日本固定資產稅的評價替是什麼？每 3 年一次，下一個基準年度是令和9年度（2027）

土地與家屋每3年評價替一次，令和9年度（2027）是下一個基準年度，中間2年原則沿用（2026-10-31）

在日本持有土地或房屋的人，固定資產稅的評價額有時連續兩年不變，到某一年才調整。這不是市町村隨意決定，而是地方稅法的「評價替」制度：評價額每 3 年全面重評一次，其他年度原則上沿用。本文依地方稅法第 341 條、第 349 條、第 359 條現行條文（e-Gov 資料更新 2026-10-31 讀取），並引用總務省 2025 年 5 月 29 日發給各都道府縣的「令和9年度固定資產評價替留意事項」通知，說明下一次評價替的時間點與準備進度。通知是對市町村的技術性助言，內容多為預定事項，實際執行以各市町村公告為準。

同主題可接著看：日本買房每年要付多少？固定資產稅、管理費、修繕積立金、保險四項持有成本拆解。

基準年度怎麼定：昭和33年度起算，每 3 年一次

地方稅法第 341 條第 6 款把「基準年度」定義為：昭和31年度與昭和33年度，以及從昭和33年度起算每經過 3 年度或 3 的倍數年度的年度。換成西曆是 1958 年之後每 3 年一次。用算術確認：令和6年度是 2024 年，距 1958 年 66 年，是 3 的倍數，所以是基準年度；令和9年度是 2027 年，距 1958 年 69 年，也是 3 的倍數，所以是下一個基準年度。令和7年度（2025）與令和8年度（2026）分別是第二年度與第三年度。

固定資產稅的賦課期日是每個年度初日所屬年的 1 月 1 日（第 359 條）。這表示令和9年度的稅金，以 2027 年 1 月 1 日當天的所有人為納稅義務人；而這次重評的價格調查基準日，總務省通知另訂為令和8年（2026）1 月 1 日。

中間 2 年原則沿用，但有例外

第 349 條規定，基準年度的價格登錄在台帳後，第二年度的課稅標準原則上沿用基準年度的價格；第三年度同樣沿用。但市町村長認為沿用不適當或明顯失去均衡時，可以修正，條文列出的事由包括地目變換、家屋改築或損壞，以及其他類似的特別事情。

換句話說，你在 2025、2026 年間把土地從田改成宅地、或把房屋增改築，評價額可能在非基準年度也被重新決定。第三年度新增課稅的土地或家屋，依第 349 條第 6 項，以類似土地或家屋的基準年度價格為基準比準登錄。

用一個假設情境說明（非實際案例）：某棟房屋令和6年度（基準年度）評價額 1,200 萬円。令和7年度、令和8年度若沒有增改築，仍用 1,200 萬円；令和9年度重新評價，假設新的評價額為 1,100 萬円，則令和9年度起的稅金以新價格為基礎。實際金額要看評價基準修訂與物價水準，這裡只是示意。

令和9年度評價替：總務省通知寫了什麼

總務省 2025 年 5 月 29 日（總稅評第 17 號）通知，列出令和9年度評價替的幾個要點：

標準宅地以公示價格的 7 成為目標，這個比率的來歷與「一物四價」的關係，見〈一物四價：公示地價、路線價、固定資產稅評價額、實勢價的關係，8 成與 7 成各是什麼〉。另外，土地因地價下跌而下調的修正，在非基準年度也可能發生；西宮市的審查申出頁面把「地方稅法附則第17條之2第1項登錄的修正價格」列為非基準年度也可申出的對象，申出制度見〈日本固定資產稅評價額不服怎麼辦？審查申出須在納稅通知書交付後 3 個月內，委員會 30 日內應決定，逾期未決可提訴〉說明的條件。

對屋主的實際影響與可做的事

納稅通知書的寄出時間因自治體而異，但審查申出的期限與納稅通知書交付日連動，所以拿到令和9年度通知書後，要先看評價額和面積有沒有被改動。比較同市町村其他不動產的價格，可以用縱覽帳簿，做法見〈日本固定資產稅縱覽帳簿怎麼看？地方稅法第 416 條：納稅者可比對同市町村價格，東京 23 區 2026 年為 4 月 1 日至 6 月 30 日〉，該文說明誰可以看、能不能影印。

怎麼做

1. 確認令和9年度是基準年度，預期新的評價額會在 2027 年的納稅通知書上出現。
2. 持有土地的人，留意 2026 年 1 月 1 日之後的地價走勢，通知預定採下跌修正措施。
3. 拿到通知書後，核對評價額、面積、地目與家屋的床面積。
4. 若覺得價格不合理，先看縱覽帳簿，再評估提出審查申出，並留意交付日起 3 個月的期限。
5. 房屋有增改築或地目變換的人，要知道這些事由在非基準年度也可能讓評價額被重新決定。

容易踩雷

• 以為每年都重評：只有基準年度全面重評，其他年度原則上沿用。
• 把令和9年度與總務省通知的價格調查基準日混為一談：通知的基準日是令和8年 1 月 1 日，賦課期日則是令和9年 1 月 1 日。
• 把總務省的「預定」當成確定：通知寫的是技術性助言，措施內容以後續告示為準。本文沒有讀到令和9年度評價基準的告示原頁，表中數項為通知所載的預定事項，實際以告示為準。
• 認為重評一定會調高：新的評價額由評價基準與地價動向決定，可能上升也可能下降。

相關查核

想重算評價替後的稅額，見〈日本固定資產稅怎麼算？以 220㎡ 土地加木造房示範評價額、特例與年稅額〉，評價額重評後的稅額照那裡的算法重算。想看每年持有成本的全貌，見〈持有日本房產每年要繳的固定資產稅與都市計畫稅：稅率、住宅用地特例與繳納實務〉，評價替是其中固定資產稅這一項的時間表。新築住宅的減稅期間與評價替年度可能重疊，見〈新築住宅固定資產稅減半：120 平方公尺內部分，一般 3 年、3 層以上耐火建築 5 年〉，減半年數和基準年度要分開看。

常見問題

評價額連續兩年不變，是正常的嗎？

是。地方稅法第 349 條讓第二年度與第三年度原則上沿用基準年度的價格，除非有地目變換、家屋改築或損壞等特別事由。

令和9年度的稅金，是以哪一天的所有人為準？

依第 359 條，賦課期日是年度初日所屬年的 1 月 1 日，所以是 2027 年 1 月 1 日。

評價替年度我一定會被重新評價嗎？

是的，基準年度要依評價基準重新決定土地與家屋的價格。重新決定的結果可能與前一個基準年度相同、較高或較低。

來源

• e-Gov 法令検索 地方税法第 341、349、359 條（2026-10-31 查證）：第 341 條第 6 款「昭和三十三年度から起算して三年度又は三の倍数の年度を経過したごとの年度」；第 349 條第 2 項「地目の変換、家屋の改築又は損壊その他これらに類する特別の事情」；第 359 條「固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする」
• 総務省：令和９年度固定資産の評価替えに関する留意事項について（総税評第17号，令和７年５月29日）（2026-10-31 查證）：「価格調査基準日（不動産鑑定評価を求める際の価格時点その他価格を把握するための事務作業の基準日）は令和８年１月１日であること」；「地価公示価格等の７割を目途とする」；「令和８年１月１日以降の地価動向によっては」
• 西宮市：審査申出について（2026 年 8 月 20 日更新，2026-10-31 查證，僅西宮市）：「地方税法附則第17条の2第1項の規定により登録された修正価格」