日本買房違約金上限是多少？賣方是宅建業者時，違約金加損害賠償預定合計不得超過代金 20%
賣方是宅建業者時，違約金加損害賠償預定合計不得超過代金 20%（2026-10-19）
簽買賣契約時，契約書裡會有一條「因一方不履行而解約時，違約金是多少」。這個金額能寫多高？宅地建物取引業法（宅建業法）第 38 條有明文：賣方是宅建業者（賣方本身就是不動產業者）時，違約金與損害賠償額的預定，兩者合計不得超過買賣代金的 20%（十分の二）。超過的部分無效。本文依 e-Gov 公布的宅建業法（2026 年 4 月 1 日施行版）與民法條文整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則，個別契約請以契約書與專業人士的說明為準。
與本站〈日本手付金上限 20%：賣方是業者時買方放棄手付可解約，賣方要退兩倍〉談的是不同條文：手付是簽約時交付的金額，這篇談的是「一方違約、契約被解除時」要付多少。
同主題可接著看：日本買房可以反悔嗎？宅建業法 37 條之 2 的八日撤回，只限賣方是業者且不在事務所簽約。
條文怎麼規定
第 38 條第 1 項：宅建業者「自己當賣方」的土地或建物買賣契約中，如果約定了因債務不履行而解除契約時的損害賠償額（預定），或約定了違約金，兩者合計的金額不得超過代金的 20%。第 2 項：違反這項規定的特約，超過 20% 的部分無效。
重點有三個：
- 適用對象是「宅建業者自己當賣方」。個人賣給個人的中古屋買賣，不適用第 38 條，違約金金額依雙方約定與民法。
- 限制的是「兩者合計」：損害賠償額的預定加違約金，一起算進 20%。
- 無效的是超過的部分，不是整條約款。契約寫 25% 時，不是整條歸零，而是 20% 以內的部分仍有效。
用數字看上限
下表是依第 38 條計算的假設值（本站計算，不是實際案例）：
| 買賣代金 | 20% 上限 |
|---|---|
| 2,000 萬円 | 400 萬円 |
| 3,000 萬円 | 600 萬円 |
| 5,000 萬円 | 1,000 萬円 |
再舉一個超額的例子：代金 4,000 萬円，契約書寫違約金 1,000 萬円（相當於 25%）。依第 38 條，有效上限是 800 萬円，超出的 200 萬円部分無效。
業者之間的交易不適用
宅建業法第 78 條第 2 項規定，第 37 條之 2 到第 43 條（含第 38 條）對「宅建業者相互之間的交易」不適用。賣方與買方都是業者時，這 20% 上限不會自動套用；買方不是宅建業者時才有保護。
與民法的關係
民法第 420 條允許當事人預定損害賠償額，第 3 項還規定違約金推定為賠償額的預定。也就是說，契約寫「違約金 ○○ 萬円」，法律上推定為雙方已經預定好的賠償額；賣方是業者時，這個金額又被宅建業法第 38 條壓在 20% 以內。
怎麼做
- 拿到契約書後，先請業者以書面確認賣方是不是宅建業者，並確認買方不是宅建業者，因為第 38 條看的是這兩點。
- 找出「違約」「解除」「違約金」「損害賠償額」的條款，把金額換算成代金的百分比。
- 如果有「損害賠償額的預定」與「違約金」兩項，兩項金額加起來再算百分比，不要分開看。
- 若合計超過 20%，把這一點拿去問業者，並請專業人士確認條款是否需要修改。
- 簽約前保留契約書與說明書，日後有爭議時可依文字處理。
容易踩雷
- 把 20% 當成所有日本買房都適用：個人賣給個人、業者賣給業者不適用。
- 只看「違約金」一欄：損害賠償額的預定若另寫，要和違約金合計。
- 以為超過就整份契約無效：法條寫的是超過部分無效。
- 把手付金與違約金混為一談：手付是否被視為違約金性質並合算，法條文字沒有直接規定，待確認。
- 以為 20% 是買方能被請求的最高金額：實際損害高於 20% 時能否另行請求，法條未明文，屬個案判斷，待確認。
常見問題
日本買房的違約金上限是多少？
賣方是宅建業者時，違約金與損害賠償預定合計不得超過代金 20%；代金 3,000 萬円上限就是 600 萬円。
個人賣方的違約金也有 20% 上限嗎？
沒有。第 38 條只規範宅建業者自己當賣方的契約，個人之間依契約與民法。
契約寫的違約金超過 20% 會怎樣？
超過 20% 的部分無效，20% 以內的部分仍然有效。
來源
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第38條（2026-10-19 查證）：これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第78條（2026-10-19 查證）：宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない
- e-Gov 法令検索 民法第420條（2026-10-19 查證）：違約金は、賠償額の予定と推定する