日本固定資產稅免稅點是多少？現行土地 30 萬円、家屋 20 萬円、償却資產 150 萬円，已公布的改正自 2027 年度起家屋 30 萬円、償却資產 180 萬円（尚未施行）
免稅點現為土地30萬、家屋20萬、償却資產150萬円；改正2027年度起，尚未施行（2026-11-01）
假設你在日本買了一小塊農地，或一間價值很低的老舊木造屋，想知道每年會不會收到固定資產稅通知書。日本地方稅法對固定資產稅設有免稅點：同一個人在同一市町村內的資產，課稅標準額沒有達到門檻時，市町村不能課稅。本文依 e-Gov 法令検索的地方稅法現行條文與未施行版本，加上總務省的固定資產稅說明頁整理，查證日 2026-11-01；是一般規則，是否課稅仍以市町村寄出的通知書為準。
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現行免稅點：土地 30 萬円、家屋 20 萬円、償却資產 150 萬円
地方稅法第 351 條規定，市町村對同一個人，就其在該市町村區域內所有的土地、家屋或償却資產課固定資產稅時，如果課稅標準額分別未達土地 30 萬円、家屋 20 萬円、償却資產 150 萬円，就不能課徵固定資產稅。總務省的固定資產稅概要頁寫的現行免稅點是：土地 30 萬円、家屋 20 萬円、償却資產 150 萬円。
要注意的是，條文比較的是課稅標準應有的金額，不是直接拿市場價格或登記簿上的面積去比。相關的住宅用地特例內容可看〈持有日本房產每年要繳的固定資產稅與都市計畫稅：稅率、住宅用地特例與繳納實務〉。
條例可以在免稅點以下仍然課稅
第 351 條但書也寫明：有財政上或其他特別需要時，市町村可以用條例規定，即使課稅標準額未達 30 萬円、20 萬円或 150 萬円，也課徵固定資產稅。所以免稅點是法律的標準，各市町村條例是否另有規定，要向該市町村確認。
2027 年度起的改正
總務省概要頁在免稅點下方註明：令和 9 年度以後的年度分，土地是 30 萬円、家屋是 30 萬円、償却資產是 180 萬円。修法依據是《地方税法等の一部を改正する法律》（令和 8 年法律第 2 號，2026 年 3 月 31 日公布）：e-Gov 上 2027 年 4 月 1 日施行的版本（law_revision_id 325AC0000000226_20270401_508AC0000000002）寫著土地或家屋是 30 萬円、償却資產是 180 萬円；附則寫明新法第 351 條適用於令和 9 年度以後的年度分，令和 8 年度分以前仍依舊制。換句話說，家屋的免稅點會從 20 萬円提高到 30 萬円，償却資產從 150 萬円提高到 180 萬円，土地維持 30 萬円。這是已公布、2027 年 4 月 1 日施行、2026-11-01 尚未施行的規定。
因為這個版本在 2026-11-01 尚未施行（e-Gov 標示為未施行），目前市町村寄出的通知書仍依現行的 20 萬円計算；令和 9 年度（2027 年度）的稅單才會適用新門檻。令和 9 年度也是評價替的基準年度，評價的內容可看〈日本固定資產稅的評價替是什麼？每 3 年一次，下一個基準年度是令和9年度（2027）〉，兩件事分開看。
東京 23 區與指定都市的區：合併算
第 351 條說的是「同一市町村」。東京 23 區沒有各自的市長，第 734 條第 1 項規定都在特別區的區域內課徵普通稅，並把都視為市；第 737 條第 1 項又規定，特別區以及指定都市的區與總合區的區域，視為一個市的區域。所以在東京 23 區內，同一個人所有的資產是在 23 區合計後與免稅點比較，指定都市（例如橫濱市）的各區也是以整個市合計，不是一區一區分開算。
示範：判斷會不會有稅單
假設值：甲在同一市町村有土地 1 筆，課稅標準額 28 萬円；另外有一間家屋，課稅標準額 18 萬円。依現行第 351 條，土地 28 萬円未達 30 萬円、家屋 18 萬円未達 20 萬円，兩者都在免稅點以下，市町村不能課固定資產稅（除非條例另有規定）。若同一個人在同一市町村還有另一筆土地，課稅標準額 5 萬円，則土地合計 33 萬円，超過 30 萬円，就要課稅。這是示範免稅點怎麼判斷，不是任何一筆實際土地的稅額。
固定資產稅的完整計算方式，可看〈日本固定資產稅怎麼算？以 220㎡ 土地加木造房示範評價額、特例與年稅額〉的示範。免稅點是在這個計算之前先判斷要不要課稅。
怎麼做
- 買房前向業者索取最近一年的課稅明細書，確認土地與家屋的課稅標準額。
- 把同一人名下同一市町村的土地、家屋、償却資產分別合計，與免稅點比較。
- 若接近門檻，向市町村稅務窗口確認條例是否另有規定。
- 標記令和 9 年度（2027 年度）起家屋與償却資產門檻變動，更新預算表。
- 無論是否低於免稅點，仍要保存登記與稅務資料，以備日後查閱。
容易踩雷
- 拿房價比對免稅點：條文比較的是課稅標準額。
- 把土地、家屋合併比較：第 351 條分別設有土地、家屋、償却資產的門檻。
- 忽略條例但書：市町村可以因財政上等需要在免稅點以下課稅。
- 把 2027 年度新門檻當成現行：2026-11-01 時只是已公布、尚未施行的版本。
- 以為低於免稅點就不用管：登記、通知書與其他稅（例如都市計畫稅）仍要另外確認。
常見問題
免稅點是每筆土地各自算，還是合併算？
第 351 條寫的是同一個人在同一市町村內，所有的土地、家屋或償却資產的課稅標準額；土地、家屋、償却資產分別設有門檻，不是單看一筆。東京 23 區與指定都市的區，依第 737 條第 1 項視為一個市的區域，合併計算。
家屋免稅點什麼時候提高？
總務省說明令和 9 年度以後的年度分，家屋改為 30 萬円；修法（令和 8 年法律第 2 號）的 2027 年 4 月 1 日施行版本也寫土地或家屋為 30 萬円，附則寫明適用於令和 9 年度以後的年度分，2026-11-01 尚未施行。
低於免稅點就一定沒有稅單嗎？
不一定。第 351 條但書允許市町村依條例，在有財政上或其他特別需要時，仍然課稅。
來源
- e-Gov 法令検索 地方稅法第 351 條（2026-11-01 現行固定版）（2026-11-01 查證）：「土地にあつては三十万円、家屋にあつては二十万円、償却資産にあつては百五十万円に満たない場合においては、固定資産税を課することができない」
- e-Gov 法令検索 地方稅法（令和 8 年法律第 2 號，2027 年 4 月 1 日施行版）第 351 條與附則（2026-11-01 查證）：「土地又は家屋にあつては三十万円、償却資産にあつては百八十万円に満たない場合においては、固定資産税を課することができない」；附則：「新法第三百五十一条の規定は、令和九年度以後の年度分の固定資産税について適用し、令和八年度分までの固定資産税については、なお従前の例による」
- e-Gov 法令検索 地方稅法第 734、737 條（2026-11-01 查證）：「特別区並びに指定都市の区及び総合区の区域は、一の市の区域とみなし」；第 734 條第 1 項：「都を市とみなして第三章第二節及び第八節の規定を準用する」
- 總務省 固定資產稅の概要（2026-11-01 查證）：「令和9年度以後の年度分については、土地：30万円、家屋：30万円、償却資産：180万円」