？指示、1 年內業務停止、免許取消的差別，業務停止與免許取消須公告〉。

書面義務的刑度與記載事項，見〈宅建業者交的 37 條書面要記載哪些事項？買賣 13 款、租賃 8 款，須宅建士記名，違反可處 50 萬円以下罰金〉；免許屆滿未更新是否會落入無免許營業，見〈宅建業免許有效期間是幾年？5 年屆滿前的 90 日到 30 日前要申請更新，大臣免許更新手續費 33,000 円〉。

怎麼做

1. 遇到疑似無免許的業者，先查免許番號與業者名簿是否存在，不要只看招牌。
2. 簽約前保存重要事項說明書與廣告，之後若發現說明不實可作為證據。
3. 報酬超出法定上限（第 46 條）時，保留收據與計算，向主管機關或消費者窗口詢問。
4. 認為有刑事問題時，不要自行對質，向警察署或法律扶助窗口諮詢。
5. 罰則是否成立由司法機關判斷，不能僅憑條文自行認定。

容易踩雷

• 把行政處分當成刑事罰：兩者規定在不同條文，程序也不同。
• 以為所有違法都最高 3 年：第 79 條只涵蓋條文列出的幾種行為。
• 以為罰金上限對法人與個人一樣：法人依第 84 條，第 79 條類違反最高 1 億円。
• 以為有罰則就代表一定構成犯罪：是否構成要看事實與法院判斷。
• 以為秘密保持違反可由任何人檢舉起訴：第 45 條違反屬親告罪。

常見問題

無免許營業的刑度是多少？

第 79 條第 2 款，3 年以下拘禁刑或 300 萬円以下罰金，或併科。

法人違反第 79 條，罰金有多高？

依第 84 條第 1 款，最高 1 億円。

誇大廣告有罰則嗎？

第 32 條違反依第 81 條處 6 個月以下拘禁刑或 100 萬円以下罰金，或併科。

來源

• e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 79 條至第 83 條（2026-10-31 查證）：「三年以下の拘禁刑若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する」
• e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 84 條（2026-10-31 查證）：「一億円以下の罰金刑」