賣日本房子的譲渡費用包含哪些？仲介費、賣方負擔的印紙稅、立退料、為賣土地而拆除建物的費用可以扣，修繕費與固定資產稅不行
譲渡費用指為賣房直接支出的費用：仲介費、印紙稅、立退料、為賣地拆屋費等；修繕費和固定資產稅不算（2026-10-31）
賣日本房子要申告「譲渡所得」時，要先弄清楚的是：賣房的哪些花費可以從賣價裡扣掉？日本的算式是「賣價 − 取得費 − 譲渡費用」，其中譲渡費用就是為了賣房而直接支出的費用。這篇依國稅廳 No.3255、No.3202、No.3252（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-10-31，是一般規則，個案的收據歸類請洽稅理士。
同主題可接著看：日本買房每年要付多少？固定資產稅、管理費、修繕積立金、保險四項持有成本拆解。
譲渡費用的定義
國稅廳說：譲渡費用，是「為了賣土地或建物而直接花的費用」。凡是不是為了這次出售而發生的支出，例如維護管理的費用，就不算。這和取得費不同，取得費是買進時的成本與後來支出的改良、設備費用，見〈買入價不明的日本房子賣出時，取得費可以算賣價的 5% 嗎？國稅廳：祖傳或太久查不到可用，實際取得費低於 5% 也可用〉一文對取得費的整理，那篇拆開講買進當時有哪些成本可以列入。
國稅廳列出的 6 類主要項目
No.3255 列出主要的譲渡費用：
- 為了賣土地或建物而支付的仲介手續費。
- 印紙稅中賣方負擔的部分。
- 出租中的房子要賣時，請房客搬走所支付的立退料。
- 為了賣土地等而拆除其上的建物時，所花的拆除費用，以及該建物的損失額（No.3255 原文的前提是「土地などを売るためにその上の建物を取り壊したとき」）。
- 已經簽了買賣契約後，為了以更有利的條件賣給別人，而解除前一份契約所付的違約金。
- 賣借地權時，為了取得地主同意所付的名義變更費等。
No.3202 在計算方法裡另外提到「測量費」也屬於賣出時的譲渡費用，也就是為了賣而測量。要注意同樣是測量費，買進時的土地測量費屬於取得費的一部分（No.3252）。換句話說，費用屬於取得費還是譲渡費用，看的是它是買進時支出的，還是為了這次賣出而支出的。
不算譲渡費用的支出
國稅廳明確說：修繕費、固定資產稅等「為了維持管理這個資產而花的費用」，以及為了收取賣價而花的費用，都不是譲渡費用。賣房前若先整修屋子，這些整修費若是為了維持而非改良，不能算進來；若是增加價值的改良工程，則可能被歸為取得費的一部分，這要看工程性質，請找稅理士判斷。
假設算例
用數字看（假設值）：賣價 3,000 萬円的房子，賣方付了仲介手續費 100 萬円、賣方負擔的印紙稅 1 萬円、為了賣地拆除舊屋的費用 150 萬円，這三項合計 251 萬円；若賣前整修外牆花了 80 萬円（維持性質），則這 80 萬円不計入譲渡費用。假設取得費是 500 萬円，則譲渡所得是 3,000 萬円 − 500 萬円 − 251 萬円 = 2,249 萬円。這只是算術示例，不是個案結果。
仲介費的法定上限，見〈日本買賣仲介費上限：3% 加 6 萬円，800 萬円以下空屋 33 萬円特例〉；契約書的印紙稅，見〈日本不動産売買契約書的印紙税：軽減稅率表、電子契約免稅與 2027 年 3 月底期限〉，電子契約不貼印紙，也就沒有這項費用可列。
保存文件的原則
譲渡費用要有憑證才能列。國稅廳頁面沒有列出必須提出哪種憑證，申告時需要的文件請向稅務署確認。可以先保存：仲介契約與收據、買賣契約書與印紙、拆除工程的契約與收據、立退料的協議書與匯款紀錄、違約金的協議。
怎麼做
- 先列出賣房過程中所有的支出，依時間分成「買進時」與「這次賣出時」。
- 把這次賣出時的支出對照上面 6 類，以及測量費，標出可能的譲渡費用。
- 修繕費、固定資產稅、為收取價金花的費用先排除。
- 無法判斷歸類的工程費或手續費，與稅理士討論。
- 把收據、契約書與匯款紀錄按項目整理好，申告時使用。
容易踩雷
- 把賣前的屋況整修都當成譲渡費用：維持性的修繕費不算。
- 把固定資產稅列進去：國稅廳明言不算。
- 買進時的測量費與賣出時的混在一起：歸屬的類別不同。
- 沒有保留拆除與立退料的協議資料：事後難以證明。
- 漏掉賣方負擔的印紙稅：這是列舉項目之一。
相關查核
買進時的費用歸類，見〈日本買房取得費用怎麼算？成交價與課稅評價分開的拆項案例〉的拆項說明，用來分清楚哪些是取得費而不是譲渡費用。長期與短期的稅率，見〈賣日本房子稅率差近一倍：持有 5 年的長期與短期讓渡所得，以賣出年 1 月 1 日為準〉，扣掉譲渡費用後的所得再套用稅率。海外屋主賣房的預扣稅，見〈台灣人賣日本房子，買方要先扣 10.21% 預扣稅嗎？買方自住且價金 1 億円以下除外〉，預扣是另一項稅務步驟，和這裡的譲渡所得計算分開處理。
常見問題
仲介手續費全額都算嗎？
No.3255 列的是「土地や建物を売るために支払った仲介手数料」，頁面沒有寫金額限制；實際可請求的仲介費上限見仲介費的相關規定，這裡的重點是它屬於譲渡費用的項目。
賣房前的清潔費、搬家費算嗎？
國稅廳 No.3255 的列舉裡沒有這些項目，也沒有說明；是否算「直接為賣出而花」要向稅務署確認。
譲渡費用和取得費可以重複計算嗎？
同一筆支出只能歸一邊。買進時的項目屬於取得費，這次賣出時的項目屬於譲渡費用。
來源
- 國稅廳：No.3255 譲渡費用となるもの（令和8年4月1日現在法令等）（2026-10-31 查證）：「譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです」；「土地や建物を売るために支払った仲介手数料」；「印紙税で売主が負担したもの」；「貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料」；「土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額」；「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません」
- 國稅廳：No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）（令和8年4月1日現在法令等）（2026-10-31 查證）：「仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです」
- 國稅廳：No.3252 取得費となるもの（令和8年4月1日現在法令等）（2026-10-31 查證）：「土地の取得に際して支払った土地の測量費」