日本公寓總會的召集通知最晚何時要發出？區分所有法第 35 條：一般會日前至少 1 週、建替え等再生決議須 2 個月前，規約只能延長
總會通知一般至少會日前1週；建替え等再生決議為2個月前，規約只能延長（區分所有法35、62條）
買中古公寓時，可以向仲介索取最近一次總會的通知與議案書。這些通知要在開會前多久發出、必須寫什麼，區分所有法與國交省的標準管理規約有不同的數字。本文依 e-Gov 法令検索的現行區分所有法（施行日 2026-04-01）與國交省令和7年改正標準管理規約（單棟型）整理，查證日 2026-10-31，是一般規則，個案以該棟實際規約為準。
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法律的最低要求：會日前 1 週
區分所有法第 34 條第 2 項：管理者至少每年要召集一次集會。第 35 條第 1 項：集會的招集通知，要在會日前至少 1 週，對各區分所有者（不含沒有議決權者）發出，並且要表明「會議的目的事項」與「議案的要領」。換句話說，一般集會的法定下限是 1 週（建替え決議為 2 個月，見下節），而且通知裡必須寫明議題與議案內容。
第 35 條第 1 項但書規定，這個期間可以由規約「伸長」。條文用的是「伸長」，並沒有寫「伸縮」，所以規約可以把 1 週拉長，不能比 1 週更短。
例外：建替え等再生決議須 2 個月前
區分所有法第 62 條第 6 項規定：以建替え決議為會議目的召集集會時，第 35 條第 1 項的通知，要在會日前至少 2 個月發出，但這個期間可由規約伸長。第 8 項還要求召集者在會日前至少 1 個月，開說明會向區分所有者說明通知事項。區分所有法第 64 條之 5（建物更新決議）、第 64 條之 6（建物敷地売却決議）、第 64 條之 7（建物取壊し敷地売却決議）的第 3 項，都準用第 62 條（第 1 項及第 4 項除外），所以這幾類再生決議同樣適用 2 個月前通知與 1 個月前說明會。「法定至少 1 週」只是一般集會的下限，不適用這幾類決議。另一個要集會決議的例子是管理組合法人化，條件見〈日本公寓管理組合法人化要什麼條件？區分所有法第 47 條：出席者 4 分之 3 決議並登記，須置理事與監事〉的說明，通知期限仍依第 35 條。
通知是「發出」，不是「送達」
條文用的動詞是「発しなければならない」，也就是發出通知。第 35 條第 3 項規定：通知寄到區分所有者事先告知管理者的地點；沒有告知時，寄到其專有部分所在地，這種情況視為在通常到達的時間到達。第 4 項則允許，對住在大樓內的區分所有者，或沒有告知通知地點的區分所有者，若規約有特別規定，可以在大樓內明顯處張貼，張貼時視為到達。專有部分由數人共有時，通知寄給依第 40 條指定的議決權行使者即可（第 2 項）。
標準管理規約：2 週，再生等為 2 個月
國交省令和7年改正標準管理規約（單棟型）第 43 條第 1 項：召集總會，至少要在開會日前 2 週，對組合員發出通知，載明會議的日時、地點（用網路會議時為開催方法）、目的及議案要領；若會議目的是公寓再生等決議，則為 2 個月前（與法第 62 條第 6 項的建替え決議 2 個月相呼應）。第 43 條評論把「會議的目的」解釋為議題名稱，「議案的要領」則是讓組合員能判斷贊成與否的程度的內容摘要。標準規約第 42 條第 3 項還規定，理事長要在新會計年度開始後 2 個月內召集通常總會。
標準管理規約只是範本。是否採用 2 週、本棟實際規約寫幾天，要看實際規約。
能決議的事項有限制
區分所有法第 37 條第 1 項：集會只能對事前依第 35 條通知的事項做決議。第 2 項允許規約對此另定，但不影響法律對特別決議事項所定的特別定數。第 36 條：區分所有者全員同意時，可以不經招集程序開會，這種情形不適用第 37 條。換句話說，買方看到議案書後，應核對重要決議是否真的列在通知的目的事項內。
用數字看（假設值）：總會訂於 2026-12-20 開會。依法律下限，最晚要在 2026-12-13 發出通知；若本棟採標準規約的 2 週，最晚要在 2026-12-06 發出。若議題是公寓再生等決議，標準規約為 2 個月，最晚要在 2026-10-20 發出。這些日期只是設想，不是任何大樓的實際日程。決議門檻另見〈管理組合決議門檻（2026 年 4 月 1 日起）：普通決議看出席者過半數、特別決議 3/4、重建 4/5〉，其中重建的 4/5 門檻就是建替え決議所用。管理費文件的核對見〈日本中古公寓管理費與修繕積立金：買前文件核對表與資金缺口案例〉，買前拿到的議案書可一併對帳。
怎麼做
- 向仲介索取最近一次總會的通知、議案書與出席紀錄。
- 核對通知上的發出日與會日之間是否至少 1 週，並對照該棟規約有沒有更長的規定。
- 看通知有沒有寫明會議的目的事項與議案的要領。
- 若議案是重大決議，確認它真的列在通知的目的事項內。
- 買後確認自己的通知地址已登記給管理者，避免通知被寄到舊地址。
容易踩雷
- 以為規約可以把通知期限縮短到 1 週以下：第 35 條只允許「伸長」。
- 以為標準管理規約的 2 週是法律強制：它是範本，實際以本棟規約為準。
- 以為通知必須「到達」才算：條文要求「發出」，且寄到登記地址時視為通常到達時到達。
- 只看有開會、不看議案是否列在通知內：第 37 條限制決議事項。
- 把公寓再生等決議的 2 個月誤認為所有議案都適用：範本只對再生等決議設 2 個月。
常見問題
區分所有法規定總會通知最晚何時發出？
一般集會是會日前至少 1 週，並載明會議的目的事項與議案要領；以建替え決議為目的的集會是至少 2 個月前（第 62 條第 6 項），建物更新、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却決議準用同一規定（第 64 條之 5 至 7）。規約可伸長期間。
標準管理規約的通知期限是多久？
第 43 條第 1 項是會議日前 2 週；會議目的為公寓再生等決議時為 2 個月。
區分所有者全員同意時需要通知嗎？
第 36 條規定，全員同意時可以不經招集手續開會；這種情形不適用第 37 條對決議事項的限制。
來源
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律第 35 條（2026-10-31 查證，現行版）：「会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項及び議案の要領を示して」「この期間は、規約で伸長することができる」
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律第 34、36、37 條（2026-10-31 查證，現行版）：「管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない」「あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」
- 國土交通省 令和7年改正マンション標準管理規約（單棟型）（2026-10-31 查證）：第 43 條「少なくとも会議を開く日の２週間前（会議の目的がマンション再生等に係る決議であるときは２か月前）まで」
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律第 62 條（2026-10-31 查證，現行版）：第 6 項「当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない」；第 8 項「会日より少なくとも一月前までに」
- e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律第 64 條之 5（2026-10-31 查證，現行版）：第 3 項「建物更新決議について準用する」