出租給別人住的土地，相續稅評價能打幾折？貸家建付地的算式、賃貸割合與空室的處理，空屋的土地不能算

貸家建付地＝自用地價額×(1−借地權割合×借家權割合×賃貸割合)；空屋敷地不適用（2026-10-31）

繼承一塊蓋了出租公寓的日本土地，相續稅的評價並不是直接用路線價算出來的「自用地」價額，而是因為土地上有房客的使用權而打折，這叫「貸家建付地」。這篇依國稅廳 No.4614、質疑應答事例整理，查證日 2026-10-31，使用的百分比只是假設，實際的借地權割合與借家權割合要看國稅局公布的資料。稅額與申告請找日本稅理士確認。

同主題可接著看：日本空屋有多少？2023 年住宅・土地統計調查：空屋 900.2 萬戶、空屋率 13.8%，徳島縣 21.3% 最高。

什麼是貸家建付地

國稅廳說明，貸家建付地是「貸家の敷地の用に供されている宅地」，例如土地所有人自己蓋了公寓或大樓，再把房屋出租給別人時，那塊敷地。評價的對象必須是在借家權目的的家屋敷地，所以像一般認為不適用借地借家法的社宅，其敷地不做貸家建付地評價，按「自用地としての価額で評価することになります」。

算式

國稅廳 No.4614 的算式是：貸家建付地的價額 = 自用地價額 − 自用地價額 × 借地權割合 × 借家權割合 × 賃貸割合。整理起來就是自用地價額 ×（1 − 借地權割合 × 借家權割合 × 賃貸割合）。

借地權割合與借家權割合，國稅廳說明可以在「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」確認。賃貸割合則是依貸家各「獨立部分」的賃貸狀況算出：獨立部分指被隔牆、門、樓層完全隔開、有獨立出入口、可以獨立出租的部分。

用數字看（假設值）：自用地價額 1 億円、借地權割合 60%、借家權割合 30%、全戶出租（賃貸割合 100%）時，60% × 30% × 100% = 18%，貸家建付地價額為 1 億円 × (1 − 0.18) = 8,200 萬円，打了 18% 的折。若 10 戶面積相同的公寓有 8 戶出租（賃貸割合 80%），扣除率變成 60% × 30% × 80% = 14.4%，價額是 8,560 萬円。這些百分比都是設想，不是任何一個地區的實際比例。

空屋與暫時空室

國稅廳質疑應答事例說：房客搬走後成為空屋的獨立房屋，其敷地不能做貸家建付地評價，「課税時期において現実に貸し付けられていない家屋の敷地については、自用地としての価額で評価します」。理由是，房客的使用權才是地主土地受限制的原因，沒有房客就沒有限制。即使這間房屋原本專為出租而建，結論也一樣。

但公寓的一部分空室，情況不同。通達的處理是，繼續出租過的獨立部分，在課稅時點「一時沒有出租」，可以算進賃貸割合。判斷一時空室的條件，No.4614 列了四項：

• 這個獨立部分在課稅時點之前持續出租過。
• 房客退租後立即募集新房客，空室期間沒有挪作他用。
• 空室期間是課稅時點前後例如 1 個月程度的短期。
• 課稅時點之後的出租不是暫時的。

質疑應答事例的案例：學生專用公寓有一半房間空著，因為學生剛畢業退租，3 月底全部又租出去，國稅廳回答依實際出租部分的面積算賃貸割合，但暫時空室的部分可以加進去算。個案仍是事實關係的總合判斷，不是只看空室多久。

與其他規定的關係

2024 年 1 月 1 日以後取得的「分譲公寓」（居住用區分所有財產），國稅廳在 No.4614 提醒另有評價方式，要參考 No.4667，不要把公寓套用本文的獨立土地算式。貸家建付地評價之後，若符合條件，還可以再看是否適用小規模宅地等特例，該特例的面積上限與限制見〈繼承日本土地的評價能減 80% 嗎？小規模宅地等特例：自住用 330 ㎡ 減 80%、貸付事業用 200 ㎡ 減 50%，非日本國籍的制限納稅義務者不能用「家なき子」型〉，貸家建付地的 18% 折價與特例的減額是兩個步驟。

怎麼做

1. 確認房屋是否是出租中，是否有房客的借家權，並蒐集租賃契約。
2. 在國稅廳公布的路線價圖、評價倍率表查出該地區的借地權割合與借家權割合。
3. 列出各獨立部分的面積與出租狀況，算賃貸割合；有空室時記下空室期間與募集紀錄。
4. 用算式算出貸家建付地價額，並與自用地價額比較。
5. 申告相續稅時，請稅理士確認是否另有特例可以疊用。

容易踩雷

• 把房屋空著的土地也算貸家建付地：空屋的敷地按自用地計算。
• 把社宅敷地當成出租評價：一般認為社宅不適用借地借家法。
• 賃貸割合只看戶數不看面積：算式用的是各獨立部分的床面積。
• 空室期間沒有留下募集紀錄：一時空室的判斷需要事實證據。
• 把公寓大樓一部分的評價與獨立房屋混為一談：分譲公寓另有評價方式。

相關查核

相續稅基礎扣除，見〈日本相續稅基礎扣除：3,000 萬円加 600 萬円乘法定繼承人數，日本房產怎麼用〉，評價打折後的金額要和基礎扣除額一起比較。出租中房屋的台灣屋主租金預扣，見〈台灣人出租日本房子，房客要預扣 20.42% 嗎？個人自住承租除外，翌月 10 日前繳納〉，那是租金端的稅，這裡談的是繼承土地的評價端。自用住宅與貸付事業用的特例，見〈繼承日本土地的評價能減 80% 嗎？小規模宅地等特例：自住用 330 ㎡ 減 80%、貸付事業用 200 ㎡ 減 50%，非日本國籍的制限納稅義務者不能用「家なき子」型〉，貸家建付地評價後可再比較是否適用。

常見問題

借家權割合是全國固定的嗎？

財產評價基本通達 94 寫明「借家權割合」是依國稅局長所定的割合，No.4614 也說借地權割合與借家權割合要在「財產評價基準書 路線價圖、評價倍率表」確認。我查到的官方頁面沒有直接寫出一個全國數字，所以本文的 30% 只是示意用的假設值，實際比例請以所在地區當年度公布的評價倍率表為準。

一棟公寓 4 戶都空著呢？

本站依 No.4614 與質疑應答事例推論（官方沒有對「4 戶全空」明文回答）：如果課稅時點房屋整體沒有現實出租，空屋的敷地原則上以自用地價額評價；但是否只是一時空室，要看上面列的事實條件。

相續稅的打折與固定資產稅的減稅有關嗎？

兩者是不同稅目、不同規定；本文只談相續稅的評價。固定資產稅見〈持有日本房產每年要繳的固定資產稅與都市計畫稅：稅率、住宅用地特例與繳納實務〉。

來源

• 國稅廳：No.4614 貸家建付地の評価（令和8年4月1日現在法令等）（2026-10-31 查證）：「貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地」；「自用地としての価額　－　自用地としての価額　×　借地権割合（注1）　×　借家権割合（注1）　×　賃貸割合（注2）」；「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」；「貸家建付地の評価は行わず、自用地としての価額で評価することになります」；「空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること」
• 國稅廳質疑應答事例：貸家が空き家となっている場合の貸家建付地の評価（2026-10-31 查證，依令和7年8月1日現在法令等）：「課税時期において現実に貸し付けられていない家屋の敷地については、自用地としての価額で評価します」
• 國稅廳質疑應答事例：貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲（2026-10-31 查證，依令和7年8月1日現在法令等）：「一時的に空室となっている部分の床面積を実際に賃貸されている部分の床面積に加えて算定して差し支えありません」
• 國稅廳：財產評價基本通達 94（借家權の評価）（2026-10-31 查證）：「国税局長の定める割合による」