2026 年 4 月起日本不動產所有人搬家或改名，2 年內要辦變更登記：怠慢可罰 5 萬円以下過料，海外居住者不能用自動變更
住所或氏名變更後2年內須辦登記，違反可處5萬円以下過料；海外居住者須自己申請（2026-10-31）
買了日本不動產的人，登記簿上留的是當年的住址與姓名。過去搬家、結婚改姓後不去更新登記，沒有任何後果；2026 年 4 月 1 日起，這件事變成法律義務。這篇依 e-Gov 法令検索的不動產登記法、法務省與法務局的說明整理，查證日 2026-10-31。人在台灣的屋主特別要注意：自動更新的「スマート変更登記」不適用於海外居住者。
同主題可接著看：日本新蓋房子或取得無登記的土地，要在多久內辦表題登記？不動產登記法第 47 條：取得所有權起 1 個月內，怠慢可處 10 萬円以下過料。
法律怎麼規定
不動產登記法第 76 條之 5：所有權登記名義人的氏名、名稱或住所有變更時，名義人須在變更日起 2 年內，申請氏名、名稱或住所的變更登記。第 164 條第 2 項：負有這項申請義務的人，沒有正當理由而怠於申請時，處 5 萬円以下的過料。法人持有的不動產同樣適用。
名古屋法務局的說明補充了兩個時程細節：義務化的對象包含 2026 年 4 月 1 日以前就已發生的住所、氏名變更，這部分須在 2028 年 3 月 31 日之前辦好變更登記；2026 年 4 月 1 日以後發生的變更，則從變更日起算 2 年。
用數字看（假設值）：屋主在 2026 年 5 月 10 日搬家，2028 年 5 月 10 日前須完成變更登記；若搬家發生在 2025 年，則適用 2028 年 3 月 31 日的期限。這只是日期設想，不是個案判斷。
自動變更登記（スマート変更登記）怎麼用
為了減輕負擔，登記官可以查住基網路的資料，不經申請就依職權更新登記。使用前要先做「検索用情報の申出」，包括氏名、振り仮名（沒有日本國籍者為羅馬字氏名）、住所、生年月日、電子郵件等。法務省說明，申出之後「義務違反に問われることがなくなる」。
申出有兩種：辦所有權保存、移轉登記時同時申出（2025 年 4 月 21 日起必須），或既有名義人單獨申出。單獨申出不需要印章和電子簽章，也不收登錄免許稅，多數情形只需附身分證件影本。
職權登記不是即時的。法務省的「スマート変更登記」說明頁寫的是：法務局「２年に１回程度」依檢索用情報查詢住基網路確認有無變更，有變更時先寄意思確認通知，經本人同意後才依職權登記；名古屋法務局也說明，買賣在即等需要馬上更新的情形，仍須自己申請變更登記。
海外居住者：只能自己辦
這是台灣屋主最需要看的一點。法務省寫：海外居住者即使申出檢索用情報，也不適用職權的住所等變更登記，氏名或住所變更時，要自己在變更日起 2 年內申請。另外，法務省說明同時申出（辦所有權保存、移轉登記時一併申出）只限自然人申請人，法人與不是申請人的名義人不能同時申出。
換句話說，持有日本不動產的台灣人，如果在台灣搬家或改名，就要自己準備登記申請。法務省「スマート変更登記」頁說明海外居住者的做法：可到「かんたん登記・供託申請」選「登記名義人の表示変更の登記申請」，輸入所有者的住所等資訊與不動產地番，但須事先備好電子證明書；也可以依法務局「不動産登記の申請書様式」頁的記載例做成申請書，書面提交給管轄法務局。至於台灣的戶籍謄本等文件是否被接受、是否需要翻譯或認證，我查到的頁面沒有說明，申請前請向管轄法務局確認。
另一個相關新制度是國籍等的申出：2026 年 10 月 5 日起申出檢索用情報時須一併申出國籍等，台灣籍者記載「台湾」，詳見〈不動產登記要申報國籍了：2026 年 10 月 5 日起所有權登記的「國籍等」申出，台灣人記「台湾」〉。
怎麼做
- 先用登記事項證明書查現在登記簿上的住所與氏名，確認和現況是否一致。
- 日本居住者：向法務局做檢索用情報的申出，之後職權變更；有買賣預定等需要快速變更時，自己辦變更登記。
- 海外居住者：不適用職權變更，從搬家或改名的日期起算 2 年，準備登記申請。
- 先向管轄法務局確認海外的住址證明文件與翻譯要求，再送件。
- 把變更日與期限記進行事曆，並保留法務局的完成通知。
容易踩雷
- 以為做完檢索用情報申出就萬無一失：職權登記是定期辦理，急用時仍須自己申請。
- 海外居住者以為可以同樣自動更新：法務省明寫不適用。
- 忽略 2026 年 4 月 1 日以前的搬家：期限是 2028 年 3 月 31 日。
- 只改住民票或戶籍，沒有改登記簿：登記簿需要另外辦理。
- 把國籍申出和住所變更登記混為一件事：兩者是不同手續。
相關查核
海外名義人另一項新規定，見〈不動產登記要申報國籍了：2026 年 10 月 5 日起所有權登記的「國籍等」申出，台灣人記「台湾」〉，2026 年 10 月 5 日起的國籍等申出與住所變更登記要一起準備。相續後的登記期限，見〈相續登記義務化：繼承日本房產，3 年內必須過戶〉，那是名義人過世後的 3 年義務，本文談的是名義人在世時。海外屋主的稅務代理人安排，見〈海外屋主要不要找納稅管理人？國稅通則法 117 條與固定資產稅的申告〉，海外住址變更後別忘了通知稅務代理人。
常見問題
過了期限一定會被罰嗎？
條文是「沒有正當理由而怠於申請」時，處 5 萬円以下的過料；是否有正當理由由主管機關個案判斷，本文不下結論。
買賣前一定要先改住所嗎？
名古屋法務局的說明是，有買賣預定等需要快速變更的情形，請自己申請變更登記，不要等職權登記；賣屋時需要提出哪些文件，請洽司法書士。
海外居住者要找日本人幫忙辦嗎？
不一定。法務省說明可自行用「かんたん登記・供託申請」線上申請（須事先備好電子證明書），也可書面向管轄法務局提出；權利登記的申請代理與申請書作成，業務上只有司法書士與弁護士可以接受委託。
來源
- e-Gov 法令検索 不動產登記法第 76 條之 5、第 164 條（2026-10-31 查證）：第 76 條之 5「その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない」；第 164 條第 2 項「第七十六条の五の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、五万円以下の過料に処する」
- 法務省：検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）（2026-10-29 更新）（2026-10-31 查證）：「検索用情報の申出を済ませておけば、住所等変更登記が義務化された後も、義務違反に問われることがなくなる」；「氏名又は住所に変更があった場合には、変更の日から２年以内にご自身で登記申請をしていただく必要があります」
- 名古屋法務局：住所・名前の変更登記に関する手続のご案内（2026-04-01 更新）（2026-10-31 查證）：「令和８年４月１日よりも前に住所等の変更があった場合も義務化の対象」；「令和１０年３月３１日までに変更登記が必要」；「売買の予定があるなど、速やかに住所・氏名を変更する必要がある場合は、ご自身で変更登記を申請」
- 法務省：スマート変更登記について（2026-09-30 更新）（2026-10-31 查證）：「２年に１回程度」；「海外に居住されている方については、法務局で住所等の変更を確認することができないため、スマート変更登記の対象になりません」；「あらかじめ電子証明書を準備いただく必要があります」；「司法書士及び弁護士に限られています」