買中古屋時賣方還有房貸，抵押權怎麼塗銷？法務省指南：每筆不動產登錄免許稅 1,000 円，文件由銀行寄給賣方
抵押權塗銷每筆不動產登錄免許稅 1,000 円；公寓含敷地權 2 筆為 2,000 円（2026-10-19）
買中古屋時，登記簿的乙區可能有賣方向銀行借錢時設定的「抵押權」。賣方還清房貸後，這個抵押權不會自動消失，要辦「抵押權塗銷（抹消）登記」。本文依法務省民事局的「抵当権の登記の抹消手続」指南（令和 6 年 4 月版）與宅建業法第 35 條整理，查證日 2026-10-19，回答兩個具體問題：要準備哪些文件、要花多少登錄免許稅。這是一般規則；個案可能更複雜，請洽司法書士或律師。
同主題可接著看：日本買房的取得成本：仲介手數料、登錄免許稅、不動產取得稅大概怎麼算（用比例區間＋以官方為準）。
買方在重要事項說明時會看到什麼
宅建業法第 35 條第 1 項第 1 款規定，業者在重要事項說明中，必須說明該土地或建物上登記的權利種類與內容，以及登記名義人。所以賣方的抵押權若還存在，應該出現在說明書上。買方要確認的是：交屋時這筆抵押權由誰、用什麼方式塗銷。
塗銷登記要準備的文件
法務省的指南說明，一般、典型的抵押權塗銷需要：
| 文件 | 誰提供 |
|---|---|
| 登記申請書 | 申請人自己作成；法務局不代為作成 |
| 登記識別情報（或登記済證） | 抵押權者（銀行等）寄送 |
| 登記原因證明情報（解除證書或弁済證書） | 抵押權者寄送；要檢查日期與不動產表示是否漏寫 |
| 會社法人等番號 | 抵押權者的番號；銀行寄來的文件上若有記載，可由此確認 |
| 代理權限證明情報（委任狀） | 抵押權者寄送 |
| 登錄免許稅（收入印紙） | 申請人購買 |
指南提醒：收到銀行文件後應避免遺失或汚損，儘速向法務局申請。法務局的手續案內採預約制，登記申請書要自己作成。申請方式有持到窗口、郵寄，也可以線上申請。
登錄免許稅：每筆 1,000 円
登錄免許稅是每 1 筆不動產（土地或建物）1,000 円。指南的例子：建物 1 筆加土地 1 筆共 2 筆，是 2,000 円；公寓的敷地權土地有 3 筆時，建物 1 筆加土地 3 筆共 4 筆，是 4,000 円。
用日期與數字看（假設值）：一戶公寓建物 1 筆、敷地權土地 1 筆，塗銷 1 筆抵押權的登錄免許稅 = 2 筆 × 1,000 円 = 2,000 円。若敷地權土地有 3 筆，就是 4 筆 × 1,000 円 = 4,000 円。司法書士代辦的費用沒有官方統一價格，待確認。
事案可能更複雜
指南也寫明：依案件，抹消的前提可能需要先辦別的登記，使手續變複雜。買賣中賣方殘債在決算日由買方貸款撥款還清、同日辦理抹消的時程安排，法務省指南沒有涉及，待確認，請向業者與司法書士確認。
怎麼做
- 取得最新的登記事項證明書，看乙區有沒有抵押權或根抵押權。
- 在重要事項說明時，請業者說明每一項抵押權的抹消方式與時點。
- 看買賣契約書是否寫明賣方在交屋前塗銷抵押權。
- 抹消文件的日期、不動產表示若有漏寫，請銀行補正。
- 計算登錄免許稅：筆數 × 1,000 円；公寓要把敷地權土地筆數算進去。
- 複雜案件請司法書士處理。
容易踩雷
- 以為還清房貸後抵押權自動消失：要辦塗銷登記。
- 只算建物 1 筆：公寓的敷地權土地也要算筆數。
- 把法務局當成代寫申請書的窗口：法務局不代為作成。
- 收到銀行文件後放著不辦：指南建議儘速申請，避免遺失。
- 忽略登記原因證明情報上的漏寫：日期與不動產表示要檢查。
常見問題
抵押權塗銷的登錄免許稅多少？
每 1 筆土地或建物 1,000 円；建物 1 筆加土地 1 筆共 2,000 円。
塗銷抵押權的文件誰準備？
登記識別情報、解除或弁済證書、會社法人等番號與委任狀由銀行寄送；登記申請書要自己作成。
重要事項說明會提到抵押權嗎？
會。宅建業法第 35 條第 1 項第 1 款要求說明登記的權利種類與內容。
來源
- 法務省民事局 抵当権の登記の抹消手続（令和6年4月版）（2026-10-19 查證）：不動産（土地又は建物）１物件につき、1,000 円です
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第35條（2026-10-19 查證）：当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容