日本公寓車位是買來的還是租的？標準管理規約第 15 條：停車場用使用契約租給區分所有人，賣屋時契約失效
標準規約的車位是使用契約，賣屋時失效（第15條第3項，2026-10-19）
依國土交通省的「マンション標準管理規約（單棟型）」（含コメント，令和 7 年改正版）第 15 條，停車場是管理組合以「停車場使用契約」讓特定區分所有人使用，不是買下來。本文依該規約與コメント整理，查證日 2026-10-19。標準規約只是範本，你要買的那一棟的規約與停車場使用細則才是準據；請簽約前確認。
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第 15 條的三個重點
- 租用，不是買斷（第 1 項）：管理組合可以就規約附圖所示的停車場，以停車場使用契約，讓特定區分所有人使用。
- 要繳使用料（第 2 項）：使用人依另訂規定，向管理組合繳納停車場使用料。
- 賣屋時失效（第 3 項）：區分所有人把專有部分讓與或出借給其他區分所有人或第三人時，他的停車場使用契約就失效。
所以，買了這間中古公寓不等於自動取得車位。買方需要另行向管理組合申請，是否排得上要看該棟的空位狀況與選定方式。
契約範本長什麼樣
コメント附有停車場使用契約的範本，內容包括：契約期間；乙把專有部分讓與或出借他人時契約失效；月額○○円的使用料於前月○日前繳納；遵守停車場使用細則；常駐停車的車輛所有人、車號與車種要事先向管理組合申報；違反時管理組合可解除契約。
コメント也建議：
- 在契約或細則中寫明，車輛的保管責任由使用者負擔、管理組合不負責；
- 可規定管理費、修繕積立金滯納等違反規約時，可解除契約，或剝奪下次選定時的參加資格；
- 使用者的選定要公平：首次抽籤，第 2 次以後抽籤或依申請順序等。
空位與使用人
コメント說明，第 15 條以「停車場台數不足、候補者多」為前提；近年停車場需求減少、出現空位的大樓也有。停車場收入用於管理費用，並提列為修繕積立金；因此也可以考慮讓區分所有人以外的人付費使用。國稅廳的見解（平成 24 年 2 月 13 日的回答）是，區分所有人優先等條件下，只有外部出租部分課稅。EV 充電設備的使用規則、使用料與費用負擔，也建議事先在細則訂定並經總會決議。
買方要查什麼
標準管理規約的管理情報提供様式（別添 4）有這些項目：停車場區畫數、使用資格（租客可否使用）、停車場權利承繼可否（使用權是否隨專有部分一併承繼）、車種限制、有無空位、候補人數、空位補充方式、使用料。實際提供內容因管理公司與管理組合而異，待確認。
用數字看（假設值）
月額使用料 1.5 萬円，契約期間 1 年，2 台份的契約，每年共 36 萬円。買方接手專有部分後契約是否承繼，依規約與使用契約而定（待確認）；若候補中，等待期間因各棟而異，待確認。標準規約採使用契約方式，個別大樓是否為專用使用權（區分所有權附隨），要看那一棟的規約，待確認。
怎麼做
- 看房時，問清楚停車場是使用契約還是專用使用權，並取得規約與停車場使用細則。
- 向管理公司確認目前有無空位、候補人數與選定方式。
- 確認使用料、契約期間，與解除條件（含滯納管理費）。
- 買賣契約中，寫明停車場的處理（是否承繼、買方如何申請）。
- 若計畫裝 EV 充電設備，確認細則與總會決議。
- 稅務與費用細節，請專業人士確認。
容易踩雷
- 以為買了房就有車位：標準規約下，賣屋時使用契約失效。
- 只問有沒有空位，不問使用料與解除條件。
- 忽略管理費滯納：細則可規定可解除契約或剝奪參加資格。
- 以為停車場保管責任在管理組合：コメント建議寫明管理組合不負責。
- 不查規約，把所有大樓都當成同一種權利。
常見問題
公寓的停車位是買的還是租的？
標準管理規約採使用契約，是租用；賣屋時契約失效（第 15 條第 3 項）。
買中古公寓後，前屋主的車位會跟著過來嗎？
標準規約下不會，買方要向管理組合另行申請；是否有空位依各棟狀況。
怎麼知道這棟停車場的規則？
看停車場使用細則，並請業者取得管理情報提供様式中的停車場項目。
來源
- 国土交通省 マンション標準管理規約（単棟型）（コメント含む）（2026-10-19 查證）：その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う
- 国土交通省 標準管理規約 別添4 管理情報提供様式（2026-10-19 查證）：駐車場権利承継可否（駐車場使用の権利が専有部分と一体として継承することの可否）