日本買「買取再販」翻新屋，所有權移轉登錄免許稅可降到 0.1%：須向宅建業者買、工程費達價金 20% 或 300 萬円，適用到 2027 年 3 月 31 日

買取再販住宅的移轉登記稅率0.1%（一般0.3%、本則2%），適用至2027年3月31日（2026-11-01）

假設你在日本看到一間標示「リノベーション済み」的中古公寓，賣方是不動產公司，而且是公司先買下舊屋、翻新後再賣給你。這類交易在日本叫「買取再販」。為了鼓勵優質的中古屋流通，日本的租稅特別措置法第 74 條之 3 給了這類房子一個登記稅優惠：所有權移轉登記的登錄免許稅，比一般自住住宅還低。本文依 e-Gov 法令検索的條文與國土交通省的說明資料整理，查證日 2026-11-01；是一般規則，個案請以法務局與市區町村的證明為準。

同主題可接著看：日本不動產取得稅怎麼減？標準稅率 4%、住宅與土地 3% 特例到 2027 年 3 月 31 日，新築住宅扣 1,200 萬円。

優惠的稅率與期限

國土交通省的說明資料寫明，個人從宅建業者取得經特定增改築的既存住宅時，所有權移轉登記的登錄免許稅稅率是 0.1%，一般住宅特例為 0.3%，本則為 2%；適用期限是令和 9 年 3 月 31 日，也就是 2027 年 3 月 31 日。租稅特別措置法第 74 條之 3 第 1 項的條文也寫明稅率為千分之一，而且要在取得後 1 年以內辦理登記才適用。

用數字比較（假設值）：若房屋的固定資產稅評價額是 1,500 萬円，登錄免許稅就是評價額乘以稅率：

• 本則 2%：30 萬円。
• 一般住宅特例 0.3%：4.5 萬円。
• 買取再販特例 0.1%：1.5 萬円。

這只是示範稅率差距，實際評價額要以法務局認定的價額為準。登錄免許稅的完整稅率表可看〈日本登錄免許稅稅率：建物買賣移轉 2%（土地 1.5%）、抵押權 0.4% 與自住住宅特例〉。

要滿足的條件

國土交通省資料列出，要適用這項特例，下列要件都要滿足：

1. 是個人自己居住用，床面積 50㎡ 以上的家屋。
2. 耐震性：昭和 57 年 1 月 1 日以後新築，或以耐震基準適合證明書、住宅性能評價書（耐震等級 1、2、3）、既存住宅売買瑕疵保險的保險證券證明符合一定的耐震基準。
3. 是從宅建業者取得的。
4. 宅建業者買進該住宅後，到翻新再賣給你，期間在 2 年以內。
5. 取得時，距新築日已超過 10 年。
6. 翻新工程總額占建物價格（含稅）的 20% 以上，或工程總額達 300 萬円（含稅）以上。
7. 工程內容符合規定：指定的工程（見下節）合計超過 100 萬円；或其中耐震、無障礙、節能工程單項超過 50 萬円；或給排水管、防止雨水浸入部位的工程超過 50 萬円，並加入既存住宅売買瑕疵保險。

條文第 2 項規定，工程費總額須達該住宅轉讓給個人的對價額 20% 相當金額以上；該金額若超過 300 萬円，則以 300 萬円為準。也就是說，工程費的門檻最高只到 300 萬円。耐震基準適合證明書的取得方式可看〈耐震基準適合證明書：舊耐震中古屋要怎麼取得才能申請房貸減稅〉。

哪些工程算數

國土交通省資料列出的工程類型有七類：增築、改築、建築基準法上的大規模修繕或模樣替；公寓的地板、樓梯、隔間牆、主要構造牆的過半修繕；居室、廚房、浴室、廁所等房間地板或牆壁的全部修繕；一定的耐震工程；無障礙改修（例如拓寬走道、加扶手、消除高低差、防滑地板）；節能改修（窗戶斷熱、天花板、牆壁、地板斷熱）；以及給水管、排水管或防止雨水浸入部位的工程（以已加入既存住宅売買瑕疵保險為限）。

手續流程

資料中的流程分四步：

1. 宅建業者向建築士等申請增改築等工事證明書（建築士等包含建築士事務所的建築士、指定確認檢查機關、登錄住宅性能評價機關、住宅瑕疵擔保責任保險法人）。
2. 工程完成後，業者取得證明書；若有超過 50 萬円的給排水管等工程，業者要投保既存住宅売買瑕疵保險並取得保險證券。
3. 簽買賣契約時，買方從業者取得增改築等工事證明書，必要時取得保險付保證明書。
4. 登記申請時，買方把市區町村長開立的住宅用家屋證明書附在登記申請書上。

證明書的取得流程與必要文件，各市區町村略有不同；名古屋市的住宅用家屋證明頁就專門列出特定增改築等家屋這一類，並要求提出增改築等工事證明書。

不是只有登記稅

國土交通省資料在證明書欄位提到，增改築等工事證明書有供所有權移轉登記稅率減輕與改修工程住宅不動產取得稅減輕使用的版本，也有供買取再販住宅的住宅借入金等特別控除使用的版本。換句話說，同一批工程資料會用在三個制度，但各制度的條件與期限不同。住宅貸款減稅可看〈日本住宅ローン控除 2026：控除率 0.7%、新築省エネ基準適合住宅借入上限 2,000 萬円、中古最長 13 年〉，不動產取得稅的減額規則可看〈日本不動產取得稅怎麼減？標準稅率 4%、住宅與土地 3% 特例到 2027 年 3 月 31 日，新築住宅扣 1,200 萬円〉，這裡不重複。

怎麼做

1. 看到「買取再販」「リノベ済み」的房子，先請業者說明賣方是不是宅建業者，以及業者取得該屋的日期。
2. 要求業者提供增改築等工事證明書，並確認工程總額與建物價格的比例。
3. 若房子是 1981 年 12 月 31 日以前新築的，另外確認耐震基準適合證明書、性能評價書或瑕疵保險的保險證券。
4. 簽約前問清楚登記要在取得後 1 年以內完成。
5. 向房屋所在地的市區町村申請住宅用家屋證明書，連同證明書交給司法書士辦登記。

容易踩雷

• 以為所有翻新屋都適用：必須是宅建業者翻新並賣出的。
• 忽略 2 年的期限：業者取得到轉賣超過 2 年就不適用。
• 只看工程金額：條件是占建物價格 20% 以上，或工程總額 300 萬円以上，另有工程內容門檻。
• 以為稅率永久不變：條文與國土交通省資料都寫適用到令和 9 年 3 月 31 日。
• 忘記附證明書：登記時要附市區町村開立的住宅用家屋證明書。

常見問題

屋齡在 10 年以內的翻新屋也適用嗎？

國土交通省的要件是取得時距新築日已超過 10 年，所以屋齡未滿 10 年的不適用這項特例。

一定要買公寓嗎？一戶建可以嗎？

國土交通省資料的要件寫的是個人居住用、床面積 50㎡ 以上的家屋，沒有限定是一戶建或公寓。

如果我是向一般屋主買的，也能用嗎？

不能。條文與資料都明確要求是從宅建業者取得。

來源

• e-Gov 法令検索 租稅特別措置法第 74 條之 3（2026-11-01 查證）：「当該宅地建物取引業者から取得をし、当該個人の居住の用に供した場合」、「百分の二十に相当する金額（当該金額が三百万円を超える場合には、三百万円）以上であること」、「当該住宅用家屋の取得後一年以内に登記を受けるものに限り」、「千分の一とする」、「令和九年三月三十一日までの間」
• 國土交通省 買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置について（2026-11-01 查證）：「0.1％（一般住宅特例0.3％、本則2％）」、「適用期限：令和９年３月31日」、「宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること」、「取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であること」、「特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減の特例及び改修工事がされた住宅の不動産取得税の軽減の特例用」、「当該個人の居住の用に供される床面積50㎡以上の家屋であること」、「昭和57年１月１日以後に新築された住宅であること」
• 名古屋市 住宅用家屋証明の申請（2026-11-01 查證）：「宅地建物取引業者が特定の増改築等を行った家屋であること」