日本不動產投資型群募的業者怎麼查合不合法？不動產特定共同事業原則須許可或登錄，特例事業改為屆出，國交省名單 2026 年 9 月 30 日更新
業者原則須有不特法許可或登錄，特例事業改屆出；無許可營業最高3年或300萬円（2026-10-31）
日本有一種把多人的出資集合起來買房、出租後分配收益的商品，也被稱為不動產投資型群募或不動產小口化商品，法律上屬於「不動產特定共同事業」。買房者若被問到要不要用這類商品投資，第一個要核對的是營運公司有沒有法律要求的許可或登錄。本文依不動產特定共同事業法（簡稱不特法）現行條文（e-Gov 資料更新 2026-10-31 讀取）與國土交通省公布的業者名單頁面整理，只說明查詢方法與法定資格，不評論任何商品的好壞，也不構成投資建議。
同主題可接著看：全宅連與全日本不動產協會：會員身份怎麼查，與宅建業者免許不同。
不特法在管什麼
不特法第 2 條把「不動產特定共同事業契約」定義為幾種契約：例如各方出資、委任其中一人或數人經營不動產交易並分配收益的契約，或一方為他方的不動產交易出資、他方經營並分配利益的契約等。換句話說，只要是「出資人集合出資，用於不動產買賣、交換或租賃，並分配收益」的結構，就可能落入這個法律的範圍，不論商品名稱怎麼取。
資格：許可（第 3 條）與登錄（第 41 條）
想經營不動產特定共同事業的人，依第 3 條第 1 項必須取得主務大臣的許可；只在單一都道府縣設有事務所者（第三號、第四號事業除外），原則由該縣知事許可。小規模事業則走另一條路：第 41 條規定，不受第 3 條第 1 項限制，取得主務大臣（單一都道府縣內者為知事）登錄的人，可以經營小規模不動產特定共同事業，登錄有效期間從登錄日起算 5 年。
兩者的差別在於：許可對象是一般的不特法事業者，登錄對象是小規模事業。投資人看到「有許可」與「有登錄」兩種字樣，都是合法資格的表現，但範圍不同，需要看公告的種類。
另外有兩類不走許可：第 58 條規定，特例事業不適用第 3 條第 1 項，營業的法人要事先向主務大臣屆出；第 59 條規定，適格特例投資家限定事業同樣不適用第 3 條第 1 項，改為屆出。國交省名單的第 3 份就是適格特例投資家限定事業者屆出一覽，所以在那份名單上的業者是「屆出」而不是「許可」或「登錄」。小規模事業中的小規模第二號事業，依第 41 條第 1 項括弧，登錄機關是主務大臣而不是都道府縣知事。
許可有一道前提：第 6 條第 2 款規定，沒有宅地建物取引業法第 3 條第 1 項免許的法人，不能取得第 3 條第 1 項的許可。所以查不特法資格時，也要同時查宅建業免許。
去哪裡查：國交省的 4 份名單
國交省的「不動產特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧」頁面，目前載有四份名單：不動產特定共同事業者許可一覧、小規模不動產特定共同事業者登錄一覧、適格特例投資家限定事業者屆出一覽、適格特例投資家屆出一覽。頁面標示四份名單的最後更新日都是令和8年（2026）9 月 30 日，並提醒部分資訊在更新前可能存在時間差。
這個時間差很重要：2026 年 9 月 30 日之後新取得許可、或剛被撤銷的業者，名單可能還沒反映。名單也不顯示各公司的商品或績效。若業者聲稱剛取得許可，請另向國交省地方整備局或所在地都道府縣確認。
名單的實際欄位也要先知道：許可一覧列的是商號、第 1 號／第 2 號／第 4 號的事業別標記與法人番號；小規模登錄一覧列的是商號、第 1 號／第 2 號的標記、登錄有效期限與法人番號。名單沒有代表者、事務所地址、許可日期或許可番號，所以核對時用商號與法人番號。法人番號的查法見〈日本公司法人番號怎麼查？用國稅廳公表網站核對房仲公司的商號與本店地址〉的說明，兩邊的商號與法人番號可以互相比對。
此外，頁面還有「標識」的 Excel 檔：不特法第 16 條要求不動產特定共同事業者在每個事務所公眾看得到的地方，揭示主務省令規定的標識；不是業者的人不得揭示這個標識或類似的標識。標識也是核對資格時的一個線索，但最後仍要以許可或登錄番號為準。
無許可營業與名義借用的後果
不特法第 77 條規定，違反第 3 條第 1 項、未取得許可就經營不動產特定共同事業的人，可處 3 年以下拘禁刑或 300 萬円以下罰金，或併科。第 15 條禁止不動產特定共同事業者用自己的名義，讓他人經營不動產特定共同事業（名義貸し），違反者同樣適用第 77 條的處罰。
這些處罰是對業者的，不代表投資人的出資可以被保護。投資人如果與無許可業者簽約，損失如何處理，要看契約與個案，請向律師或消費者機關諮詢。
怎麼做
- 從業者的網站、契約書上找出公司名稱與法人番號，以及標示的是許可、登錄還是屆出。
- 到國交省名單頁面，核對商號、事業別標記與法人番號；小規模登錄一覧另有登錄有效期限可看。
- 注意名單的最後更新日，若業者取得資格時間在更新日之後，另向主務機關查詢。
- 檢查契約書面上的業者名稱與名單上的名稱是否一致，避免名義貸し。
- 對商品本身的風險、費用與出資額，請另行向專業人士詢問。
容易踩雷
- 把「宅建業免許」當成不特法的許可：兩者是不同的資格，不特法業務管理者須是宅建士，但宅建業免許不能取代不特法許可。
- 以為名單即時更新：頁面寫明部分資訊在更新前可能有時間差。
- 看到標識就以為合法：標識只是線索，要以名單與番號核對。
- 以為有許可就保證不會虧損：許可只是資格，與商品的收益風險無關。
相關查核
宅建業免許的查詢方式與不特法許可不同，見〈日本仲介有沒有免許？查各都道府縣的宅建業者名簿，不要只看招牌〉，不特法許可以宅建業免許為前提，兩份資格會出現在同一家公司身上。公司商號與法人番號的核對，見〈日本公司法人番號怎麼查？用國稅廳公表網站核對房仲公司的商號與本店地址〉，名單上的法人番號可以拿來和那裡的查詢結果對照。無免許營業的刑事罰級距，見〈宅建業法的刑事罰有哪幾級？無免許營業與名義貸し最高 3 年或 300 萬円，法人最高可罰 1 億円〉，不特法第 77 條的刑度與宅建業法的同級。
常見問題
小規模不動產特定共同事業和一般許可有什麼差別？
一般事業依第 3 條取得許可，小規模事業依第 41 條取得登錄；登錄有效期間 5 年。
名單裡找不到業者，就代表違法嗎？
不一定，可能是名單更新有時間差。建議向主務機關確認。
這個名單可以看業者的商品績效嗎？
不能。名單只列業者資格，商品與績效請另向業者索取書面說明。
來源
- e-Gov 法令検索 不動産特定共同事業法（2026-10-31 查證）：第 3 條第 1 項「不動産特定共同事業を営もうとする者は、主務大臣」；第 16 條第 1 項「公衆の見やすい場所に、主務省令で定める様式の標識を掲示しなければならない」；第 41 條第 2 項「前項の登録の有効期間は、登録の日から起算して五年とする」；第 77 條「三年以下の拘禁刑若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する」
- 国土交通省：不動産特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧（2026-10-31 查證）：「令和８年９月３０日」；「一部の情報は、更新までにタイムラグが発生する可能性があるため、あらかじめご了承ください」
- e-Gov 法令検索 不動産特定共同事業法 第 6、58、59 條（2026-10-31 查證）：第 6 條第二號「宅地建物取引業法第三条第一項の免許を受けていない法人」；第 58 條第 1 項「特例事業については、第三条第一項の規定は、適用しない」；第 59 條第 1 項「適格特例投資家限定事業については、第三条第一項の規定は、適用しない」
- 国土交通省：不動産特定共同事業者許可一覧（PDF）（2026-10-31 查證）：「不動産特定共同事業者許可一覧」
- 国土交通省：小規模不動産特定共同事業者登録一覧（PDF）（2026-10-31 查證）：「小規模不動産特定共同事業者登録一覧」