房客過世後租約會終止嗎？民法第 896 條由繼承人承繼，借地借家法第 36 條讓無繼承人時的事實同居者承繼，共同繼承人的退租建議先協議
房客過世租約不自動終止，由繼承人承繼；無繼承人時同居者可承繼（民法896條，2026-10-19）
在日本，房客過世，租賃契約不會因為死亡就自動終止。民法第 896 條讓繼承人承繼被繼承人財產上一切權利義務；只有專屬於本人一身的權利義務不在此限。另一方面，沒有繼承人時，借地借家法第 36 條有保護事實同居者的特則。本文依 e-Gov 的民法與借地借家法整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則，個案請洽專業人士。殘置物處理的模範契約條款，本站另有住宅安全網法的文章整理，本文不重複。
同主題可接著看：日本房租可以調漲或調降嗎？借地借家法 32 條。
有繼承人：繼承人承繼租賃關係
依民法第 896 條，繼承人從繼承開始時起，承繼承租人的一切權利義務，包括承租權與欠租等債務。這裡沒有「死亡終止」的規定；租約是否繼續，要看繼承人是否要解約。
共同繼承人有數名時，民法第 899 條規定各依繼承分承繼。至於退租，民法第 544 條第 1 項規定，契約當事人一方有數人時，「解除」須由全員或對全員為之；這是針對解除權的規定，繼承人向出租人退租（解約申入）時是否同樣須全員簽名，本篇沒有查到官方明文，待確認。為避免爭議，建議共同繼承人先協議並全員參與（本站建議）。
用數字看（假設值）：房客過世，留下 2 名繼承人，各 1/2，租金 80,000 円。若有死亡前已累積的欠租，各繼承人依繼承分承繼（民法第 899 條）；死亡後、遺產分割前的租金如何分擔，本篇不展開（待確認）。要退租，建議 2 名繼承人協議後共同通知出租人。
沒有繼承人：事實同居者可承繼
借地借家法第 36 條第 1 項：居住用建物的承租人無繼承人而死亡時，若有未登記婚姻或收養、但事實上與承租人如夫妻或養親子關係的同居者，該同居者承繼承租人的權利義務。例外是：同居者知悉無繼承人死亡後 1 個月內，向出租人表示反對意思。
這個特則的前提有三：居住用建物、承租人無繼承人而死亡、同居者與承租人有事實上夫妻或養親子相似關係。同居者若只是朋友或室友，不一定符合。
房東能不能直接收回
民法第 617 條對未定期間的租賃，各當事人可隨時申入解約；建物是 3 個月（借地借家法適用的居住用建物，房東解約另受第 27、28 條正當事由限制）。房東不能只因房客過世，就當作租約已終了。想終止，要走解約或更新拒絕的程序，這部分見〈房東要收回房子需要正當事由嗎？借地借家法第 26、27、28 條：通知期限 6 個月，正當事由綜合 5 項考量，立退料只是其中一項〉。
怎麼做
- 先確認有沒有法定繼承人，以及是否有共同繼承人。
- 有繼承人時，全員協議是否繼續居住或退租，並建議共同通知出租人。
- 無繼承人時，同居者確認自己是否符合第 36 條的關係，並在知悉後 1 個月內決定是否表示反對。
- 處理欠租與敷金：整理租賃契約、繳費紀錄與欠租金額。
- 通知管理公司與保證公司，並了解連帶保證人的責任（本篇未展開）。
- 殘置物的處理，另依生前委任契約或繼承人的決定辦理。
容易踩雷
- 以為死亡就自動終止：法條沒有這樣的規定。
- 只由其中一名繼承人通知退租：民法第 544 條對「解除」要求全員行使；退租（解約申入）是否同樣須全員，本篇待確認，所以建議共同繼承人先協議。
- 把室友當成事實上夫妻：第 36 條要求如夫妻或養親子的關係。
- 同居者錯過 1 個月：反對意思須在知悉後 1 個月內表示。
- 把死亡前已累積的欠租當作全由一人承擔：各繼承人依繼承分承繼，個案另有判斷。
常見問題
配偶或子女是繼承人時，需要重簽租約嗎？
民法第 896 條讓繼承人承繼；是否要變更名義，向管理公司確認（本篇未查到統一規定，待確認）。
我是事實婚的同居者，伴侶過世後可以繼續住嗎？
若伴侶無繼承人，且你符合第 36 條的關係，你可承繼；但有繼承人時，不適用該特則。
房東可以要求我立刻搬出去嗎？
不可以單憑死亡就直接收回；仍須經解約程序與正當事由等要件。
來源
- e-Gov 法令検索 民法第896、899、544、617條（2026-10-19 查證）：「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。」「契約の解除は、その全員から又はその全員に対してのみ、することができる。」
- e-Gov 法令検索 借地借家法第36條（2026-10-19 查證）：「事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する」