賣掉自住屋再買新屋可延後課稅嗎？買換特例：令和 9 年 12 月 31 日前賣出，居住 10 年以上、賣價 1 億円以下
自住屋買換特例：2027-12-31 前賣出，居住 10 年以上，賣價 1 億円以下（2026-10-19）
賣掉自住的房子，通常要就讓渡益課稅。但日本有「特定居住用財產的買換特例」：符合要件時，這次的讓渡益課稅可以遞延到將來再賣新房子的時候。本文依國稅廳タックスアンサー No.3355（令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）與租稅特別措置法第 36 條之 2 整理，查證日 2026-10-19。這是一般規則；個案請洽稅務署或稅理士。3,000 萬円特別控除另見本站〈居住用財產的 3,000 萬円特別控除：賣自住房免稅額度〉。
同主題可接著看：台灣人賣日本房子，買方要先扣 10.21% 預扣稅嗎？買方自住且價金 1 億円以下除外。
特例是什麼
賣出自住房屋，並在期限內買進新的自住房屋時，一定要件下，賣出年不課稅，讓渡益的課稅遞延到買換房屋將來賣出的時候。租稅特別措置法第 36 條之 2 規定的適用期間，是平成 5 年（1993）4 月 1 日到令和 9 年（2027）12 月 31 日；國稅廳寫的是令和 9 年 12 月 31 日前賣出。
國稅廳的數字例
國稅廳的例子：1,000 萬円買入的自住屋，以 5,000 萬円賣出，再買入 7,000 萬円的新房子。通常，4,000 萬円的讓渡益要課稅；適用特例時，賣出年不課稅，課稅遞延。
遞延不等於免稅：買換的房子將來以 8,000 萬円賣出時，課稅的是實際讓渡益 1,000 萬円，加上遞延的 4,000 萬円，共 5,000 萬円（這個例子沒有考慮折舊等）。
主要要件
國稅廳列出的要件包括：
- 令和 9 年（2027）12 月 31 日前賣出。
- 賣出與買換的房屋都在日本國內。
- 賣出的房屋居住期間 10 年以上，且賣出年 1 月 1 日時，房屋與敷地的所有期間皆超過 10 年；曾住過的家屋，要在不再居住之日起 3 年經過日所屬年的 12 月 31 日前賣出。
- 不能賣給親子、夫婦等特別關係人。
- 賣出代價 1 億円以下（若與該自住屋一體使用的部分另行分割賣出，則連同賣出年的前々年到翌々年共 5 年內分割賣出的部分一起判定）。
- 賣出年的前一年到翌年的 3 年之間買換；依取得時期，須在賣出年翌年或取得年翌年的 12 月 31 日前入住。
- 買換的全新房屋，2024 年 1 月 1 日以後入住者，原則須符合省能基準（斷熱等性能等級 4 以上與一次能源消費量等級 4 以上），另有 2023 年 12 月 31 日前取得建築確認、2024 年 6 月 30 日前建成的例外；2028 年 1 月 1 日以後入住者，須不在災害危險區域等。
- 買換的中古房屋，耐火建築物須取得日前 25 年內建成或符合耐震基準；非耐火建築物也須 25 年內建成，或於期限前符合耐震基準。
- 買換建物床面積 50 ㎡以上，土地面積 500 ㎡以下。
不能併用的特例包括：賣出年、前年與前々年已適用過的 3,000 萬円特別控除、軽減稅率特例、譲渡損失的損益通算與繰越控除。另外，住宅借入金等特別控除（房貸減稅）與本特例有交互限制：入居年、前年或前々年適用過買換特例者，不能適用房貸減稅。
買換價格低於賣價時另有規則，國稅廳 No.3358 說明：賣價超出買換金額的部分，賣出年要課稅；本篇不展開。
用數字看
國稅廳的例子（1,000 萬円買入、5,000 萬円賣出、7,000 萬円買換、將來 8,000 萬円再賣出）是官方範例，不是你的案例。人在台灣的屋主（非居住者）是否適用、實際申報方式，本文不論，待確認。
怎麼做
- 確認賣出房屋的居住期間與所有期間是否都超過 10 年。
- 確認賣出代價是否在 1 億円以下，並看與該自住屋一體使用的部分有沒有另行分割賣出（前々年到翌々年共 5 年內都要合併計算）。
- 確認買換房屋的取得時間、入住期限，與是否符合省能基準或耐震基準。
- 確認買換房屋床面積與土地面積。
- 確認賣出年、前年與前々年沒有適用過其他特例（3,000 萬円特別控除、軽減稅率、損益通算），並確認房貸減稅的交互限制。
- 準備申報，請稅理士確認。
容易踩雷
- 把遞延當成免稅：將來賣出時要把遞延的課稅一併計入。
- 沒算分割賣出的部分：與自住屋一體使用的部分另行賣出時，前々年到翌々年共 5 年內合計；賣出後翌年或翌々年再賣超過 1 億円，須在賣出日起 4 個月內修正申告。
- 忽略入住期限：依取得時期有不同的 12 月 31 日期限。
- 同時想用 3,000 萬円特別控除：不能併用。
- 買換的全新房屋不符省能基準。
常見問題
買換特例是免稅嗎？
不是，是遞延；買換房屋將來賣出時，遞延的讓渡益要一併課稅。
賣價有上限嗎？
有。賣出代價須為 1 億円以下；與自住屋一體使用的部分另行分割賣出時，前々年到翌々年共 5 年內合併判定。
買換房屋有面積要求嗎？
建物床面積 50 ㎡以上，土地面積 500 ㎡以下。
來源
- 国税庁 タックスアンサー No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例（2026-10-19 查證）：令和9年12月31日までにマイホームを売ること
- e-Gov 法令検索 租税特別措置法第36條之2（2026-10-19 查證）：平成五年四月一日から令和九年十二月三十一日までの間に