日本新築住宅瑕疵保險的承保法人是誰？履行法第 17 條由國交大臣指定，保險契約須保險金額 2,000 萬円以上、自交屋起有效 10 年以上
保險法人由國交大臣指定，協會頁列5家；保險契約須2,000萬円以上、10年以上有效（履行法2條，2026-10-31）
買日本新築住宅時，業者說「有投瑕疵保險」，買方要問的是：承保的法人是誰、這種保險在法律上要符合哪些要件。本文依特定住宅瑕疵擔保責任履行確保法（簡稱住宅瑕疵擔保履行法，e-Gov 現行條文，資料更新 2026-10-31 讀取）與住宅瑕疵擔保責任保險協會網頁整理，重點是保險法人與保險契約的法定要件。簽約前如何向賣方確認保險或供託的書面，已在〈日本新屋瑕疵保障怎麼查？簽約前確認保險、供託與適用範圍〉說明，這裡不重複。個案的保險範圍與理賠條件，請以保險證券與保險法人說明為準。
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保險法人是誰指定的
履行法第 17 條第 1 項寫的是：國土交通大臣，指定以履行確保特定住宅瑕疵擔保責任等為目的的一般社團法人、一般財團法人，以及其他政令所定的法人，作為住宅瑕疵擔保責任保險法人。第 19 條列出保險法人的業務，第一號就是承保住宅建設瑕疵擔保責任保險契約與住宅販賣瑕疵擔保責任保險契約。
住宅瑕疵擔保責任保險協會的首頁，在「國土交通大臣指定的住宅瑕疵擔保責任保險法人」標題下，列出 5 家公司：
| 協會頁面所列法人名稱 |
|---|
| 株式会社住宅あんしん保証 |
| 住宅保証機構株式会社 |
| 株式会社日本住宅保証検査機構 |
| 株式会社ハウスジーメン |
| ハウスプラス住宅保証株式会社 |
國交省也有「住宅瑕疵擔保責任保險法人」的官方頁，寫明這些是依第 17 條由國土交通大臣指定的法人，直接承保建設業者與宅建業者保險契約的同樣是這 5 家；頁面另列一家（一財）住宅保證支援機構，只承接保險法人的再保險，不直接承接事業者的投保。
保險契約的法定要件
履行法第 2 條第 6 項規定住宅建設瑕疵擔保責任保險契約（建設業者投保），第 7 項規定住宅販賣瑕疵擔保責任保險契約（自己當賣方的宅建業者投保），兩項的要件相同，主要有：
| 要件 | 內容 |
|---|---|
| 保險費 | 由建設業者或宅建業者約定支付 |
| 承保內容 | 業者履行瑕疵擔保責任時，補償業者的損害；業者經相當期間仍不履行時，依發注者或買方的請求，補償其因瑕疵所生的損害 |
| 保險金額 | 2,000 萬円以上 |
| 有效期間 | 自發注者或買方受引渡時起，10 年以上 |
| 變更、解除 | 未經國土交通大臣承認，不得變更或解除 |
這些是法律對「可以抵充供託」的保險所設的下限。拿到的保險證券與法定要件不符時，業者可能仍需供託，這個判斷不要自行下結論，請向保險法人或國交省窗口確認。
與供託的關係
履行法第 3 條要求建設業者、第 11 條要求自己當賣方的宅建業者，每年在基準日（3 月 31 日）起 3 週內，就基準日前 10 年間交付的新築住宅，供託保證金。兩條的供託額計算都排除已經與保險法人簽訂上述保險契約、並已向發注者或買方交付保險證券的住宅。所以「3 週」只約束供託；已投保並交付證券的住宅，不計入供託額。
用假設數字說明（非實際案例）：某業者當年度有 20 件新築案件，其中 12 件已投保並交付保險證券，供託額的計算就不含這 12 件。
怎麼做
- 向賣方取得保險法人名稱與保險證券，核對名稱是否在協會頁面列出的 5 家之中。
- 對照保險證券，確認保險金額是否 2,000 萬円以上、有效期間是否自引渡起 10 年以上。
- 保險法人是否仍在指定中，查國交省的「住宅瑕疵擔保責任保險法人」頁。
- 與契約責任（民法的契約不適合責任）分開看：保險是資力確保，不取代契約責任，期間規則見〈日本買房發現瑕疵怎麼辦？契約不適合責任：民法 1 年通知，賣方是業者時期間不得短於 2 年〉。
- 中古屋的保障制度與新築不同，調查範圍見〈中古屋建物狀況調查沒看屋頂內或地板下，報告怎麼讀？〉。
容易踩雷
- 把業者自己的保證書當成指定法人的保險：保險要由指定的保險法人承保，並交付保險證券。
- 把再保險機構當成可直接投保的法人：國交省頁面註明（一財）住宅保證支援機構不承接事業者的保險契約。
- 以為「3 週」是業者投保的期限：它是供託的期限，已投保並交付證券的住宅不計入供託額。
- 以為保險等於無限賠償：保險金額的法定下限是 2,000 萬円，實際內容依契約與條款。
相關查核
簽約前如何確認新屋的保險、供託與適用範圍，見〈日本新屋瑕疵保障怎麼查？簽約前確認保險、供託與適用範圍〉，那篇說明買方的書面確認步驟，本文補保險法人的名單與保險契約的法定要件。賣方是業者時的契約不適合責任期間，見〈日本買房發現瑕疵怎麼辦？契約不適合責任：民法 1 年通知，賣方是業者時期間不得短於 2 年〉，保險與契約責任是兩個不同層次。中古屋的狀況調查，見〈中古屋建物狀況調查沒看屋頂內或地板下，報告怎麼讀？〉，中古屋的保障制度與新築的履行法不同。
常見問題
保險法人是誰指定的？
履行法第 17 條規定由國土交通大臣指定。
保險期間至少多久？
履行法第 2 條第 6、7 項規定，自發注者或買方受引渡時起 10 年以上。
保險金額有最低限嗎？
第 2 條第 6、7 項第三號規定，保險金額須 2,000 萬円以上。
來源
- e-Gov 法令検索 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（2026-10-31 查證）：第 2 條第 6 項第三號「前号イ及びロの損害を塡補するための保険金額が二千万円以上であること」；第 2 條第 6 項第四號「十年以上の期間にわたって有効であること」；第 2 條第 6 項第五號「国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更又は解除をすることができないこと」；第 3 條第 1 項「基準日（三月三十一日をいう。以下同じ。）から三週間を経過する日までの間において」；第 11 條第 1 項「住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない」；第 17 條「一般社団法人、一般財団法人その他政令で定める法人」；第 19 條「保険法人は、次に掲げる業務を行うものとする」
- 住宅瑕疵担保責任保険協会（2026-10-31 查證）：「国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人」；「ハウスプラス住宅保証」
- 国土交通省：住宅瑕疵担保責任保険法人（2026-10-31 查證）：「第17条の規定に基づき、国土交通大臣に指定された法人です」；「事業者（建設業者及び宅地建物取引業者）の方からの保険契約の引受けは行っていません」