日本公寓屋主聯絡不上，可以不算他的票嗎？先查找，再確認法院除外程序
不回信不等於可除外；先查找、向法院申立，裁判確定後議決權才變化（區分所有法38條之2，2026-10-31）
總會通知退件、管理費郵件沒人回覆，首先要查清楚是地址未更新、已由代理人收件、屋主身分不明，還是知道姓名卻無法查知所在。管理組合不能自行把「不回覆」的人從名冊及票數中刪去，更不能把其房屋當成無主財產。應保留查找經過，判斷是否需要法院的所在等不明區分所有者除外程序。
本篇於2026年10月31日讀取現行區分所有法第38條之2及第86條，以及東京地方裁判所公布的說明與申立書全文。法律一般條件適用日本區分所有建物；東京表格和文件清單是該法院提供的送件入口，其他地區須向所在地管轄法院確認。是否已達查知不能、資料是否足夠及裁判結果，均不能由這篇文章預先保證。
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住在海外、缺席與所在不明，是不同狀態
第38條之2以不能知悉區分所有者或其所在為前提，由其他區分所有者或管理者請求法院裁判。屋主在台灣、平常不參加總會、對修繕持反對意見，並不因此自動符合所在等不明。若有可核對的聯絡地址或合法通知安排，應先核對送件紀錄及實際身分，不能把難以溝通直接翻成法定不明。
先請管理組合整理登記資料、原有名冊與聯絡紀錄，再由有權處理的人依適當途徑查找。收到個人資料應限制在所需用途，不在住戶群組公開散布。本文提供的是蒐集問題的順序，不授權任意調閱他人個資，也不宣稱只寄出某個次數的信就已完成法定查找。
如果疑似屋主死亡，還要由適當專業核對繼承與現權利人，不能一律把已登記姓名當作仍有行為能力的送達對象。取得正式登記文件的方式，可先看登記事項證明書申請；證明書本身仍不會替代完整的所在查找報告。
從申立人資格與書面附件開始，別只計算少了幾票
東京地院說明將一般區分所有者、管理者，以及法人存在時的管理組合法人列為相應申立人，申立地原則為建物所在地管轄地方裁判所。普通住戶幫忙收資料，與有資格提出申立，是不同身分；管理公司受託日常事務，也不能只憑公司名義就取代法定管理者的身分及授權。
東京的申立書要求記載申立人身分、不能查知所有者或所在的基礎事實、申立經緯，並列登記事項證明、資格證明及「所有者・共有者の探索等に関する報告書」等附件。由管理者或管理組合法人申請者，另依必要書類表核對規約、授權議案與議事錄。自然人管理者的資格證明，東京表格列由理事2名證明；法人登記事項證明則有發行1個月內的表格要求。這些是特定附件及身分條件，不能套成所有申立人的統一文件數。
向承辦律師或法院窗口提出查詢時，至少說明建物所在地、申立人身分、目前查找已做什麼、缺什麼資料，並使用相應表格。東京地院官方說明列出的費用：收入印紙每一個區分所有（或團地建物所有）1,000円；予納金 7,134円起（官報公告費用，申立後由承辦部門聯絡確認）；郵便切手 6,000円分，共有者等每增加 1 名就加 2,178円。該說明的郵券內訳含面額 84円的郵票，是否仍符合現行郵資，請在遞件前向承辦部確認。印紙不是總成本，以上也是東京地院的公開說明，其他法院以該院公告為準。
公告要經期間，裁判也要確定才生效
第86條要求法院公告，異議屆出期間不得短於1個月，經過該期間後才能作相應裁判；同條又規定裁判確定後才發生效力。公告期間不是從管理組合第一次寄信起算，1個月也不是保證審查完成日。若已排定總會，不應先假設某日必會取得確定裁判，再倒過來替議案安排票數。
依法院裁判被認為所在等不明者，依第38條之2的議決權效果處理；若由其他區分所有者申請獲裁判，還有向管理者通知等規定。實際召集、計票與留存資料時，須核對裁判對象、確定資料及適用範圍。後來所有者及所在查明，利害關係人可依第86條請求取消，並非管理組合永遠取得刪除對方的權力。
用純計數假設看差別：若原有50人、各自1票，其中2人各1票均已在確定裁判的適用範圍，剩餘為48人及48票。這不是「兩封信退件，所以50人直接減2人」的公式，也不代表那兩戶的所有權消失。每人持有戶數、共有方式、票數割合或議案類型不同時，計算須重新核對，不能照搬此例。
除外決議，不等於法院已替空屋安排維修管理
除外制度處理的是決議上的障礙；所有者不明專有部分管理命令，則是另有法院程序及管理人安排的制度。若眼前問題是屋內漏水、失修或需管理財產，不應以拿到除外裁判就宣稱已取得進屋處分的全部權限。請把「需要作總會決定」和「需要管理某一戶財產」分別描述給法律窗口，選擇相應途徑。
相關查核
查找前需要確認登記名義與文件，可從〈登記事項證明書怎麼申請？窗口 600 円、線上 490 円與郵寄 520 円的費用差別〉開始。裁判生效後仍須看議案種類，請再核〈管理組合決議門檻（2026 年 4 月 1 日起）：普通決議看出席者過半數、特別決議 3/4、重建 4/5〉。若問題其實是空屋財產管理，可讀〈區分所有法 2026 年 4 月 1 日修正：國內管理人、管理人制度、租賃終了請求與一棟重整〉認識管理命令和國內管理人的差別。
怎麼做
- 由管理組合整理退件、聯絡與登記資料，分清海外可聯絡、身分不明或所在無法查知，記下查找日期及結果。
- 向建物所在地管轄地院或承辦律師確認申立身分和程序，東京案件可先下載民事22部公布的說明及相應申立書。
- 依申立人類別備齊資格、授權及查找報告，把缺件向承辦者揭露；費用和郵券另確認實際指定。
- 等待法院公告及裁判程序，取得確定資料後再由適當專業核對召集、議決權與計票文件。
- 後續若找到權利人或出現需進屋管理的問題，通知承辦者重新核程序，保存取消或其他管理事件的紀錄。
容易踩雷
- 將不贊成議案或長住海外，當成可以由理事會自行除外的理由。
- 把公告1個月當作固定審理工期，預先用尚未確定的裁判安排總會計票。
- 拿決議除外裁判處理屋內財產維護，混同不同法院制度的權限與目的。
常見問題
屋主不回郵件，理事會就能刪掉他的票嗎？
不可以直接如此處理。所在等不明有法定前提，且須法院程序與裁判效力的確認。
我只持有一戶，也可能提出申立嗎？
可以核對一般區分所有者身分的申立途徑；具體資格、對象及必要文件仍按案件確認。
公告1個月後，一定拿得到裁判嗎？
不能保證。這是公告最低期間的規則，尚有查找、審理及裁判確定等問題。
假設從50人減成48人，表示不明屋主的房子歸組合嗎？
不是。議決權的法律效果不等於所有權移轉，也不自動產生處分其房屋的權限。
來源
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律（2026-10-31 查證，現行版）：第 38 條之 2 第 1 項「当該区分所有者（次項において「所在等不明区分所有者」という。）以外の区分所有者（以下この項及び第三項において「一般区分所有者」という。）又は管理者の請求により」；第 86 條第 3 項「第一項の裁判は、確定しなければその効力を生じない」
- 東京地方裁判所 所在等不明区分所有者の除外の裁判等について（2026-10-31 查證）：「収入印紙 区分所有又は団地建物所有の個数ごとに１０００円」「予納金 ７１３４円～（官報公告費用。」「郵便切手 ６０００円分」
- 東京地方裁判所 申立書ひな型（2026-10-31 查證）：「（管理者が自然人の場合）現在の管理者について理事２名が証明する資格証明書」「法人登記事項証明書（１か月以内に発行されたもの）」