日本房客過世後留下的物品怎麼處理？國交省・法務省「殘置物處理模式條款」：單身高齡者適用、解除委任 6 個月、非指定殘置物待租約終止且死亡 3 個月後才廢棄（範本暫定值，保管不適者除外）
範本：解除委任6個月；非指定殘置物須租約終止且死亡3個月後廢棄（暫定值，保管不適者除外）
房客在租約存續中過世，如果找不到繼承人或繼承人聯絡不上，房東很難終止租約，也很難處理屋內的遺留物（殘置物）。國交省與法務省因此在 2021 年 6 月公布「殘置物の処理等に關するモデル契約條項」，提供房東與房客事先約定的範本。本文依國交省公開的條項與解說整理，查證日 2026-10-31，是一般資訊，不是法律意見，實際使用請以契約與律師意見為準。
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這份範本想解決什麼問題
範本的前注說明：房東不敢把房子租給單身的高齡者（60 歲以上），主要原因是租約存續中房客過世後，若不知道繼承人在哪、或與繼承人聯絡不上，就很難終止租約、處理殘留物，這被稱為「殘置物風險」。範本的目的是降低這個風險，讓單身高齡者更容易租到房。範本因此是針對單身高齡者簽約時使用的。
三個部分
範本由三個部分組成。第一部分是「解除關係事務委任契約」：房客在租約存續中過世時，授予受任者代理權，讓受任者代表繼承人解除租約。第二部分是「殘置物關係事務委託契約」：租約結束後，委託受任者把殘置物搬出並廢棄等事務。第三部分是租賃契約本身要增加的、與上述（準）委任契約相關的條款，由房東與房客簽訂。
兩個委任契約若與同一位受任者簽，可以合成一份契約書。受任者是房客事先指定的人，並不是房東。
時間怎麼算
範本的解說說明：解除關係事務委任契約，在受任者知悉房客死亡後 6 個月經過時終止；這 6 個月內若沒有合意解除或房東行使解除權，受任者的代理權就消滅。至於殘置物，非指定殘置物（房客沒有指定怎麼處理的物品）依範本第 2 第 6 條第 1 項，要等到房客死亡後 3 個月已過、且租約已經終止，才可以廢棄；保管不適合的物品（範本條文稱「保管に適しないもの」）依第 2 項，房客死亡時即可廢棄。可以換價的殘置物，受任者要盡量換價處理。範本條文中的 3 個月以括號【３か月】標示，是供當事人依具體案件填寫的暫定值，解說說具體契約可以調整，但應避免定得比 3 個月短。
用數字看（假設值）：房客在 2026-11-01 過世，受任者在同日知悉。解除委任契約到 2027-05-01 前（6 個月）有效；租約若在 2026-12-15 終止，非指定殘置物要等到 2027-02-01（死亡後 3 個月）之後才可處理。這些日期只是設想，不是任何契約的實際日期。
不能亂用：可能無效
範本的前注提醒：這個範本會對房客的財產管理加上一定的負擔，所以在房東不太可能有殘置物風險的情形下使用，例如已經有個人保證人，可以期待保證人處理殘置物，這時使用範本可能違反民法第 90 條或消費者契約法第 10 條而無效，最終由法院依個案判斷。使用範本的前提，也包括房客與受任者都充分理解內容並自願同意。
房客過世後，租約是否由繼承人承繼，見〈房客過世後租約會終止嗎？民法第 896 條由繼承人承繼，借地借家法第 36 條讓無繼承人時的事實同居者承繼，共同繼承人的退租建議先協議〉；連帶保證人的責任上限則在〈日本連帶保證人極度額：2020 年民法修正後租約要寫上限，國交省調查月租 8–12 萬円者損害中位數 35.6 萬円〉。居住支援法人處理殘置物的新制度，則在〈住宅安全網法 2025 年修正：居住支援法人、居住サポート住宅與認定家賃債務保證業者〉。
怎麼做
- 房東：確認房客是否為單身高齡者，以及是否真的有殘置物風險，再決定是否使用範本。
- 房客：讀懂三部分的內容，包括受任者是誰、可以處理什麼、期間多長，同意要出於自願。
- 簽約時指定殘置物的處理方式：哪些要送到哪裡（指定殘置物）、哪些交給受任者處理。
- 房客死亡後，範本的受任者代理權是與房東合意解除租約、及受領房東的解除意思表示；依範本，這些意思表示須在知悉後 6 個月內到達。
- 租約終止並等到死亡後 3 個月已過，再依範本處理非指定殘置物，並保留清單與照片。
容易踩雷
- 把範本當成所有租約都能使用：範本是針對單身高齡者簽約的範本。
- 把 3 個月寫成法定最短期間：解說只說這是假設期間，不建議更短。
- 以為受任者可以立刻丟棄所有東西：非指定殘置物要等死亡後 3 個月且租約終止。
- 把解除委任契約視為永久有效：知悉死亡後 6 個月即終止。
- 以為有保證人還能照用：這時使用可能因違反民法第 90 條或消費者契約法第 10 條而無效。
常見問題
這份範本是法律嗎？
不是。它是國交省與法務省公布的範本條項，使用時仍受民法與消費者契約法限制。
房客過世後多久可以處理遺留物？
範本的非指定殘置物，要等死亡 3 個月後且租約終止；實際期間依個別契約。
3 個月可以改成別的期間嗎？
範本以【３か月】括號標示，具體契約可以調整，但解說指出應避免定得比 3 個月短。
來源
- 國土交通省・法務省 殘置物の処理等に関するモデル契約条項（PDF）（2026-10-31 查證）：前注「単身の高齢者（６０歳以上の者）」；第 1 第 3 條第 2 號「受任者が委任者の死亡を知った時から【６か月】が経過した場合」；第 2 第 6 條第 1 項「委任者の死亡から【３か月】が経過し，かつ，本賃貸借契約が終了したときは，非指定残置物（保管に適しないものを除く。）を廃棄するものとする」；第 2 項「非指定残置物（保管に適しないものに限る。）を廃棄するものとする」
- 國土交通省 殘置物の処理等に関するモデル契約条項（頁面）（2026-10-31 查證，頁面載有令和7年10月更新的 Q&A 與活用ガイドブック第2版）：「モデル契約条項は、その使用が法令で義務づけられているものではありません」；「令和７年10月１日に施行された改正住宅セーフティネット法において」