宅建業免許有效期間是幾年？5 年屆滿前的 90 日到 30 日前要申請更新，大臣免許更新手續費 33,000 円
宅建業免許有效5年，屆滿前90日到30日前申請更新；大臣免許更新費33,000円（宅建業法3條，2026-10-31）
查日本房仲時，更基本的問題是：免許本身有效多久、什麼時候要更新、沒更新會怎樣。這些在宅地建物取引業法第 3 條與施行規則第 3 條、施行令第 2 條都有規定。本文依 e-Gov 法令検索的現行條文（宅建業法施行日 2026-04-01，施行規則施行日 2026-10-01）整理，查證日 2026-10-31，是一般規則。
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有效期間是 5 年
宅建業法第 3 條第 1 項：在 2 個以上都道府縣設事務所的業者，需向國土交通大臣取得免許；只在 1 個都道府縣設事務所的業者，向該事務所所在地的知事取得免許。第 2 項：免許的有效期間為 5 年。換句話說，不管是大臣免許還是知事免許，有效期間都是 5 年。第 3 項：期間屆滿後想繼續營業，必須更新。
免許番號括弧裡的數字如何對應更新次數，另有專文〈宅建免許番號怎麼讀？括弧數字代表更新次數，「國土交通大臣」與「知事」差在哪〉，本文只談期間與更新的程序。
什麼時候申請更新
施行規則第 3 條：申請更新者，應在免許有效期間屆滿日的 90 日前到 30 日前之間，提出免許申請書。
用數字看（假設值）：假設某業者的免許有效期間在 2030-03-31 屆滿，申請窗口就是 2029-12-31 到 2030-03-01，前後相距 60 天；比這早或晚送件，依條文都不在這個期間內。這個日期只是設想，不是任何業者的實際日期。
手續費與印紙
施行令第 2 條：第 3 條第 6 項規定的手續費為 33,000 円；若更新申請依電子申請（情報通信技術を活用した行政の推進等に関する法律第 6 條第 1 項）辦理，為 26,500 円。手續費以收入印紙繳納。這一條對應的是向國土交通大臣申請的更新；知事免許的手續費由各都道府縣規定，例如新潟縣頁面（更新 2026-04-01）寫的宅建業者免許申請（新規、更新）紙申請 33,000 円、電子申請 26,500 円，其他縣請自行查證。
申請了但還沒處分，舊免許還有效嗎
第 3 條第 4 項：更新申請已提出，但在有效期間屆滿日前還沒有處分時，舊免許在處分作成前仍然有效。第 5 項：更新後的有效期間，從舊免許有效期間屆滿日的翌日起算。換句話說，只要在申請窗口內送件，處理期間不會造成空窗。
沒更新會怎樣
有效期間屆滿而沒有更新，就沒有有效期間內的免許。以下由第 12 條第 1 項與第 79 條的連結，是本站依條文的推論，條文沒有直接寫明「屆滿未更新即屬無免許營業」。第 12 條第 1 項規定：沒有第 3 條第 1 項免許的人，不得營業宅地建物取引業；罰則見第 79 條，處 3 年以下拘禁刑或 300 萬円以下罰金，或併科。另外，廢業時要在 30 日內向免許機關提出廢業等的屆出（第 11 條）。想查某家業者目前有沒有免許，可看〈日本仲介有沒有免許？查各都道府縣的宅建業者名簿，不要只看招牌〉，這是查詢的方法，本文只講有效期間。免許被取消與沒更新是不同的事，取消屬於監督處分，種類見〈宅建業者被處分有哪幾種？指示、1 年內業務停止、免許取消的差別，業務停止與免許取消須公告〉，兩者的法律效果不同。
怎麼做
- 先從免許證或業者名簿確認免許番號與有效期間屆滿日。
- 如果是你要查的業者，看有效期間是否已經或即將屆滿，近期屆滿者可請對方說明更新情況。
- 如果你是業者，在屆滿日前 90 日到 30 日前的窗口內送出更新申請。
- 備妥手續費：大臣免許 33,000 円（電子申請 26,500 円），知事免許依各縣規定，例如新潟縣的紙申請為 33,000 円、電子申請為 26,500 円。
- 更新後確認新的有效期間從舊期間屆滿日翌日起算。
容易踩雷
- 以為大臣免許與知事免許的期間不同：兩者都是 5 年。
- 以為屆滿前 30 日內還可以申請更新：施行規則的窗口是 90 日前到 30 日前。
- 以為申請後舊免許自動失效：處分作成前舊免許仍然有效。
- 以為知事免許也是 33,000 円：條文列的是大臣免許的手續費。
- 以為括弧數字就是有效期間：括弧數字是更新次數。
常見問題
免許有效期間是幾年？
5 年，依第 3 條第 2 項。
更新要在什麼時候申請？
在有效期間屆滿日的 90 日前到 30 日前之間。
更新手續費多少？
向國土交通大臣更新是 33,000 円，電子申請是 26,500 円；知事免許依各都道府縣規定，例如新潟縣頁面寫的紙申請 33,000 円、電子申請 26,500 円；其他縣請查當地公告。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 3 條（2026-10-31 查證）：「前項の免許の有効期間は、五年とする」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行規則第 3 條（2026-10-31 查證）：「九十日前から三十日前までの間に免許申請書を提出しなければならない」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行令第 2 條（2026-10-31 查證）：「三万三千円」「二万六千五百円」
- 新潟県：宅地建物取引業関係手数料等の納付について（2026 年 4 月 1 日更新，2026-10-31 查證，僅新潟縣）：「国土交通省手続き一貫処理システム（eMLIT)による電子申請の場合26,500」