日本年中買房，當年固定資產稅誰繳？地方稅法第 359 條以 1 月 1 日登記簿所有人為納稅人，買賣雙方分攤要寫進契約
固定資產稅以1月1日登記簿所有人為納稅人，年中買賣的分攤看契約（地方稅法359條，2026-11-01）
假設你在 2026 年 7 月 1 日取得一間日本中古屋，當年度固定資產稅的納稅人仍是 1 月 1 日登記簿上的賣方，而不是你。這不是弄錯：地方稅法把固定資產稅的納稅人認定在特定日期的登記簿所有人，買賣雙方之間要不要分攤，是另外的契約問題。本文依 e-Gov 法令検索的地方稅法與宅地建物取引業法現行條文（地方稅法現行版，以 e-Gov 2026-11-01 讀取），加上橫濱市、名古屋市的官方 Q&A 整理，查證日 2026-11-01，是一般規則，個別市町村的手續請向課稅窗口確認。
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賦課期日與納稅人
地方稅法第 359 條規定，固定資產稅的賦課期日是該年度初日所屬年的 1 月 1 日。第 343 條第 2 項規定，土地或家屋的所有人，是在登記簿或補充課稅台帳上登記、登錄為所有人的人；如果登記的個人在賦課期日前已死亡、或登記的法人在賦課期日前已消滅，則以賦課期日當天現實擁有該土地或家屋的人為準。區分所有的家屋，則是區分所有者。
因此，年中買賣時，納稅人由 1 月 1 日當天的登記決定。橫濱市官方 Q&A 的說法是：固定資產稅對該年 1 月 1 日現在登記簿上登記為所有人的人課徵，所以年中賣出，該年度的稅金仍全額課給原登記名義人。名古屋市也寫到，依地方稅法規定，原則上對每年 1 月 1 日現在登記簿上登記為所有人的人，課徵該年度全額；都市計畫稅同樣依此處理。
買賣雙方怎麼分攤
橫濱市的說明是：稅金負擔方法，多以買賣雙方的契約書等約定。名古屋市則寫到，該年度稅金的精算方法，以契約書等在買賣雙方之間約定，似乎是慣行上的做法。也就是說，法律只決定向誰課稅，買賣雙方之間怎麼分攤，要看你們在契約中寫了什麼。
宅地建物取引業法第 37 條第 1 項第 12 款要求，如果對該宅地或建物的租稅與其他公課負擔有約定，書面上要寫明內容。書面的整體說明見〈宅建業者交的 37 條書面要記載哪些事項？買賣 13 款、租賃 8 款，須宅建士記名，違反可處 50 萬円以下罰金〉，其中第 12 款租稅公課只在有約定時才記載，所以契約沒約定，就沒有可核對的分攤條款。
假設值：某間房屋一年固定資產稅與都市計畫稅合計 18 萬円，約定從交屋日 7 月 1 日起至 12 月 31 日由買方負擔，共 184 日，以 365 日計算，買方負擔約 18 萬円 × 184 ÷ 365 ≒ 9.07 萬円，其餘約 8.93 萬円由賣方負擔。這個日割算法只是示範，不是官方標準；實際起算日與計算方式以契約為準。
納稅通知書寄給誰
納稅通知書與課稅明細書，依地方稅法第 364 條第 9 項，遲至納期限前 10 日要交付納稅人。納期則由市町村條例在 4 月、7 月、12 月和 2 月中訂定，但有特別情形時，可以訂與此不同的納期（第 362 條第 1 項及但書），所以寄達時點與納期要看該市町村；舉例與稅額計算可看〈日本固定資產稅怎麼算？以 220㎡ 土地加木造房示範評價額、特例與年稅額〉。
名古屋市提供一種做法：如果賣方只擁有這筆被買賣的土地或家屋，例如只有公寓的一戶，買賣雙方連名向轄區市稅事務所固定資產稅課提出書類送達先等届出書後，納稅通知書可寄給買方；但賣方的其他土地、家屋與這筆資產合併在同一份通知書課稅時，不能只把這筆分出來寄給買方。其他市町村的辦法不一定相同，請向課稅窗口確認。
持有成本怎麼算進預算
買房後每年還有管理費、修繕積立金與保險，固定資產稅只是其中一項。整體估算可看〈日本買房每年要付多少？固定資產稅、管理費、修繕積立金、保險四項持有成本拆解〉，並把年中買入的第一年稅金，預先納入預算。
怎麼做
- 查交屋日在年度中哪一天，確認 1 月 1 日當天登記簿上的所有人是誰。
- 向業者索取近期的固定資產稅額（課稅明細書），確認稅額與是否含都市計畫稅。
- 在買賣契約中寫明起算日、負擔比例與計算方式，並確認是否列入 37 條書面。
- 付款時將賣方負擔的部分在交屋日結算，並保留計算表。
- 若要把納稅通知書改寄給買方，向所在地課稅窗口確認是否有送達先變更的手續。
容易踩雷
- 以為交屋後稅單會自動變成買方名義：賦課期日是 1 月 1 日，當年稅金仍課給當時登記名義人。
- 沒有在契約寫明分攤：橫濱市與名古屋市的說明，都是多以契約書等在買賣雙方之間約定。
- 把日割當成法定規則：條文只決定納稅人，日割算法是契約自由約定。
- 忽略都市計畫稅：名古屋市的說明同時涵蓋固定資產稅與都市計畫稅。
- 只看當年稅額：之後各年度以該年 1 月 1 日的登記名義人為納稅人，買方登記後要自行負擔。
常見問題
我 1 月 5 日取得所有權，那年的稅誰繳？
依地方稅法第 359 條與第 343 條第 2 項，1 月 1 日當天的登記名義人是納稅人，所以賣方是納稅人；買賣雙方如何分攤，看契約。
稅金分攤一定要用日割嗎？
不用。橫濱市與名古屋市的說明都是多以契約書等在買賣雙方之間約定；官方頁面沒有給固定的起算日與比例。
稅單一定寄給賣方嗎？
依 1 月 1 日登記名義人決定。名古屋市有買賣雙方連名提出書類送達先等届出書，改寄給買方的做法，但賣方的其他資產若與這筆合併在同一份通知書課稅，就不能只分出這筆。
來源
- e-Gov 法令検索 地方稅法第 343、359、362、364 條（2026-11-01 查證）：「固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする」；第 362 條第 1 項但書：「特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を定めることができる」
- e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法第 37 條（2026-11-01 查證）：「当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容」
- 橫濱市 年の中途で住宅を売った場合の固定資産税は…（最終更新日 2026年4月8日；2026-11-01 查證）：「その年の１月１日現在登記簿に所有者として登記されている方に課税されます」
- 名古屋市 年の途中で土地や家屋の売買があった場合の固定資産税・都市計画税について（2026-11-01 查證）：「固定資産税・都市計画税は1月1日現在の所有者に課税されます」