房東要收回房子需要正當事由嗎？借地借家法第 26、27、28 條：通知期限 6 個月，正當事由綜合 5 項考量，立退料只是其中一項
普通借家房東收回須有正當事由；更新拒絕須期滿前1年至6個月通知，解約申入6個月終止（2026-10-19）
在日本，普通借家（可更新的租屋契約）的房東想收回房子，不是通知一聲就行。借地借家法第 26 至 28 條規定了通知期限與「正當事由」的要件，立退料只是正當事由的其中一項考量。本文依 e-Gov 的借地借家法與民法整理，查證日 2026-10-19，說明房東與買到出租中物件的買方都該知道的規則。這是一般規則，個案需由法院或專業人士判斷。
同主題可接著看：租約到期沒續約會怎樣？借地借家法第 26 條法定更新：期滿前 1 年到 6 個月未通知就自動續約。
兩種路徑：更新拒絕與解約申入
| 情形 | 條文 | 通知時點與效果 |
|---|---|---|
| 有期限的租約，不想更新 | 第 26 條第 1 項 | 期間屆滿前 1 年至 6 個月之間通知；未通知則依原條件更新，期間視為無定 |
| 房東的解約申入 | 第 27 條第 1 項 | 解約申入之日起經過 6 個月而終止 |
兩條路徑都要通過第 28 條的正當事由，通知才有效力。另外，第 26 條第 2 項規定：即使已通知，期滿後承租人繼續使用而房東沒有遲滯異議時，視同更新。
第 28 條：正當事由看哪些
第 28 條要求，房東的更新拒絕或解約申入，必須綜合下列事項後認為有正當事由才能為之：
- 房東與承租人（含轉租承租人）使用建物的必要事情。
- 租賃的原委（從前經過）。
- 建物的利用狀況。
- 建物的現況。
- 房東提出的財產上給付（即立退料）之申出。
也就是說，第 28 條是綜合考量，並沒有規定提出立退料就一定成立：立退料只是第 5 項。立退料的金額，法律沒有固定標準，需依個案判斷（待確認）。
不利於承租人的特約無效
第 30 條規定，違反這一節規定而對承租人不利的特約無效。因此契約寫了「房東隨時可解約」之類條款，若比法定要件更不利於承租人，就無效。定期借家（第 38 條）是另一套制度：契約期滿不更新，但須符合書面等要件，不能與普通借家混用。
買到出租中的物件
買方買進有租客的物件時要注意：
- 借地借家法第 31 條：建物租賃即使未登記，只要已交付，對其後取得物權的人也有效力。
- 民法第 605 條之 2：承租人已具備對抗要件時，不動產受讓後出租人地位原則上移轉給受讓人；要對抗承租人，需完成所有權移轉登記。
換句話說，買方想收回自用，也要自己通過正當事由這一關。
用日期看一次（假設值）：月租 100,000 円、2 年期的普通借家，房東在期滿前 8 個月以書面通知不更新，通知時點在 1 年前至 6 個月前之間，但仍需另有正當事由。通知時點對了，不等於收回成功。
怎麼做
- 先確認租約是普通借家還是定期借家（看契約與重要事項說明書）。
- 普通借家要收回時，記下期滿日，往前推 1 年與 6 個月，排出通知時點。
- 整理自己使用建物的必要事情、租賃經過與建物現況，並準備是否提出立退料。
- 買進出租中的物件前，請賣方提供租賃契約與租金、期間、更新資料。
- 有爭議時，向弁護士或調解機構諮詢。
容易踩雷
- 以為付立退料就一定能收回：它是 5 項考量中的 1 項。
- 以為買下房子就能要求租客搬走：出租人地位會移轉，正當事由仍然需要。
- 錯過期限：更新拒絕的通知要在期間屆滿前 1 年至 6 個月之間。
- 以為契約寫了房東隨時可解約就有效：不利於承租人的特約無效（第 30 條）。
- 把定期借家與普通借家的終止規則混用。
常見問題
房東通知不更新，我一定要搬嗎？
不一定。房東的通知必須具備正當事由，否則不能有效更新拒絕；期滿後你繼續使用而房東未遲滯異議，視同更新。
立退料有固定金額嗎？
法律沒有固定標準，只在第 28 條中列為考量事項之一（待確認個案金額）。
買到有租客的房子，可以馬上收回嗎？
不能直接視為可以。出租人地位會移轉，收回仍須通知與正當事由。
來源
- e-Gov 法令検索 借地借家法第26、27、28、30、31條（2026-10-19 查證）：「期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知」「解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する」
- e-Gov 法令検索 民法第605條の2（2026-10-19 查證）：「その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する」