大阪新建公寓平均多少錢？近畿圈 2026 年上半年戶均 5,453 萬円，大阪市部每平方公尺 115.9 萬円
近畿圈新建公寓 2026 年上半年戶均 5,453 萬円；大阪市部 4,813 萬円、115.9 萬円/㎡
想在大阪買新建公寓，要先知道「一戶大概多少錢」。可看不動產經濟研究所（民間調查機構）每月公布的「近畿圏 新築分譲マンション市場動向」，調查地區是大阪府、兵庫縣、京都府、奈良縣、滋賀縣、和歌山縣 2 府 4 縣。本文整理 2026 年 7 月 21 日公布的上半年（1～6 月）與 2026 年 9 月 17 日公布的 8 月數字，查證日 2026-10-19。這是發售物件的平均價格，不是成交價，也不是政府統計。已成交的中古公寓價格見本站〈大阪市中古公寓成交價 2026 年 9 月：每平方公尺 73.47 萬円，成交件數年減 26.8%〉。
同主題可接著看：日本房地產泡沫有多大？公示地價看 1991 年高點：東京圈住宅地平均 53.9 萬円，2026 年為 57%。
2026 年上半年（1～6 月）
近畿圈整體：發售 7,329 戶，較前年同期增 3.8%；初月契約率 71.7%，比前年同期低 5.4 個百分點；戶均價格 5,453 萬円（增 5.7%）；單價 98.0 萬円/㎡（增 2.1%）。報告指出，上半年單價已連續 6 年刷新 1973 年調查開始以來的最高值。
各地區（發售戶數、契約率、平均價格、單價）：
| 地區 | 戶數 | 契約率 | 平均價格 | 單價（/㎡） |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市部 | 2,773 戶 | 79.2% | 4,813 萬円 | 115.9 萬円 |
| 大阪府下 | 1,976 戶 | 65.3% | 5,501 萬円 | 84.4 萬円 |
| 神戶市部 | 396 戶 | 71.5% | 6,593 萬円 | 107.2 萬円 |
| 兵庫縣下 | 899 戶 | 68.5% | 5,996 萬円 | 85.7 萬円 |
| 京都市部 | 924 戶 | 67.4% | 6,559 萬円 | 117.7 萬円 |
| 滋賀縣 | 227 戶 | 61.7% | 4,356 萬円 | 70.3 萬円 |
| 和歌山縣 | 84 戶 | 82.1% | 4,565 萬円 | 55.1 萬円 |
京都府下 24 戶、奈良縣 26 戶，戶數太少，本文不列價格。大阪市部的平均價格比前年同期低 2.9%，單價只增 0.2%，同時發售戶數增 15.5%，契約率 79.2% 是各地區中偏高的。
庫存與其他：銷售庫存 3,245 戶（2025 年 6 月底 2,548 戶）；Flat 35 登錄物件 3,738 戶，占 51.0%；即日完售 150 戶，占 2.0%；投資用物件 24 個案件、2,140 戶。報告預測下半年發售約 8,700 戶，全年約 1 萬 6,000 戶（2025 年為 1 萬 6,922 戶）。
2026 年 8 月：發售戶數很少，價格上漲
2026 年 8 月近畿圈發售 517 戶，較前年同月減 44.2%、較 7 月減 72.0%；報告說這是 8 月自 1993 年（502 戶）以來的低水準，原因之一是稼働日（營業日）較少。契約率 67.3%，2 個月來首次低於 70%。戶均 5,947 萬円（較前年同月增 9.2%），單價 97.2 萬円/㎡（增 7.9%），兩者都連續 3 個月上漲。
大阪市部 8 月發售 182 戶、契約率 82.4%、平均 5,210 萬円（增 18.4%）、114.0 萬円/㎡（增 20.5%）。大阪府下 145 戶、6,471 萬円、94.6 萬円/㎡。京都市部只有 34 戶，平均 8,291 萬円。單月戶數少時，平均價格容易被個別物件拉動，不能直接推論整個月的行情。9 月預測發售約 1,000 戶。
怎麼讀這些數字
- 戶數很少的地區（8 月的奈良縣 3 戶、京都市部 34 戶），平均價格幾乎代表不了行情。
- 平均價格會受面積影響，單價（每平方公尺）比較適合比較不同大小的房子。
- 上半年與單月是不同尺度：上半年大阪市部平均價格下跌 2.9%，8 月卻上漲 18.4%。
- 這是發售平均，已成交的價格要看 REINS 等成交統計。
- 發表者是民間調查機構，物件範圍的定義細節待確認。
怎麼做
- 先決定要比較的區域，查該區單價，而不是看近畿圈 5,453 萬円。
- 用單價乘專有面積估算：例如 115.9 萬円/㎡ 的 60 ㎡ 約 6,954 萬円（假設值，本站計算）。
- 與同區中古公寓成交單價對照，看新舊差距。
- 看至少半年的資料，再看單月；單月戶數少於 100 戶時只當參考。
- 具體物件的價格以重要事項說明書與銷售業者提供的資料為準，並請專業人士確認。
容易踩雷
- 把近畿圈平均套到大阪市：大阪市部單價 115.9 萬円/㎡，大阪府下是 84.4 萬円/㎡。
- 拿發售價平均去對照中古屋的成交價：兩邊統計對象不同，只能看大方向。
- 用 8 月 517 戶的數字推論整年：這是該月營業日少、戶數少的結果。
- 忽略契約率：大阪府下上半年契約率 65.3%，和大阪市部 79.2% 差了 13.9 個百分點。
- 引用時沒有標明出處是民間研究機構，而不是國交省的官方統計。
常見問題
大阪新建公寓一戶要多少錢？
2026 年上半年大阪市部平均 4,813 萬円、115.9 萬円/㎡；近畿圈整體戶均 5,453 萬円。
大阪和京都哪個比較貴？
2026 年上半年京都市部平均 6,559 萬円、117.7 萬円/㎡，大阪市部 4,813 萬円、115.9 萬円/㎡。
最新一個月的價格呢？
2026 年 8 月近畿圈戶均 5,947 萬円、97.2 萬円/㎡，但當月只發售 517 戶，只當參考。
來源
- 不動產經濟研究所：近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2026年上半期（2026-10-19 查證）：1 戸当り価格は5,453 万円、1 ㎡当り単価は98.0 万円
- 不動產經濟研究所：近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2026年8月（2026-10-19 查證）：1 戸当り価格は5,947 万円、1 ㎡当り単価は97.2 万円