房客被判決要搬出卻不走，房東怎麼強制執行？民事執行法第 168 條之 2：執行官先催告，引渡期限為催告日起 1 個月
取得確定判決等債務名義後，由執行官強制明渡；催告後引渡期限原則1個月（民事執行法168條之2，2026-10-31）
房客欠租、房東解除租約後，房客如果仍不搬走，本文說明的是法定的強制執行程序：先取得可以強制執行的文件（債務名義），再由法院的執行官執行。本文依 e-Gov 法令検索的民事執行法現行條文整理，查證日 2026-10-31，只說明法定的執行程序，不評價個案，也不是法律意見；解除租約本身的條件另見〈房租晚付一次房東能解約嗎？標準契約書第 10 條要先催告，輕微不履行不能解除，嚴重背信才可能不經催告〉。
同主題可接著看：日本租屋交了申請金、還沒簽約可以要回來嗎？宅建業法施行規則第 16 條之 11：業者不得拒絕返還預り金，貸方承諾前撤回不用付違約金。
第一步：要有債務名義
民事執行法第 22 條列出可以作為強制執行依據的「債務名義」，包括確定判決、附有假執行宣告的判決、只能以抗告表示不服的裁判（須確定才生效者以確定者為限）、附有假執行宣告的支付命令、公證人作成的一定公證書（限於金錢給付等），以及外國判決與仲裁判斷經執行判決或執行決定者。第 7 款另列「確定判決と同一の効力を有するもの」（第 3 款的裁判除外），也就是和解調書、調停調書等與確定判決有同一效力的文件，所以不只有判決才能作為強制明渡的依據；民事調停調書與確定判決同效力的說明，見〈房東不退敷金，可以走民事調停嗎？宅地建物調停向房屋所在地的簡易裁判所申立（民事調停法第 24 條），調停調書與確定判決同效力〉所引的裁判所說明，兩者都屬債務名義的範圍。換句話說，房東需要先有這類文件，才可以聲請強制明渡。
第二步：執行官解除占有並交給房東
第 168 條第 1 項：不動產的交付或明渡的強制執行，是由執行官解除債務人對不動產的占有，讓債權人取得其占有的方式進行。第 3 項：這項強制執行，僅限債權人或其代理人到執行現場時才能進行。第 4 項：執行官在需要時可以進入債務人占有的不動產，並可為打開上鎖的門採取必要處分。
先催告，給 1 個月的期限
第 168 條之 2 第 1 項：執行官受理明渡強制執行的聲請後，如果可以開始執行，可以先訂定引渡期限，對債務人做「明渡催告」；但書規定，債務人沒有占有該不動產時，不做明渡催告。第 2 項：引渡期限原則上是催告當日起經過 1 個月的日子；執行官得經執行法院許可，訂在這個日期之後。第 3 項：執行官催告後，要在現場以公示書等方式公示催告的事實、引渡期限，以及債務人被禁止轉移占有。第 5 項：催告後，債務人不得轉移不動產的占有，但把不動產交給債權人的情形除外。換句話說，在這 1 個月的期限內，房客如果自行搬出並把房子交還，程序就不必進到強制搬遷的階段。
用數字看（假設值）：執行官在 2026-12-01 做明渡催告，引渡期限原則上是 2027-01-01（催告日起 1 個月）。這只是依條文的日期計算，不是任何案例的實際行程；實際日期由執行官訂定，也可能獲許可延後。
屋內的物品怎麼辦
第 168 條第 5 項：執行官在執行中，要把不屬於執行標的的動產搬出，交給債務人、其代理人或同居親屬、使用人等相當有判斷力的人；交不出去時，依後段規定處理。第 6 項：未能交付或賣出的動產，執行官要保管。第 7 項：保管費用屬於執行費用。第 8 項：賣出動產時，扣除賣出與保管費用後的剩餘金額要提存。房客過世、留下物品的另一套規則，見〈日本房客過世後留下的物品怎麼處理？國交省・法務省「殘置物處理模式條款」：單身高齡者適用、解除委任 6 個月、非指定殘置物待租約終止且死亡 3 個月後才廢棄（範本暫定值，保管不適者除外）〉，那是民間事先約定的方式，與法院的強制執行不同。
怎麼做
- 房東先確認是否已有確定判決或其他債務名義（含與確定判決同效力的調書），沒有就先走訴訟、調停或和解程序。
- 向法院執行官聲請明渡的強制執行。
- 執行官與債權人（或代理人）協商定出執行開始日時（債權人須到執行現場），再訂引渡期限並做明渡催告。
- 引渡期限內房客自行搬出並交還房屋，就可以不用強制執行。
- 強制執行時，債權人或代理人要到場，屋內物品依第 168 條第 5 至 8 項由執行官處理。
容易踩雷
- 以為解除租約後房客不走就可以直接強制明渡：需要債務名義，並由執行官依第 168 條執行。
- 以為有租約解除通知就有債務名義：債務名義是第 22 條列的判決、確定判決同效力的文件等。
- 忽略債權人必須到場：第 168 條第 3 項限於債權人或代理人到場時才能執行。
- 以為催告期限固定不變：第 168 條之 2 第 2、4 項允許在法院許可下延後。
- 以為房客催告後可以把房子轉給別人：第 5 項禁止催告後轉移占有。
常見問題
沒有判決可以強制明渡嗎？
需要有債務名義。第 22 條列出確定判決等，第 7 款也包含與確定判決同一效力的文件（如調停調書）；沒有時要先取得。
明渡催告的期限是多久？
原則上是催告當日起 1 個月，經執行法院許可可以延後。
房客的物品怎麼處理？
由執行官依第 168 條第 5 至 8 項處理：能交還的交還，不能交還的保管或賣出並提存餘額。
來源
- e-Gov 法令検索 民事執行法第 168 條（2026-10-31 查證，現行版）：「執行官が債務者の不動産等に対する占有を解いて債権者にその占有を取得させる方法により行う」
- e-Gov 法令検索 民事執行法第 168 條之 2（2026-10-31 查證，現行版）：「明渡しの催告があつた日から一月を経過する日とする」；第 1 項但書「債務者が当該不動産等を占有していないときは、この限りでない」
- e-Gov 法令検索 民事執行法第 22 條（2026-10-31 查證，現行版）：「確定判決」「仮執行の宣言を付した判決」；第 7 款「確定判決と同一の効力を有するもの（第三号に掲げる裁判を除く。）」
- 裁判所：不動産引渡（明渡）執行（2026-10-31 查證）：「債権者（代理人）の執行現場への出頭が必要である」；「明渡しの催告があった日から1か月を経過する日」