東京23區中古公寓成交價 2026 年 9 月：每平方公尺 130.39 萬円，成交件數年減 30.6%
2026 年 9 月東京都區部中古公寓成約 1,385 件、130.39 萬円/㎡，年減 30.6% 與 0.9%
「東京買房多少錢？」想看實際成交，可參考 REINS 的成約統計。日本有國土交通大臣指定的不動產流通機構「REINS」，東日本REINS（公益財團法人東日本不動產流通機構）每月公布首都圈中古住宅的成交資料。本文整理 2026 年 10 月 13 日公布的 2026 年 9 月度報告，聚焦東京都區部（23 區）的中古公寓，查證日 2026-10-19。這是統計平均，不是任何一間房子的價格；個別物件請看實際成交案例與專業人士意見。另一個官方價格來源見本站〈日本不動產行情看國土交通省「不動産情報ライブラリ」，不是仲介傳單〉。
同主題可接著看：日本房地產泡沫有多大？公示地價看 1991 年高點：東京圈住宅地平均 53.9 萬円，2026 年為 57%。
2026 年 9 月：東京都區部中古公寓
| 項目 | 2026 年 9 月 | 與前年同月比 |
|---|---|---|
| 成約件數 | 1,385 件 | −30.6%，連續 9 個月減少 |
| 成約單價 | 130.39 萬円/㎡ | −0.9%，連續 2 個月下跌 |
| 成約價格 | 7,405 萬円 | −2.8% |
| 專有面積 | 55.50 ㎡ | −2.5% |
| 屋齡 | 27.31 年 | — |
報告的說明是：成約件數所有地區都比前年減少；成約單價在東京都區部與多摩、埼玉縣下跌。東京都區部的單價「前年比 −0.9%，幾乎持平」，但連續 2 個月下跌。
一年的走勢：件數降、單價在 130～137 萬円之間
東京都區部成約件數（2025 年 9 月至 2026 年 9 月）：1,995、1,836、1,853、1,695、1,433、1,817、2,145、1,635、1,452、1,716、1,509、1,265、1,385 件。成約單價（萬円/㎡）：131.54、135.03、130.96、135.61、137.50、133.37、136.10、137.46、131.24、131.15、135.77、132.69、130.39。
對照 2026 年 3 月度報告：東京都區部成約 2,145 件（−3.2%），單價 136.10 萬円/㎡（+11.8%，自 2020 年 5 月起連續 71 個月上升），成約價 7,993 萬円（+14.6%）。到 2026 年 9 月，件數由 2,145 件降到 1,385 件，連續上升的單價也轉為下跌，只是幅度小（−0.9%）。
首都圈整體：成交價下跌，登錄價與庫存上漲
同一份報告，首都圈（1 都 3 縣）中古公寓整體：
- 成約 3,457 件，前年比 −22.7%，連續 6 個月減少。
- 成約單價 81.07 萬円/㎡，前年比 −4.8%，連續 5 個月下跌，並低於 1990 年 10 月的 83.50 萬円/㎡。成約價格 5,111 萬円，−4.5%。
- 新登錄件數 17,721 件（+15.4%），庫存 50,450 件（+15.1%，連續 7 個月增加）。
- 新登錄單價 118.01 萬円/㎡（+16.4%）、庫存單價 119.97 萬円/㎡（+26.7%）。
換句話說，2026 年 9 月賣方要價（新登錄、庫存）單價較前年同月高，實際成交單價卻較前年同月低，兩者的差距拉大（本站由報告數字比較，物件組成不同，不是同一物件的價差）。首都圈內的其他區域：多摩 314 件（−28.0%）、55.29 萬円/㎡（−5.7%）；橫濱・川崎市 658 件（−14.5%）、66.39 萬円/㎡（+1.2%）；埼玉縣 398 件、43.16 萬円/㎡（−3.6%）；千葉縣 447 件、43.19 萬円/㎡（+7.2%）。
這份資料能怎麼用
- 官方註記：東日本REINS 報告末頁寫明，2025 年 1 月以降為成約登錄適正化而進行系統改修，可能影響成約件數。件數的年減 30.6% 請連同這項註記一起讀，不能直接視為市場需求的變化。
- 看「趨勢」：件數、成約單價與庫存同時看，不要只看單價。
- 看「層級」：東京都區部每平方公尺 130.39 萬円，是首都圈整體 81.07 萬円的 1.6 倍（本站計算）。
- 不要直接用平均單價估自己要買的房子：屋齡、樓層、地點都會改變價格。
怎麼做
- 看房前先查最新的月例報告（東日本REINS 網站每月公布）。
- 把想買的物件單價，與同區域成約單價比較；差異很大時，找出原因（屋齡、面積、地點）。
- 同時觀察成約件數與庫存的變化，這是參考，不是預測。
- 用本站〈日本不動產行情看國土交通省「不動産情報ライブラリ」，不是仲介傳單〉的成交案例交叉核對。
- 簽約前請專業人士確認價格與重要事項說明。
容易踩雷
- 把刊登價當成成交價：同一份報告中，新登錄單價與成約單價相差很大。
- 把 1 個月的下跌當成長期趨勢：2026 年 3 月度還是 71 個月連續上升，9 月度才轉為下跌。
- 以為 REINS 涵蓋所有交易：全國版報告的凡例說明，資料是各不動產流通機構登錄、成約報告的資訊（含媒介契約物件與會員的賣方、代理物件）；未經REINS的買賣如何對應，報告未載，待確認。
- 把區部平均套在所有區：東京都區部各區價差大，報告只給整體。
- 把統計平均當成預測：月例報告是過去數字，不是未來價格。
常見問題
東京23區中古公寓一坪多少錢？
報告給的是每平方公尺：2026 年 9 月東京都區部 130.39 萬円/㎡。按 1 坪約 3.3058 ㎡換算，約 431 萬円（本站計算，僅供參考）。
現在東京房價在跌嗎？
2026 年 9 月東京都區部成約單價年減 0.9%，件數年減 30.6%（官方註記：2025 年 1 月起系統改修可能影響成約件數）；首都圈整體成約單價年減 4.8%。單月資料，不構成預測。
資料從哪裡看？
東日本REINS 官網的「月例マーケットウォッチ」，每月公布。
來源
- 東日本レインズ：月例マーケットウォッチ 2026年9月度（2026-10-19 查證）：東京都区部は1,385 件で前年比マイナス30.6％と9 ヶ月連続で減少
- 東日本レインズ：月例マーケットウォッチ 2026年3月度（2026-10-19 查證）：東京都区部は136.10 万円/㎡で前年比プラス11.8％と20 年5 月から71 ヶ月連続で上昇