持有日本房產每年要繳的固定資產稅與都市計畫稅：稅率、住宅用地特例與繳納實務

在日本持有房產，每年 1 月 1 日的所有人會收到固定資產稅（標準稅率 1.4%）與都市計畫稅（上限 0.3%）的納稅通知書。本文依總務省與東京都主稅局公開資訊，整理兩種稅的計算結構、住宅用地特例、交屋年度的按日分攤慣行，以及人在台灣的屋主的繳納實務。

發布:2026-08-08|最後查核:2026-08-08|本站編輯依官方與公開來源整理;法規制度時有修訂,請以官方最新公告為準。

日本買房的取得成本在簽約前後陸續繳完，固定資產稅與都市計畫稅則是持有期間每年都會來的稅，角色近似台灣的房屋稅加地價稅。這兩種稅由物件所在的市町村課徵（東京 23 區由東京都課徵），金額因評價額與特例適用與否差異很大。本文稅率與制度內容的查核基準日為 2026 年 8 月 8 日，日本稅制時有修訂，實際應繳金額請以納稅通知書與日本官方最新公告為準。

誰要繳、什麼時候繳：每年 1 月 1 日的所有人

固定資產稅是對土地、家屋等課徵的地方稅，以每年 1 月 1 日（賦課期日）登記上的所有人為納稅義務人；就算 1 月 2 日把房子賣掉，該年度的納稅義務人形式上仍是原所有人。納稅通知書通常在春季由市町村（東京 23 區為都稅事務所）寄出，可以一次繳清，或依通知書分四期繳納。年度中間買賣時，實務上多由買賣雙方依交屋日按日分攤當年度稅額（固都稅日割清算），這是市場慣行而非法律義務，分攤的起算日各地習慣不同，以買賣契約的約定為準。

稅率結構：固定資產稅 1.4%、都市計畫稅上限 0.3%

兩種稅都以「固定資產稅評價額」為基礎計算，不是用成交價。評價額由市町村依總務大臣公告的評價基準決定，原則每 3 年重新評價一次，水準通常明顯低於市價。固定資產稅的標準稅率是 1.4%，多數市町村依此課徵，也可以自訂不同稅率；都市計畫稅則是對市街化區域內的土地與家屋加徵的稅，稅率由各市町村在 0.3% 的上限（制限稅率）內自訂，不是每個物件都有。另外設有免稅點：同一市町村內同一人持有的土地課稅標準額未達 30 萬日圓、家屋未達 20 萬日圓時，不課徵固定資產稅。

住宅用地特例：土地稅基最多降到六分之一

住宅用地（自住與出租住宅的基地都算）適用課稅標準特例：200 平方公尺以下的部分（小規模住宅用地），固定資產稅課稅標準降為評價額的六分之一、都市計畫稅降為三分之一；超過 200 平方公尺的一般住宅用地部分，則分別為三分之一與三分之二。這是住宅土地稅負遠低於空地或商用地的主要原因，也是「拆掉老屋變空地後稅金反而暴增」說法的制度背景。另外，新築住宅歷年設有期限性的稅額減額特例，適用條件與期限隨每年度稅制改正調整，是否適用請以官方最新公告為準。

公寓怎麼算：建物專有部分加土地持分

買日本的區分所有公寓（マンション）時，固定資產稅同時包含建物專有部分（含共用部分的持分）與土地持分兩塊。土地持分通常能適用小規模住宅用地特例，建物則依評價額課徵，會隨屋齡折舊逐年下降，但下降速度比許多人想像的慢。出價前最可靠的做法，是請仲介提供該物件最新年度的固定資產稅・都市計畫稅納稅通知書影本，或固定資產評價證明書，把每年持有成本先算清楚再決定出價。

人在台灣的屋主怎麼繳：納稅管理人

納稅通知書寄送的是日本地址，人在海外的所有人若沒有事先安排，很容易漏收稅單造成滯納，並衍生延滯金。日本地方稅制度設有「納稅管理人」機制：海外居住的所有人向課稅的市町村申報，指定日本國內的個人或法人作為納稅管理人，由其代收稅單、代辦繳納，實務上常由物件的賃貸管理公司、稅理士或司法書士事務所擔任。買房過戶後，記得確認納稅管理人的申報是否完成；這項申報與不動產登記是兩條線，不會自動連動。

並非本站人員實際到場踏查，實際稅額與特例適用請以市町村寄發的納稅通知書，以及稅理士、司法書士等日本專業人士的意見為準。

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