日本固定資產稅縱覽帳簿怎麼看？地方稅法第 416 條：納稅者可比對同市町村價格，東京 23 區 2026 年為 4 月 1 日至 6 月 30 日

縱覽帳簿只供納稅者及其代理人閱覽；東京23區2026年4月1日至6月30日，不得複印拍照（2026-10-31）

買了日本的房子或土地之後，收到固定資產稅的納稅通知書，上面只有自己這筆的評價額，看不出算得貴不貴。日本的制度有一個專門讓納稅者比對的窗口，叫「縱覽」：把自己名下的價格，拿去和同一個市町村裡其他土地、家屋的登錄價格比較。本文依地方稅法第 416 條現行條文（e-Gov 資料更新 2026-10-31 讀取）與東京都主稅局公告的 23 區 2026 年縱覽頁面整理。縱覽的期間與場所由各市町村另行公示，東京 23 區的日期不能代入其他自治體。

同主題可接著看：日本買房每年要付多少？固定資產稅、管理費、修繕積立金、保險四項持有成本拆解。

縱覽是什麼：拿自己的價格去比同市町村的價格

地方稅法第 416 條第 1 項寫得很清楚：市町村長要讓固定資產稅的納稅者，能把自己當年度應繳稅款所對應的土地或家屋，在土地課稅台帳或家屋課稅台帳登錄的價格，和同一市町村內其他土地或家屋的價格互相比較，所以每年從 4 月 1 日起，在市町村長指定的場所，把土地價格等縱覽帳簿與家屋價格等縱覽帳簿提供納稅者閱覽。實際上，土地的納稅者看土地價格等縱覽帳簿，家屋的納稅者看家屋價格等縱覽帳簿，各自限於該市町村內的物件。期間的終點是「4 月 20 日或當年度最初納期限日中較晚者」以後的日子；但遇災害等特別事情時，可改成 4 月 2 日以後起算（第 1 項但書）。第 2 項還允許把帳簿內容用螢幕顯示的方式供閱覽，第 3 項要求市町村長事先公示縱覽的場所與期間。

這個制度存在的理由，東京都主稅局的頁面說得更白話：土地與家屋的價格依總務大臣定的固定資產評價基準評價，由市町村長決定並登錄於台帳，納稅者若不看別人的價格，就無從判斷自己的是否適當。縱覽是評價之外的一道檢查窗口，不是申訴程序本身，但它的結果可以成為後續是否提出審查申出的依據。

誰可以看：納稅者，不含買賣前的買方

東京都主稅局的頁面把可以縱覽的人限定為兩類：在 23 區內擁有固定資產（土地、家屋）的納稅者，以及接受納稅者委任的人。對還沒成為所有人的買方來說，依這個對象限定，本站推論簽約前不能先去查鄰地的價格當談價依據；縱覽是買到手、成為納稅者之後的工具。需要的文件是本人確認文件；由代理人去的話，要帶代理人自己的本人確認文件和委任狀，委任狀樣式在固定資產稅申請樣式的證明、閱覽、縱覽關係（6）。

人在台灣的屋主不一定要親自到日本，可以委任代理人辦理。委任事項與文件請向該物件所在地的都稅事務所或市町村稅務窗口確認，本文沒有查到海外居住者的特別規定。

東京 23 區 2026 年的具體做法

東京都主稅局公告的令和8年度縱覽如下，並註明該年度縱覽已經結束，下一年度內容預定於令和9年3月更新：

從 4 月 1 日到 6 月 30 日，用日曆日算是 91 日（4 月 30 日、5 月 31 日、6 月 30 日），扣掉週末與休日，實際可去的天數更少，要提早排行程。東京 23 區的固定資產稅事務在都稅事務所處理，所以不是去區公所，這點與其他市町村不同。

頁面也寫了限制：縱覽帳簿不得複寫，不能用手機或相機拍攝，不能帶複印機進場，也不能帶出指定的縱覽場所；需要記錄時只能用筆記。因此要先決定想比較哪幾筆（面積相近、地段相近的土地或同屋齡同構造的家屋），準備好自己的評價額與㎡數再去。

看出差異之後怎麼辦

縱覽只是比較，不是立刻變更價格。若發現與自己條件相近的土地或家屋，登錄價格明顯比自己的低，可以走兩條路：先向稅務窗口詢問評價依據，或在期限內向固定資產評價審查委員會提出審查申出。審查申出的要件、期限與可爭議的範圍，另見〈日本固定資產稅評價額不服怎麼辦？審查申出須在納稅通知書交付後 3 個月內，委員會 30 日內應決定，逾期未決可提訴〉。

用一個假設情境說明比較方式（金額為示意，非實際案例）：自己的宅地 60㎡、登錄價格 1,800 萬円，換算每㎡ 30 萬円；縱覽帳簿上條件相近的鄰區宅地 58㎡、價格 1,450 萬円，每㎡ 25 萬円。這個差距只提示要詢問，因為土地的道路條件、形狀、用途地域等都會影響評價，帳面價差不等於評價錯誤。

怎麼做

1. 收到納稅通知書後，先確認自己的評價額與面積，算出每㎡的價格，並記下地號、地目。
2. 查物件所在市町村的縱覽期間與場所，東京 23 區看主稅局頁面，其他自治體看當地稅務課公告。
3. 準備本人確認文件；委任他人時準備委任狀與代理人的確認文件。
4. 到場後只做筆記，不要拍照或複印。
5. 有疑問時先問稅務窗口評價依據，再評估是否提出審查申出，並留意期限。

容易踩雷

• 以為買房前就能查鄰地價格：縱覽對象是納稅者與其委任的人。
• 把東京 23 區的 4 月 1 日至 6 月 30 日當成全日本統一期間：地方稅法第 416 條規定自 4 月 1 日起，終點是 4 月 20 日與最初納期限日中較晚者以後的日子，遇災害等特別事情可改 4 月 2 日以後起算，各市町村另行公示。
• 在縱覽現場拍照或影印：東京都的頁面明文禁止，只能抄筆記。
• 看到價差就斷言評價錯誤：評價看地目、道路條件與形狀，價格比較只是起點。

相關查核

想知道固定資產稅怎麼算出來，見〈日本固定資產稅怎麼算？以 220㎡ 土地加木造房示範評價額、特例與年稅額〉，縱覽比較的價格就是這裡算稅的評價額。想了解評價額為什麼和公示地價、實勢價不同，見〈一物四價：公示地價、路線價、固定資產稅評價額、實勢價的關係，8 成與 7 成各是什麼〉，比較價格前先分清是哪一種價格。想知道每年持有成本的總圖，見〈持有日本房產每年要繳的固定資產稅與都市計畫稅：稅率、住宅用地特例與繳納實務〉，縱覽屬其中固定資產稅這一項的檢查。

常見問題

沒有日本住所的屋主可以縱覽嗎？

條文以納稅者為對象，東京都頁面也容許納稅者委任的人。東京都頁面寫的做法是：納稅者本人帶能確認本人身分的文件；委任他人時，代理人帶自己的本人確認文件與委任狀，委任狀樣式在固定資產稅、都市計畫稅申請樣式的證明、閱覽、縱覽關係（6）。其他自治體請向物件所在地的稅務窗口確認。

縱覽結束後就不能比較價格了嗎？

縱覽帳簿的閱覽有期間限制。東京都頁面說該年度縱覽已結束，下一年度的內容預定於令和9年3月更新，要等下一年度公示。

縱覽可以拿到影本嗎？

不行。東京都頁面明寫帳簿不得複寫，也不能用手機或相機拍攝，只能以筆記記錄。

來源

• e-Gov 法令検索 地方税法第 416 條（2026-10-31 查證）：第 1 項「毎年四月一日から、四月二十日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、その指定する場所において」；第 1 項但書「四月二日以後の日から」；第 3 項「縦覧の場所及び期間を、あらかじめ、公示しなければならない」
• 東京都主税局：縦覧のお知らせ（23区内）（2026-10-31 查證，僅東京 23 區）：「令和８年４月１日（水）から６月30日（火）まで」；「午前８時30分から午後５時まで」；「固定資産（土地・家屋）が所在する区にある都税事務所」；「縦覧帳簿の複写は一切行えませんのでご注意ください」