持有超過 10 年的自住屋賣出，稅率可降到 14.21%：課稅長期讓渡所得 6,000 萬円以下的軽減稅率特例
自住屋軽減稅率：6,000 萬円以下合計 14.21%（所得稅10.21%＋住民稅4%，2026-10-19）
賣掉自住屋，有獲利時要課稅。除了 3,000 萬円特別控除，日本還有「軽減稅率特例」：持有超過 10 年的自住屋，長期讓渡所得適用比通常低的稅率。本文依國稅廳タックスアンサー No.3305（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）與地方稅法附則第 34 條之 3 整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；個案請洽稅務署或稅理士。特別控除的額度與要件，見本站〈居住用財產的 3,000 萬円特別控除：賣自住房免稅額度〉。
同主題可接著看：賣日本房子稅率差近一倍：持有 5 年的長期與短期讓渡所得，以賣出年 1 月 1 日為準。
稅率是多少
所得稅的軽減稅率（課稅長期讓渡所得金額為 A）：
| 課稅長期讓渡所得金額 | 所得稅 |
|---|---|
| 6,000 萬円以下 | A × 10% |
| 超過 6,000 萬円 | (A − 6,000 萬円) × 15% ＋ 600 萬円 |
課稅長期讓渡所得金額＝（土地建物賣出收入）－（取得費＋讓渡費用）－特別控除。另外，所得稅要加復興特別所得稅：到令和 8 年（2026）分，是基準所得稅額乘 2.1%。國稅廳 2026 年 5 月的 Q&A 說明，令和 9 年（2027）1 月 1 日起，復興特別所得稅降為 1.1%（課稅期間延長到令和 29 年 12 月 31 日），另新設防衛特別所得稅 1%，合計仍是 2.1%，所以下面的 14.21% 在改正前後都是同一數字，只是構成不同。
住民稅依地方稅法附則第 34 條之 3：課稅長期讓渡所得 6,000 萬円以下時，道府縣民稅 1.6%（指定都市 0.8%）＋市町村民稅 2.4%（指定都市 3.2%），合計 4%；超過時，道府縣民稅 96 萬円加超過部分的 2%，市町村民稅 144 萬円加超過部分的 3%（指定都市數字不同），合計 240 萬円加超過部分的 5%。
所以 6,000 萬円以下的合計稅率是：10% × 1.021 = 10.21% ＋ 住民稅 4% ＝ 14.21%（本站計算）。
用數字看（假設值）
- 課稅長期讓渡所得 4,000 萬円：所得稅 400 萬円，復興稅 8.4 萬円，住民稅 160 萬円，合計 568.4 萬円（14.21%）。
- 課稅長期讓渡所得 8,000 萬円：所得稅 (2,000 萬円 × 15% ＋ 600 萬円) = 900 萬円，復興稅 18.9 萬円，住民稅 240 萬円 ＋ 2,000 萬円 × 5% = 340 萬円，合計 1,258.9 萬円。
這是依規則推算的例子，不是你的案例。
要件
國稅廳列出 5 項要件，須全部符合：
- 賣出的是日本國內的自住用財產（自己住的房屋；曾住過的房屋要在不再居住之日起 3 年經過日所屬年的 12 月 31 日前賣出；及敷地等）。
- 賣出年 1 月 1 日時，房屋與敷地的所有期間皆超過 10 年。
- 賣出年的前一年與前兩年，沒有適用這項特例。
- 沒有適用買換特例或交換特例等其他特例；但 3,000 萬円特別控除可以併用。
- 不是賣給親子、夫婦等特別關係人。
注意
住宅借入金等特別控除（房貸減稅）與這項特例有交互限制：入居年、前一年或前兩年適用過軽減稅率特例時，房貸減稅不適用；詳細請看國稅廳原頁面。人在台灣的屋主（非居住者）是否能適用，本文不論，待確認；住民稅 4% 也以日本的住民為前提。
怎麼做
- 確認賣出年 1 月 1 日，房屋與敷地的所有期間是否皆超過 10 年。
- 計算課稅長期讓渡所得金額：收入減去取得費、讓渡費用與特別控除。
- 確認前兩年沒有用過這項特例，也沒有用買換、交換特例。
- 3,000 萬円特別控除可以併用，先扣特別控除再適用軽減稅率。
- 計算所得稅、復興稅與住民稅。
- 申報請稅理士確認。
容易踩雷
- 把 14.21% 當成所有賣屋都適用：要有持有超過 10 年等要件。
- 只算所得稅，忘了住民稅與復興稅。
- 以為特別控除與軽減稅率二選一：兩者可以併用。
- 忘了前兩年的限制：前年與前前年不能用過。
- 超過 6,000 萬円的部分用 15%，不是 10%。
常見問題
自住屋持有超過 10 年，稅率是多少？
課稅長期讓渡所得 6,000 萬円以下，所得稅 10%，加復興稅與住民稅，合計 14.21%。
可以和 3,000 萬円特別控除一起用嗎？
可以。國稅廳說明兩者可重複適用。
超過 6,000 萬円的部分怎麼算？
所得稅是 (A − 6,000 萬円) × 15% ＋ 600 萬円，住民稅另有 5% 的加算。
來源
- 国税庁 タックスアンサー No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（2026-10-19 查證）：売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
- e-Gov 法令検索 地方税法附則第34條之3（2026-10-19 查證）：百分の一・六（当該納税義務者が指定都市の区域内に住所を有する場合には、百分の〇・八）