買日本房子仲介為什麼要驗證件、問職業與目的？犯罪收益移轉防止法：買賣、代理、媒介都是特定取引，記錄保存 7 年
宅建業者須確認買方的姓名住居生年月日、目的與職業，記錄保存7年（2026-10-19）
買日本房子時，仲介可能要求你出示護照或在留卡，並詢問「買房的目的」與「職業」。這不是仲介個人的偏好，而是犯罪收益移轉防止法對宅建業者的法定義務。本文依 e-Gov 的該法第 4 條與國土交通省的「犯罪収益移転防止法の概要について」（令和 8 年 4 月）整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；個案以業者的具體要求與法令為準。
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為什麼要確認
宅建業者是該法規定的「特定事業者」。國交省說明：宅建業者的「特定取引」，是指「宅地、建物的買賣契約的締結，或其代理、媒介」。進行特定取引時，要對顧客做「取引時確認」（法第 4 條第 1 項）。
確認什麼
- 顧客是個人：本人特定事項（姓名、住居、生年月日）、交易目的、職業。
- 顧客是法人：名稱、本店所在地、交易目的、事業內容、實質支配者。
- 有代理人時：代理人的本人特定事項也要確認（法第 4 條第 4 項）。
法條另寫明：在日本沒有住居的外國人，「住居」要確認的事項，依主務省令另定。住在台灣的買方，具體要出示什麼來確認住居，國交省概要沒有逐項說明，待確認，請向業者詢問。
用什麼文件確認
國交省概要列出的對面取引確認方法共 5 種：提示のみ法、提示＋送付法、提示＋追加的措置 1、提示＋追加的措置 2，以及以智慧型手機內的卡代替電磁記錄的方法。書類分群：A 群是有照片的駕照、My Number 卡、在留卡、特別永住者證明書、護照（旅券）、身障者手冊，以及有照片的其他官公廳發行書類；D 群是一定外國政府、國際機關發行的書類（有無照片皆可）。A 群文件若沒有照片，視為 B 群。B 群包含沒有照片的 My Number 卡與在留卡、國民年金手冊、使用於交易的印章的印鑑登錄證明書等。
記錄保存 7 年
業者要作成確認記錄，並保存 7 年；特定業務的交易記錄（期日、內容等）也要作成並保存 7 年。
用數字看（假設值）
台灣籍買方買日本公寓，對面交易，買方 1 人、代理人 1 人，共 2 人需要確認：業者依法確認買方的本人特定事項、交易目的與職業，也確認代理人；這 1 件特定取引的確認記錄與交易記錄各保存 7 年。若其中 1 位是法人顧客，要確認的項目就從 3 項（本人特定事項、目的、職業）變成含事業內容與實質支配者；假設 2 筆交易、共 3 位顧客，業者要做 3 次確認並分別留存記錄（本站假設）。這是本站依法條與國交省概要推演的情境。非對面（線上）交易的確認方法，本文不論，待確認。
怎麼做
- 看房與簽約前，準備有效護照或其他本人確認書類。
- 準備說明買房目的（自住、投資等）與職業。
- 有代理人（例如委任他人）時，預先備妥代理人的確認文件。
- 向業者詢問，在日本沒有住居的外國人需要補充哪些住居證明。
- 業者要求提供資料時，確認其用途與保存年限。
- 對業者要求有疑問，可向宅建業協會或專業人士確認。
容易踩雷
- 以為只有可疑的人才被要求：這是法定義務，所有特定取引都適用。
- 護照沒有照片頁影本或已過期：確認時需要有效書類。
- 忘了代理人也要確認。
- 以為每次交易都必須重新確認：犯罪收益移轉防止法第 4 條第 3 項規定，已依規定確認並作成、保存確認記錄的顧客，在政令所定情形的取引不需再確認；但首次交易仍須確認。
- 以為提供的資料只用於本次交易：業者須保存記錄 7 年。
常見問題
買房時仲介為什麼要看護照與問職業？
宅建業者是特定事業者，買賣、代理、媒介都是特定取引，須做取引時確認。
業者要保存資料多久？
確認記錄與交易記錄各保存 7 年。
人在台灣怎麼確認住居？
在日本沒有住居的外國人，依主務省令另定；具體文件待確認，請向業者詢問。
來源
- 国土交通省 犯罪収益移転防止法の概要について（令和8年4月）（2026-10-19 查證）：宅地・建物の売買契約の締結又はその代理若しくは媒介
- e-Gov 法令検索 犯罪による収益の移転防止に関する法律第4條（2026-10-19 查證）：本邦内に住居を有しない外国人で政令で定めるものにあっては、主務省令で定める事項